Договор аренды квартиры между физическими лицами

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды квартиры между физическими лицами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Многие правовые сайты предлагают типовые образцы договоров, которые несомненно подойдут большей части обывателей. Шаблоны и примеры стандартных бланков на аренду квартиры составлены вполне сносно и могут служить прекрасным подкреплением документально оформленной сделки, но лишь в том случае, когда арендатора и арендодателя все устраивает.

Основные пункты в договоре аренды

Можно составить подробный договор на нескольких страницах, или использовать простую версию со всеми необходимыми пунктами и уместить всё содержимое на одном листе по следующей схеме:

• обозначение предмета договора
• имена сторон с расшифровкой
• основные данные сторон
• сведения о предъявленных документах, удостоверяющих личность
• точный адрес арендуемого (предоставляемого в аренду) жилья
• стоимость найма в принятых денежных единицах
• размер предоставляемого хозяину дома депозита
• периодичность выплат
• порядок оплаты (наличные, безнал, перевод, лично в руки и т.д.)
• порядок оплаты коммунальных услуг (какая из сторон что оплачивает)
• подписи участников
• длительность договора (не обязательно, потому что можно оговорить расторжение по соглашению сторон)
• ответственность сторон (подразумевается взаимное соблюдение условий, указанных в документе)
• дополнительные пункты, которые включаются в договор по согласованию собственника и нанимателя.

Предмет найма в договоре найма или аренды

Под предметом найма и аренды подразумевается сдаваемое помещение, как коммерческий физический объект. Как правило, с его наличием проблем не возникает, но если хотите перестраховаться, все же лучше проверить, правильно ли указан адрес недвижимости в документе.

Также важно обратить внимание на правильность формулировок. Например, если снимаете всю квартиру, в образце документе должна стоять пометка, что снимается «квартира». Формулировку «жилоепомещение», «жилое пространство» и т.п. следует исключить со всех образцовсоциального договора. Для аренды можно использовать понятие «коммерческий объект».

Обязательно проверьте, указана ли в договоре площадь жилой квартиры или коммерческого здания, и отвечает ли она реальным цифрам. Точные параметры содержит свидетельство о праве собственности.

Обеспечительный платеж по договору найма или аренды

Обычно, перед тем как сделка будет закончена, наниматель вносит депозит, чтобы снять помещение. Если это происходит, составляя договор нужно обязательно включить пункт о рассматриваемом финансовом взносе. Этот пункт может иметь разные названия. Например, «о депозите», «гарантийном взносе», «обеспечительном платеже». Размер взноса оговаривается дополнительно, но обычно он идентичен месячной оплате недвижимости.

Главное на что нужно обратить внимание когда хотите составить договор – при каких условиях обеспечительный платеж останется у владельца квартиры. Эту суму страхует его в случаях, когда нарушителем выступает наемщик. Например, если наемщик нарушил условия, прописанные в договоре (вовремя не платит) или если повредил имущество в квартире (сломал что-то).

Если покидаете помещение раньше времени, в договоре можно указать, что в таком случае платеж нужно вернуть. Не обязательно соблюдать временные рамки, чтобы владелец смог найти нового съёмщика. А вот если произошла порча имущества, вернуть депозит за жилой объект не получится. Именно потому составляя договор так важно четко прописать, в каком случае деньги будут возвращены, а в каком они остаются у владельца жилойквартиры.

При неожиданном переезде можно использовать другую форму наказания. Например, штраф. А вот обеспечительный платеж имеет резервный характер, и может использоваться, если квартира будет повреждена или за коммерческие объекты не заплатят вовремя.

Когда подписывается договор аренды квартиры между физическимилицами или договор найма, иногда встречаются понятия задатка и аванса, подразумевая обеспечительный платеж. Но эти понятия разные и их неправильное использование может навредить, поскольку взносы будут возвращены в разных случаях и при разных обстоятельствах. Потому давайте определяться.

Что такое обеспечительный платеж мы относительно разобрались. Это платеж, что используется как резерв для владельца недвижимости, если съёмщики или арендаторы нанесут её вред или нарушат условия договора. Если никаких нарушений не было, владелец должен вернуть эти деньги после прекращения действия договора найма или аренды. Если этот резерв засчитывается как плата за последний месяц аренды, возвращать его не нужно.

Аванс — это вид взноса, что будет зачислен, как часть последующих платежей за недвижимость, если сделка пройдет хорошо. А если договор аренды или найма не подписали, владелец возвращает аванс.

Задаток считается самым жестким страховочным платежом. Чтобы его использовать потребуется составить дополнительное соглашение. Если человек, после того как хотел арендовать или взять в наём недвижимость, отказывается от сделки, задаток останется у того, чья квартира. А если от сделки отказывается владелец, он не только возвращает задаток, но и платит его в двойном размере. Задаток поможет убедиться, что владелец серьезно относится к сделке, и не заключает соглашение с несколькими людьми.

Специалисты по недвижимости рекомендуют:

• не полагаться на агентство на 100% и самолично контролировать процесс;
• запросить согласие на сдачу объекта недвижимости у супруга/супруги наймодателя (если жилплощадь приобреталась в браке);
• исключить предложения с заниженной стоимостью;
• обязательно лично посещать помещение и проверять каждую мелочь (наличие горячей воды, исправность кранов и слива унитаза, состояние бытовой техники и так далее);
• ориентироваться на репутацию агентства и отзывы по нему (это убережет от общения с непрофессионалами).

Сколько экземпляров договора должно быть

Два — то есть по одному для каждой стороны сделки, однако при регистрации в Росреестре понадобится третий экземпляр.

Нужно ли договор аренды квартиры заверять у нотариуса

Такой обязанности нет. Заверку стороны могут осуществить по взаимному согласию.

Будет ли носить юридическую силу документ, заполненный от руки

Да, он считается официальным. Хотя в качестве базы при составлении стоит ориентироваться на фото и/или формат pdf любого стандартного арендного договора.

Существуют ли отдельные образцы заполнения бланка для аренды/найма части квартиры

Такой контракт ничем не отличается от стандартного за исключением отметки о том, что жильцы полномочны пользоваться лишь частью жилой площади, включая кухню, санузел и коридор.

Как правильно составить договор аренды квартиры

После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:

• Предмет договора

В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.

• Стороны договора

Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.

• Срок действия договора

Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.

• Особенности оплаты

В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.

• Порядок внесения и возврата депозита

В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.

• Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность

Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.

• Заключение договора

Нюансы составления договора найма

Долгосрочный наём (аренда), которая заключается в сдаче квартиры на срок от года до пяти лет, зачастую удобна для обеих сторон. Хозяин квартиры может быть уверен, что будет стабильно получать доход, а наниматель – при исправном исполнении своих обязательств – не волноваться с поиском другого жилья в течение длительного времени.

Если наниматель будет соблюдать все условия договора, то арендодатель вряд ли откажет ему в продлении срока аренды. У жильцов в этом случае есть преимущественное право. Механизм здесь следующий: у договора имеется срок действия и за 3 месяца до окончания хозяин может предложить жильцам его продлить. В случае согласия обеих сторон, они подписывают новый договор на следующий срок. Если хозяин не объявился, то договор продлевается автоматически на 5 лет.

Чтобы разорвать взаимоотношения по инициативе наймодателя, потребуется наличие на то веских причин:

• отсутствие платежей более 6 месяцев;
• существенная порча имущества;
• конфликтные ситуации с соседями и органами правопорядка;
• использование жилья не для проживания.

Нужно ли регистрировать договор аренды

Необходимость регистрации договора зависит от того, на какой срок его заключают:

• краткосрочный (на период до года включительно) – регистрация не требуется;
• долгосрочный (от года до пяти лет) – в данном случае, регистрировать нужно.

Однако при желании такая процедура возможна даже при краткосрочном проживании. Это может обезопасить стороны в случае возможных конфликтов. По сути, вы переносите сведения о вашей сделке в государственные органы, и ваши статусы (съемщика и арендодателя) получают юридическое закрепление. В каких спорах это может быть удобно в дальнейшем:

• в спорах по поводу оплаты;
• в случаях споров о размере ущерба;
• когда одна из сторон намерена досрочно расторгнуть договор и т.д.

Образец договора аренды от R.TIGER

Важно понимать, что любой образец в данном случае будет условным. Даже из приведенных примеров в предыдущих пунктах четко видно, насколько широко поле различных обстоятельств, характерных для процедуры аренды жилья.

Некоторые пункты могут вам вообще не понадобиться, а другие потребуется расписать более конкретно и с дополнительными уточнениями.

Постарайтесь оценить объективно, достаточно ли вам общих рекомендаций – в случае серьезных споров, значение могут иметь не только указанные условия, но и обстоятельства, которые вы пропустили.

Вы можете заказать договор в нашем сервисе. Специалисты грамотно оценят ситуацию, сдаваемое жилье, условия сторон – и сформируют договор, в котором в полной мере будут отражены все нюансы вашего случая.

Особенности, закрепленные в законодательстве

Согласно законодательству Российской Федерации, квартиру могут сдавать либо собственники жилья, либо его законные представители. В случаях если собственников несколько, требуется согласие каждого.

Квартира должна соответствовать санитарным нормативам и правилам пожарной безопасности.

Договор аренды на 11 месяцев может быть заключен между физическими лицами или между физическим лицом и организацией. В последнем случае юридическое лицо не имеет права вести свою деятельность в этом помещении.

Сдача квартиры в аренду является источником дохода, поэтому владелец обязан уплачивать налог на прибыль.

Есть несколько вариантов налогообложения:

• подавать декларации от физического лица, в этом случае налог составит 13 %;
• приобрести патент: его стоимость будет зависеть от региона, где находится квартира, и метража объекта. К примеру, патент на однокомнатную квартиру во Внуково площадью 50 м2 будет стоить 11 000 рублей на одиннадцать месяцев;
• уплачивать налог от лица индивидуального предпринимателя. Крайне невыгодный вариант, поскольку, помимо налога на прибыль, вас ждут страховые платежи.

Сдача жилья без документов

Своевременно оформленные документы служат гарантией выполнения обязательств сторонами, а при невыполнении компенсируются материально.

Отсутствие договора на сдачу квартиры квартирантам чревато негативными последствиями в виде:

• порчи имущества;
• безвозмездной утрате материальных ценностей;
• сложностями с выселением при необходимости;
• затоплениями соседей;
• проблемами с правоохранительными органами.

Какие пункты нужно семь раз проверить в договоре аренды квартиры

1. Обеспечительный платеж (страховой депозит). За что берете платеж, при каких условиях можете его использовать, как и когда возвращаете. Все ли будет понятно арендатору?
2. На каких условиях проводится текущий ремонт квартиры, кто и за что платит. Если этого пункта нет, то за все платит арендатор.
3. Внимательно просмотрите раздел обязанностей арендодателя, чтобы на 100% быть уверенным, что вы сможете выполнить все обязательства перед арендатором.
4. Проверяйте актуальность акта приема-передачи квартиры, чтобы избежать неловких ситуаций.
5. Пропишите все правила аренды квартиры, которые считаете важными: оплата коммуналки, проживание животных и третьих лиц, повышение платы, условия продления и расторжения договора.
6. Трижды подумайте, на какой срок сдавать квартиру незнакомому арендатору. Лучше продлить срок аренды с хорошим клиентом, чем попасть в безвыходную ситуацию с плохим, который пользуется ситуацией.

Квартиросъёмщику:

• При заселении не постесняйтесь попросить арендодателя показать оригинал свидетельства о собственности на арендуемую квартиру.
• Не скромничайте и не пытайтесь демонстрировать человеку, представившемуся хозяином, своё безоговорочное доверие и смело требуйте заключения письменного договора найма. Это в первую очередь нужно для вашей же безопасности.
• Не устно, на словах, а в письменной форме, чёрным/синим по белому в договоре пропишите, какая из сторон берёт на себя обязательства по оплате коммунальных услуг, кто платит за газ, электро-энергию и воду по счётчикам.
• Обязательно запишите текущие показания приборов учёта на момент вашего заселения, чтобы потом не пришлось оплачивать долги предыдущих сбежавших с долгами арендаторов.
• Уточните, как часто хозяин намеревается приходить в квартиру с проверкой и в гости. Вы же не хотите себе постоянно нежелательно раздражающего гостя

Чем отличается договор аренды от договора найма

Сначала определимся с терминологией, для этого разграничим термины «аренда» и «найм».

1. Аренда – это сделка по сдаче жилого или нежилого помещения для временного использования физическому или юридическому лицу.

   Следовательно:

   1. если хоть одна из сторон является юр.лицом, то нужно заключать ДА (договор аренды);
   2. если помещение не имеет статус жилого (в т.ч. квартира, переведенная в нежилой фонд), то также необходимо заключать ДА.

   Стороны договора аренды:

   1. арендодатель – физ. или юр.лицо, сдающее помещение;
   2. арендатор – физ. или юр. лицо, берущее помещение для временного использования.
2. Найм – это соглашение между физ.лицами по поводу временной сдачи жилья.

   Следовательно:

   1. стороны ДН – физ.лица;
   2. объект ДН – комната, квартира, дом.

   Стороны ДН:

   1. наймодатель – физ.лицо, сдающее жилье для временного использования;
   2. наниматель – физ.лицо, берущее жилье для временного использования.

Договор аренды жилого дома между физическими лицами

Соглашение между физлицами можно написать от руки либо использовать печатный вариант В документе следует обозначить не только базовые сведения, но и любые дополнительные условия.

Наниматель имеет право прекратить аренду в любое время. Арендодатель такой возможностью не обладает. При необходимости ему придется обращаться в суд. Исключение – отражение в соглашении конкретных обстоятельств, при которых аренда может быть окончена досрочно (задержка оплаты, ненадлежащее отношение к имуществу).

В документе можно указать критерии обоюдного согласия сторон на завершение арендных отношений. Например, допустимо отразить, что владелец дома может инициировать расторжение договора, если предупредит нанимателя о необходимости освобождения жилплощади минимум за 30-60 дней (возможен другой срок).

Продление договорных отношений

От срока, на который заключен договор найма, зависит и порядок продления договорных отношений.

Если стороны заключали соглашение на срок не менее года, то наниматель имеет преимущественное право на возобновление договора.

В этом случае не менее, чем за 3 месяца до окончания действия договорных отношений, наймодатель должен направить нанимателю одно из уведомлений:

• О заключении договора на прежних условиях;
• О возможности продления соглашения на измененных условиях;
• О намерении не сдавать предмет договора в течение 1 года и более.

Если собственник помещения не направляет вышеуказанное уведомление, то договор автоматически продлевается на прежних условиях.

Договор с измененными условиями продлевается путем составления дополнительного соглашения. Аналогичным образом продлеваются и краткосрочные договоры найма жилого помещения.

Как сдать квартиру в аренду и «не нарваться» на неприятности? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Похожие записи:

• Региональный материнский капитал в Московской области в 2024 году за второго ребёнка
• Образец 3-НДФЛ при продаже квартиры за 2022 год — заполнение в 2023 году
• Купля продажа дома земли с 2024 года