Генеральная доверенность на квартиру: что дает, в чем риски

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Генеральная доверенность на квартиру: что дает, в чем риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Технически процесс оформления купли-продажи по доверенности мало отличается от того, при котором подпись на документах ставит лично покупатель. Комплект документов для оформления сделки расширяется за счет самого бланка доверенности и документов, подтверждающих личность доверенного лица, представляющего интересы доверителя.

Вариант 1: купля-продажа недвижимости по доверенности

Чтобы зарегистрировать сделку купли-продажи в Росреестре, потребуется представить пакет документации:

• заявление, заполненное по установленной форме;
• нотариально заверенный бланк доверенности, где указано, что доверенное лицо вправе совершать действия, сопряженные с куплей-продажей жилья (того, что указано в правоустанавливающих документах);
• документ, дающий подтверждение права собственности доверителя на данную недвижимость;
• поэтажный план и экспликация (для квартир);
• выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных на данной жилплощади лиц;
• копия финансово-лицевого счета объекта;
• копии и оригиналы паспортов продавца, покупателя и его доверенного лица;
• акт передачи недвижимости, на котором стоят подписи обеих сторон;
• оригинал и копия квитанции об оплате госпошлины.

Если пакет документов полон, тогда его примут в Росреестре и выдадут расписку о получении. Заявителю будет сообщено, когда можно получить выписку о регистрации сделки в ЕГРП. Срок регистрации составляет 10 дней.

Оформление сделок по доверенности – распространенная практика. Сам доверитель не тратит свое время, передавая функции оформления документов своему юристу, риелтору, родственнику и т.д. Бывает, что состояние здоровья не позволяет доверителю лично присутствовать на всех регистрационных мероприятиях. Какова бы ни была причина, доверенность является законным выходом из трудной ситуации. Сделка, совершенная по доверенности, имеет ту же силу, как если подписи всюду ставил бы лично доверитель.

Оспорить сделку по доверенности возможно только в судебном порядке. Потребуется доказать, что имело место:

• недееспособность доверителя в момент нотариального заверения доверенности;
• нарушение доверенным лицом воли доверителя;
• подлог.

Почему «генеральная» и какие она дает права?

Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.

Типовые доверенности на недвижимость:

• генеральные доверенности на приобретение недвижимости;
• генеральная доверенность без права продажи недвижимости;
• генеральная доверенность на ипотечную квартиру;
• генеральная доверенность на приватизацию квартиры;
• генеральная доверенность на переоформление квартиры.

Генеральная доверенность на недвижимость дает следующие права:

• Распоряжаться имуществом любым способом, в том числе проводить сделки купли-продажи в интересах владельца (для чего, собственно, она и оформляется).
• Решать от имени владельца любые вопросы, связанные с оформлением документов по этому объекту (в том числе связанных с технической паспортизацией, кадастром и т.п.)
• Генеральная доверенность на квартиру дает право оформлять правоустанавливающие документы и проводить операции по регистрации имущественных прав после завершения сделки.
• Выполнять прочие необходимые правовые действия.

На практике разовые и специальные доверенности могут применяться только для подготовки документов и выполнения прочих подготовительных работ, в то время как подписание договора купли-продажи квартиры или дома от имени владельца может выполняться только по генеральной доверенности.

Как оформить генеральную доверенность на сделки с квартирой

Генеральную доверенность оформить не сложнее, чем любую другую, ее оформление не требует согласия будущего представителя. Это означает, что к нотариусу может прийти только сам собственник объекта недвижимости, говорит Елена Гладышева. По словам эксперта, необходимо помнить, что доверенность может быть выдана только дееспособным лицом. Доверенности от имени малолетних и от имени недееспособных граждан выдают их законные представители.

Какие полномочия надо определить в генеральной доверенности на продажу квартиры:

— право сбора необходимых для проведения сделки документов;

— право заключения договора купли-продажи (на условиях, указанных в доверенности, либо с правом определять условия договора по своему усмотрению);

— право подписи необходимых документов, в том числе акта приема-передачи;

— право на представление заявления и необходимых документов в орган регистрации прав для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, а также на получение документов после проведенной государственной регистрации;

— право получения денежных средств от продажи квартиры (или отсутствие такого права);

— право передачи квартиры покупателю;

— иные полномочия в зависимости от особенностей конкретной сделки.

«Доверенность может включать срок ее действия и указание на право или запрет передоверия полномочий другому лицу, возможность или запрет последующего передоверия. При отсутствии срока действия доверенность сохраняет силу в течение года со дня ее оформления», — говорит Александр Павловский.

Порядок оформления

Генеральная доверенность на продажу квартиры должна быть нотариально удостоверена. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, замечает Александр Павловский.

В случае выдачи доверенности от имени подопечного требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Для выдачи доверенности от имени несовершеннолетнего согласия органа опеки и попечительства не требуется, но для совершения поверенным сделки по распоряжению указанным имуществом такое согласие в любом случае должно быть получено, уточняет Евгений Антонов.

Какие документы нужны

Для удостоверения генеральной доверенности собственнику потребуется взять с собой:

— оригинал своего паспорта;
— выписку из ЕГРН на принадлежащее ему недвижимое имущество;
— паспортные данные своего будущего представителя.

Нотариуса можно выбрать из реестра города, и не важно, в каком районе или округе города он работает. Если нотариуса порекомендовали, его статус можно проверить в реестре палаты своего города, добавляет Артем Баранов.

Нотариус обязан проверить паспорт гражданина, его дееспособность и разъяснить доверителю правовые последствия выдачи доверенности, его права на отзыв доверенности, оговорку о передоверии в документе. Доверенность подписывает только доверитель, но в ней указываются персональные данные поверенного, уточняет Евгений Антонов. Помимо персональных данных граждан, в доверенности указываются дата и место ее составления, объем полномочий доверителя, возможность или запрет передоверия полномочий, срок ее действия, регистрационный номер и реквизиты нотариуса, уточняет эксперт.

Чем рискуют стороны при сделке с генеральной доверенностью

Риски для покупателя:

— заключение нескольких договоров купли-продажи до государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости;

— отзыв доверенности собственником после заключения договора, но до государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости.

Риски для продавца:

— недобросовестный представитель может выйти за пределы полномочий, предоставленных ему доверенностью, либо заключить сделку на невыгодных для собственника условиях;

— представитель может не передать вырученные от продажи денежные средства;

— представитель может передоверить свои полномочия третьим лицам, о чем собственник может не знать.

При составлении доверенности на совершение сделки по купле-продаже недвижимости необходимо придерживаться установленных по закону правил. Форма такого документа не имеет строго установленных критериев, но некоторые аспекты носят обязательный характер. Доверительная бумага содержит в себе:

1. Дата составления бланка.
2. Населенный пункт, в котором она оформляется.
3. Сведения о доверителе – ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и/или проживания, иное.
4. Данные о продаваемой жилплощади – адрес нахождения, регистрационные сведения, площадь, этажность, количество комнат и т.д.
5. Информация о доверенном лице – ФИО, сведения из паспорта, место жительства и др.
6. Подробное описание полномочий, которые передаются поверенному.
7. Срок действия документа.
8. Подписи обеих сторон, хотя доверенное лицо может и не подписывать бланк.
9. Нотариальное заверение подлинности.

На какой срок выдается генеральная доверенность?

Срок действия генеральной доверенности определяется в соответствии с положениями ст. 186 ГК. Это общая норма, которая регулирует срок действия любой доверенности.

Закон не предусматривает требований к минимальному и максимальному срокам действия документа. Ранее действовавшее ограничение срока доверенности в 3 года было отменено еще в 2013 году законом «О внесении изменений…» от 07.05.2013 № 100-ФЗ.

Оформляя доверенность, указывать срок действия документа необязательно. Если он не указан, доверенность будет действовать ровно 1 год с даты выдачи. Если прямо указать иной срок — больший или меньший, то доверенность будет действовать до момента наступления этого срока.

Важным требованием к доверенности является необходимость указания в ней даты составления. В противном случае документ признается ничтожными не влечет никаких юридических последствий. Указание даты позволяет определить начало действия доверенности.

Какие права дает доверенность при сделке с недвижимостью?

Доверенность – это важный юридический документ, возможности которого часто недооценивают. Полномочия поверенного (человек, на которого выписывают доверенность) зависят от вида доверенности, срока и функций, которые выписывающее документ лицо позволило ему сделать от своего имени. При оформлении купли-продажи недвижимости по доверенности поверенному зачастую доверяют управление и распоряжение имуществом. Эту доверенность часто называют генеральной, в нее вписывается достаточно широкий круг полномочий. Но де-юре такого понятия, как «генеральная доверенность» (как и «бессрочная»), нет. Поверенного могут наделять очень широким кругом полномочий, документ может действовать и десятки лет, но это все равно не будет доверенность на все и навсегда.

Стоит учитывать, что давая человеку по доверенности право заключать от своего имени любые сделки с имуществом и в последующем регистрировать переход права собственности, доверитель, по сути, больше не сможет строго контролировать, как поверенный будет распоряжаться его недвижимостью (продаст или и вовсе отдаст даром), в какую сумму оценит и какую получит от покупателя.

Доверенность теряет юридическую силу по истечении срока, который указал доверитель, после досрочной ее отмены или в ряде обстоятельств, предусмотренных законом (к примеру, если доверитель умер или признан недееспособным).

Кто несет ответственность за законность сделки, где одна или обе стороны действуют по доверенности?

Для сделок в простой письменной форме без удостоверения нотариуса факт наличия в списке документов нотариальной доверенности не влияет на степень ее законности и результат заключения. Стоит даже сказать, что недобросовестные посредники с «генеральной» доверенностью на руках могут подсовывать собственнику договор дарения недвижимости под видом другого якобы незначительного документа. После подписания дарственной человеку потом будет сложно доказать, что он не понимал, какой это был документ. Требовать компенсации ущерба также будет не с кого.

Чтобы гарантировать законность сделки и защитить свои права, собственнику целесообразнее выбрать нотариальную форму сделки по отчуждению недвижимости (не доверенности). Только в этом случае можно быть уверенным в договоре, достоверности всех данных и документов. Нотариус несет полную имущественную ответственность за сделки, которые удостоверяет. Если по его вине пострадает одна из сторон, придется полностью возместить ущерб.

Что такое доверенность

Доверенность — это документ, который дает право одному человеку действовать от имени другого или от имени организации. В доверенности есть две стороны. Доверитель — тот, кто доверяет; и представитель, или доверенное лицо, — это тот, кому доверяют.

С точки зрения закона доверенность — это односторонняя сделка. Чтобы ее оформить, достаточно желания только доверителя. Присутствие или согласие представителя не требуется, но он вправе отказаться от доверенности.

Доверенности могут выдавать граждане и организации. В этой статье мы будем говорить только про доверенности от имени граждан.

Доверитель и представитель должны быть совершеннолетними и дееспособными. От имени детей и недееспособных граждан доверенности выдают их законные представители: родители, опекуны или усыновители. Несовершеннолетние от 14 до 18 лет могут оформить доверенность на те действия, которые по закону они уже могут совершать самостоятельно — например, открыть вклад в банке.

В одной доверенности от имени доверителя и представителя могут выступать несколько человек. Например, три собственника квартиры могут доверить ее продажу одному представителю. Или один доверитель может выдать доверенность на участие в суде сразу трем юристам.

Доверенное лицо не может совершать сделки от имени доверителя в отношении самого себя и в отношении другого доверителя, представителем которого он выступает. Например, представитель не может сам купить квартиру, если на него оформлена доверенность для ее продажи. И не может продать эту квартиру другому человеку, доверенным лицом которого выступает.

Что желательно указать в доверенности

Срок действия доверенности. Если в доверенности нет срока ее действия, документ будет иметь силу один год. Максимального срока действия доверенности нет.

Образец подписи представителя. Это необязательный реквизит, но обычно его включают в доверенности в простой письменной форме.

Передоверие. Обычно представитель имеет право совершать действия по доверенности лично. Но если включить специальное условие о передоверии, то представитель сможет уполномочить совершать действия по доверенности другое лицо.

Например, муж оставил доверенность с правом передоверия на получение посылки своей жене. Жену отправили в командировку, и она в порядке передоверия оформила доверенность на дочь. Теперь они обе могут получать посылки.

Что нужно знать о передоверии:

Примеры доверенностей

Видов доверенностей по полномочиям очень много. В статье мы рассмотрим самые популярные.

Судебная доверенность. Один из самых распространенных видов доверенностей — доверенность на представление интересов в суде.

Доверенность для суда может удостоверить:

Все, кроме нотариуса, обязаны удостоверить доверенность бесплатно. Об этих правилах мало кто знает. Обычно в суд приходят с платными нотариальными доверенностями, хотя можно бесплатно удостоверить доверенность прямо на работе или рядом с домом.

Есть еще один нюанс: доверитель может устно в судебном заседании заявить о своем представителе. Например, истец подал в суд иск о взыскании долга с соседа. Он хочет сам участвовать в судебном заседании, но для поддержки ему нужен племянник. Истец может не ходить к нотариусу или в управляющую компанию. Он просто придет в суд с племянником и на заседании заявит ходатайство о допуске своего представителя. Так и скажет: «Прошу допустить племянника в качестве моего представителя». Судья разрешит племяннику участвовать в деле, и он станет представителем истца, как будто у него есть доверенность. Теперь оба могут выступать в суде, давать объяснения и задавать вопросы ответчику.

Есть еще один способ сэкономить на нотариусе — составить письменное заявление, в котором также попросить допустить в качестве представителя какое-либо лицо и указать его полномочия. Заявление нужно отдать судье на судебном заседании.

Доверенность на получение посылки. По почтовым правилам корреспонденцию вправе забрать только тот человек, на чье имя она адресована, или его представитель.

✅ Как обезопасить сделку?

Подумать о безопасности сделки стоит как продавцу, так и покупателю.

Продавец	Покупатель
Передавать свои полномочия стоит только проверенным людям (лучше всего – близким родственникам).	Необходимо проверять бланк на предмет подделки и допущенных неточностей – не должно быть опечаток, ошибок, подчисток.
При подозрении на мошенничество нужно немедленно отозвать доверенность и обратиться в суд для признания сделок недействительными.	Требуется удостовериться в том, что акт действительно существует – для этого нужно ввести его данные на официальном сайте ФНС.
Нельзя передавать доверенному лицу права на получение денег (в том числе – аванса).	Следует обязательно связаться с собственником, чтобы удостовериться в законности действий его поверенного. Если последний всячески препятствует встрече, то это может говорить о мошенничестве.
Обязательно стоит проконсультироваться с юристом по всем вопросам, касающимся оформления бумаги. Неверные формулировки могут стать причиной серьезных финансовых потерь.	Не помешает удостовериться в дееспособности продавца (по запросу он должен предоставить соответствующую справку).
	Рекомендуется воспользоваться нотариальным депозитом. Деньги передавать стоит только после того как договор купли-продажи официально зарегистрирован и получено на руки свидетельство о собственности.
	В целях безопасности сделки стоит проконсультироваться с юристом – он поможет избежать мошеннических схем.

Гендоверенность: что за документ

Генеральная доверенность на квартиру – это серьёзный документ, который позволяет владельцу жилья проводить желаемые операции, прибегнув к помощи доверенного лица. При этом сам заказчик может находиться в другой стране и не участвовать в операциях. Знать нюансы сделок с участием доверенных лиц обязательно всем сторонам, потому что на операциях с недвижимостью, в которых присутствуют оные лица, проводится много сделок по мошенническим схемам.

Генеральная доверенность на продажу квартиры может быть отозвана продавцом за несколько часов до того, как покупатель внесёт оплату за покупаемое жильё. И тогда все сделки, которые проводились после отзыва документа, будут считаться недействительными.

Как правило, за такой риск покупатели просят значительную скидку на приобретаемое жильё, вплоть до 50% от её первоначальной стоимости. Продавцу становится невыгодна генеральная доверенность на квартиру, поэтому он приезжает сам.

Бывают случаи, когда продавец живёт за границей и присутствовать лично не может. Дорогой перелёт, либо нет возможности взять отпуск на работе, и генеральная доверенность на недвижимость составляется на ближайшего родственника.

С какими рисками может столкнуться лицо, выдавшее доверенность общего характера?

Общая доверенность очень полюбилась разного рода мошенникам. Какие же риски влечет ее оформление?

Самые частые преступления совершаются в рамках продажи и покупки объектов недвижимости. Мошенник, которому было поручено продать квартиру, часто исчезает с деньгами после успешной сделки, не забыв предварительно аннулировать доверенность. Иногда в мошенничестве участвует и сам хозяин недвижимости.

ВАЖНО !!! Если доверитель все же настроен на оформление общей доверенности, то стоит прислушаться к советам опытных юристов и оформлять документ на не максимальный трехлетний срок, а на более короткий период. И все действия, на выполнение которых уполномочено доверенное лицо, должны быть сформулированы предельно четко, чтобы не допустить двоякого толкования. Кроме того, в поверенные лучше выбирать кого-либо из членов семьи доверителя. Но это не является полной гарантией безопасности от недобросовестных действий представителя.

Доверенное лицо не может совершать сделку по доверенности в отношении самого себя.

Спорные вопросы дарения: судебная практика и советы юриста

По спорным вопросам передачи имущества в дар нет четких позиций Верховного Суда РФ. Поэтому во многих случаях судебная практика противоречива. Когда писались законы, власть исходила из того, что подарки не будут частой ситуацией и в основном останутся в отношениях между близкими родственниками. То есть споров будет немного.

Однако распространенность дарения растет. Так как процедура проста, то эту сделку часто используют, чтобы не заниматься более сложным оформлением имущественных отношений. В результате возникают противоречия норм закона о дарении, наследовании, совместном имуществе супругов и т.д. К тому же рядовые граждане мало знают о других договорах, предусмотренных ГК РФ, и пытаются включить в документы о передаче дара разные дополнительные условия. В результате возникают сложные и непредсказуемые жизненные ситуации.

Похожие записи:

• Жалоба на судью: когда и куда обращаться
• Юбилей — это 50 лет или бывают и другие юбилеи, когда празднуют юбилей?
• В 2023 году минимальная зарплата в Польше будет повышаться два раза