Как узаконить многоквартирный дом на участке под ИЖС

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить многоквартирный дом на участке под ИЖС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Владелец земельного участка вправе возводить любые объекты при условии наличия разрешительной документации. Но, в то же время, законом установлено минимально допустимое расстояние до забора для размещения тех или иных построек. Так, к примеру, если собственник хочет возвести жилой дом, то от границы со смежным земельным участком он должен отступить минимум 3 метра, для хозяйственных построек действует ограничение в 1 метр, а для сливных ям и компостных туалетов – не менее 8 метров. Любое отступление от установленных норм или строительство на меже – это повод обратиться в контролирующие органы.

АДМИНИСТРАТИВНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

1. Использование земельного участка гражданином, не имеющим на него прав, влечет наложение штрафа в размере от 1% до 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 5000 руб. (если кадастровая стоимость земельного участка определена) или в размере от 5000 до 10 000 руб. (если кадастровая стоимость земельного участка не определена) (ст. 7.1 КоАП РФ).

2. Несоблюдение гражданином экологических требований при строительстве влечет предупреждение или наложение штрафа в размере от 1000 до 2000 руб. (ст. 8.1 КоАП РФ).

3. Нарушение гражданином требований технических регламентов, проектной документации, обязательных требований документов в области стандартизации или требований специальных технических условий при строительстве либо нарушение установленных обязательных требований к зданиям и сооружениям при строительстве, в том числе при применении строительных материалов (изделий), влечет предупреждение или наложение штрафа в размере от 1000 до 2000 руб. (ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ).

Те же нарушения, если они повлекли отступление от проектных значений здания, затрагивают характеристики надежности и безопасности объектов строительства либо создали угрозу или повлекли причинение вреда жизни или здоровью граждан, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений, влекут наложение штрафа в размере от 2000 до 4000 руб. (ч. 2 ст. 9.4 КоАП РФ).

4. Строительство гражданином объекта капитального строительства без разрешения на строительство, если получение такого разрешения обязательно, влечет наложение штрафа в размере от 2000 до 5000 руб. (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ).

Разрешение на строительство — это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории и дающий право осуществлять строительство (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ).

На что можно пожаловаться

Даже если возведенный объект находится на территории, которая принадлежит построившему его лицу (например, на приусадебном участке), стройка считается незаконной в случае отсутствия необходимой разрешительной документации. Обратиться с жалобой в уполномоченные ведомства также следует, если:

• возникли подозрения, что постройка была возведена с нарушением действующих правил и норм (по СНиПам и СаНПинам);
• нарушена устойчивость других находящихся на территории сооружений;
• объект размещен вплотную к другому дому или забору;
• были нарушены противопожарные нормы;
• возведение было осуществлено на меже;
• нарушены коммуникации таким образом, что возникла угроза затопления соседних территорий сточными водами;
• незаконная постройка затрудняет доступ к общим коммуникациям, которыми пользуются другие жильцы (из-за этого будет сложно устранить аварию) и т. д.

Соблюдение порядка получения разрешения на строительство как обязательный досудебный порядок узаконивания самовольной постройки

Проблема «узаконивания» самовольных построек уже давно является насущной, а судебная практика по данным делам весьма неоднообразной. Кроме того, проблема этой категории споров усложняется критериями добросовестности или недобросовестности лица, осуществившего строительство. В чем же это заключается?

Дело в том, что в 2010 году Верховным и Высшим Арбитражным Судами было разъяснено нижестоящим судам, что хоть и само по себе отсутствие разрешения на строительство не препятствует признанию права собственности на самовольную постройку, тем не менее, предварительно обращаться за ним необходимо, и не просто «для вида», а с соблюдением всех градостроительных формальностей. В этой связи нижестоящим судам было указано на необходимость проверки не только факта предварительного обращения за получением разрешения на строительство, но и правильности такого обращения и правомерности отказа уполномоченного органа в выдаче разрешительной документации.

Самовольная постройка или «самострой» и ее признаки.

Самовольная постройка – это объект недвижимости, который, как правило, построен с формальными либо строительно-техническими нарушениями закона.

С юридической точки зрения самовольная постройка не является объектом гражданских прав, который может принадлежать кому-либо на праве собственности, быть предметом договоров купли-продажи, дарения и т.д., а потому права на такой объект не регистрируются в Росреестре.

Формальным нарушением закона при возведении самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, которое обычно выдается органом местного самоуправления по месту соответствующего земельного участка. Строительство без разрешения является административным правонарушением, а сам объект строительства – самовольной постройкой по данному признаку.

Тем не менее, если объект находится в процессе строительства, или уже построен, а разрешение на строительство так и не было получено, у застройщика либо собственника земельного участка есть возможность «узаконить» такой объект в судебном порядке.

Обращение в местную администрацию за выдачей разрешения на строительство – обязательно или нет?

В подобных делах необходимо разграничивать два случая: предварительное обращение за разрешением на строительство и легализация самостроя путем обращения за разрешением на строительство постфактум (когда объект уже построен или находится в процессе строительства). При первом варианте разрешение на строительство с большой степенью вероятности будет выдано, если соблюдены все формальности и требования градостроительного законодательства. Так что здесь вопрос исчерпан, даже не успев возникнуть.

Второй вариант усложнен, поскольку заявитель, обращаясь за разрешением на строительство, уже начал либо даже окончил это строительство.

Несмотря на наличие специально оговоренных в законе оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, формально не содержащих требования о предварительном обращении, административный орган, как правило, отказывает заявителям, рассматривая такие обращения как попытку узаконить то, что по факту уже существует. Откровенно говоря, такая позиция административных органов не лишена смысла и, кроме того, была поддержана ВС.

Таким образом, обращаться за получением разрешения на строительство необходимо до начала строительства, а если это сделать не получилось либо объективно невозможно, то, наверняка, придется идти в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

Попытка оформить разрешение на строительство в административном досудебном порядке: как на это смотрят суды?

Введенный разъяснениями высших судов своеобразный досудебный порядок разрешения спора в делах о признании права собственности на самовольную постройку заключен именно в установлении факта добросовестного обращения истца в уполномоченный орган до обращения в суд. Если такого обращения не было, суды могут отказать в иске уже только по этому основанию. Однако иногда суды подходят к исследованию вопроса о добросовестности заявителей слишком строго, на что относительно недавно обратил внимание ВС.

Так, в одном из дел он указал, что нижестоящие суды неверно оценили обращение истца за получением разрешения на строительство после окончания строительства как факт его недобросовестности.

При этом ВС также напомнил о позиции ВАС РФ по данной категории дел, в соответствии с которой разъяснение ВС и ВАС при отсутствий явных злоупотреблений истца не может блокировать норму ГК РФ о возможности узаконить самострой при формальном соблюдении условий данной нормы.

Тем не менее, практика в подобных спорах до сих пор весьма неоднородна. Например, если к моменту обращения за разрешением на строительство самовольная постройка уже была возведена, то существуют риски отказа в признании права собственности на нее в судебном порядке. То есть обращение в администрацию «задним числом» не исключает риски отказа для истца и на стадии судебного рассмотрения.

Мотивируют суды данный вывод тем, что в таких случаях возведение самовольной постройки осуществляется с нарушением установленного законом порядка исключительно по вине самого истца, без получения необходимых разрешений на момент начала строительства, а соответственно, удовлетворение иска о признании права собственности на такую самовольную постройку противоречит требованиям действующего законодательства, вне зависимости от отсутствия нарушений строительных, градостроительных норм и угрозы жизни и здоровью граждан.

Один из таких споров по иску застройщика, которому отказали три инстанции, недавно также дошел до ВС, который даже передал его кассационную жалобу на рассмотрение Экономколлегии, однако та все равно согласилась с выводами нижестоящих судов. Важно отметить, что суды признают меры по досудебной легализации самостроя достаточными, как правило, только в том случае, когда отказ в выдаче разрешительной документации вызван объективными, независящими от застройщика причинами.

Следовательно, простыми формальностями в виде имитации принятия всех необходимых мер по получению разрешения на строительство, скорее всего, не обойтись.

Так, например, обращение в администрацию за консультацией по поводу выдачи разрешения на строительство, переписка с административным органом по этому поводу или даже обращение с соответствующим заявлением, но без приложения необходимой документации, считаются недостаточными для признания права собственности в суде.

Защита законных прав по делам о самовольных постройках

Настоящий обзор (FAQ) подготовлен адвокатами Адвокатского бюро «Домкины и партнеры», специализирующимися на судебном разрешении споров о недвижимости. В публикации использованы результаты судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.

Приведенный обзор не является руководством для принятия самостоятельных правовых решений. При возникновении соответствующих вопросов, а также перед принятием юридически значимых действий, читателям рекомендуется обратиться за консультациями к профильному специалисту.

Дата актуальности изложенного материала – 12.01.2022 года

Значительную долю судебных споров о недвижимости в практике российских судов занимают дела о легализации или сносе объектов самовольного строительства.

Положения действующего российского закона, в частности, статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляет заинтересованным лицам при определенных обстоятельствах ввести самовольную постройку в гражданский оборот, закрепив за ней официальный правовой режим.

Основные положения закона данной области права, обзор результатов судебной практики, а также процессуальные особенности рассмотрения дел данной области права, мы предлагаем рассмотреть в данной публикации и виде ответов на часто задаваемые вопросы.

«Закон о самострое»: с 2021 года у россиян не будут отнимать земельные участки

В нашей стране достаточно популярное явление – застройка домов, зданий, офисов без разрешений и согласований с местной администрацией.

Вначале 2021 года все дачники были напуганы слухами, что у них отнимут земельные участки, а незаконно построенные здания и сооружения на них будут снесены!

Но Россияне поторопились с выводами, никто не собирается их лишать собственности.

Мнение эксперта

Макаров Игорь Тарасович

Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.

На самом деле вопрос об изменении в законодательстве градостроительства встал из-за повальной застройки на частных земельных участках многоэтажек, гостиниц и т.п. Для этого правительство разработало единые требования для всех индивидуальных застройщиков (ИЖС).

Доработка законопроекта была необходима по многим показаниям, одно из них: статья № 222 разрешала местной власти самостоятельно принимать решение о признании здания самовольной постройкой, даже в тех случаях когда строение являлось единственным жильем для граждан, эти здания были снесены.

С одной стороны есть положительные моменты – теперь на садовых участках не будут вырастать многоэтажки, магазины, гостиницы без разрешения администрации. Но с другой… теперь чтобы построить частный дом на собственном земельном участке потребуется немало времени сил и финансов для сбора всех разрешений и документов.

Какой объект можно считать незаконным

Согласно установленным 222-й статьей Гражданского кодекса РФ правилам, незаконным считается любое строение, возведенное без наличия разрешения на строительство, построенное с нарушениями градостроительных норм или на участке земли, предназначенном для иных целей.

Наличие одного из перечисленных признаков – повод для принятия конкретных мер, а чаще всего «самострои» решением суда «приговариваются» к сносу.

Чаще всего самовольно возводятся многоквартирные дома, а особенно страдают от этого Юг России и столичный регион. Получив разрешение на ИЖС, частные застройщики начинают многоэтажное строительство, нарушая градостроительные нормы. Они начинают активные продажи квартир, чем способствуют часто появлению новых обманутых дольщиков.

Это важно знать: Где хранится техническая документация на многоквартирный дом: перечень

Помимо многоквартирных объектов, «самостроями» считаются также самовольные пристройки и хозпостройки, построенные без согласования с архитектурой. В этом случае также вступают в силу положения 3-го пункта ФЗ «Об архитектурной деятельности», согласно которым за несогласованное строительство наступает ответственность, причем отвечать приходится, как физическому, так и юридическому лицу.

Какие постройки нужно регистрировать?

Различают капитальные и некапитальные строения. Первые подлежат обязательной регистрации, а вторые нет. Капитальные постройки представлены объектами, которые имеют фундамент. Их нельзя переместить без ущерба конструкции.

До 4 августа 2018 года можно было построить гараж, садовый домик, пристройку и прочие некапитальные объекты без разрешения на строительство. Новые правила обязали регистрировать частные дома на участках под ИЖС – теперь вместо разрешения действует уведомительный порядок – в силу ст. 51.1 ГрК РФ.

Застройщик оформляет проект, технические документы и заявление. Их рассматривают в архитектурном отделе при администрации и дают «добро» на строительство дома.

Это касается многоэтажных домов, капитальных гаражей, объектов для предпринимательской деятельности и прочих сооружений.

Если строение не имеет фундамента, а представлено легкой и разборной конструкцией – разрешений и уведомлений не требуется.

Подробнее в статье «Можно ли сделать пристрой к дому без разрешения на строительство?»

Налоговые службы проводят регулярные рейды по садовым участкам. Цель таких рейдов – выявить незаконные постройки и привлечь нарушителей к ответственности. Сейчас активно внедряют аэрофотосъемку территорий СНТ. Квадрокоптеры летают по воздуху и обнаруживают объекты даже за самым высоким забором.

Пример:

Иванов и Петров – соседи по садовому участку. Оба оформили землю под ИЖС, оба живут в построенных жилых домах. Иванов имеет автомобиль и ему нужен гараж. Он нанимает бригаду строителей, оформляет проект и готовится к стройке. Учитывая, что гараж будет капитальным – Иванову нужно уведомить администрацию о строительстве.

Затем нужно поставить гараж на кадастровый учет и зарегистрировать на него право собственности + уплачивать налог на недвижимость. В противном случае – штраф или снос постройки. Петрову гараж не нужен – ему нужен уличный туалет и небольшой сарайчик под инвентарь. Оба строения без фундамента. Право собственности на них оформлять не нужно. Строительство также не требует уведомления властей.

За отсутствие регистрации туалета и сарая Петрову не грозят никакие санкции.

Рекомендуем почитать «Как узаконить самовольную реконструкцию жилого дома?»

Незаконная постройка на земельном участке

Четвёртого августа 2018 года был принят новый закон о самострое на собственном участке (федеральный закон) с внесением поправок в гражданский кодекс касательно самовольных построек.

Были введены изменения в определение самовольной постройки и в перечень условий для её сноса.

Это относится к тем гражданам, у которых была недвижимость на одном из бесхозных участков, либо она была возведена без разрешения на строительство.

Прежде подобные строения могли быть снесены, даже если они никому не мешали. Отныне права владельцев защищены лучше. Снос самовольного дома стал более сложной процедурой. Однако это не означает, что вы можете строиться на чужом участке, игнорировать нормы и строить здания, мешающие соседям.

Самовольная реконструкция: как избежать сноса здания

Самовольной постройкой в 2021 году будет считаться не только строение, возведенное без разрешения на строительство или ввод в эксплуатацию. Сюда относят и незаконные реконструкции. Например, если собственник надстраивает мансарду, делает пристройку, выносит на тротуар входную группу без оформления разрешительной документации, здание признается самостроем. Далее есть два пути развития ситуации:

1. Собственнику предлагают привести здание в соответствие с техническим паспортом БТИ. Это означает, что все самовольные изменения придется устранить, причем процедура ограничена по срокам.
2. Если собственник не предпринял меры, в отношении объекта самовольного строительства ведется работа в рамках постановления Правительства Москвы от № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков». Итогом будет предписание снести здание. Если собственник не сделает этого добровольно, то работы выполнит в административном порядке ГБУ «Автомобильные дороги».

Третий и единственный устраивающий собственника вариант – заняться легализацией объекта. Процедура будет одинакова для самовольно построенных или реконструированных объектов.

Судебная практика по самовольному строительству

В 2011 году Верховный Арбитражный суд в 143 Информационном письме обобщил все данные о самовольных постройках.

В связи с этим документом незаконная постройка может быть снесена только на основании постановления суда. Письма и предписания окружной комиссии по пресечению самовольного строительства и местных администраций не могут служить основаниями для сноса объектов.

Зарегистрированное право на жилье в отделении Росреестра не сможет уберечь от принудительного сноса при существенных нарушениях при возведении жилья. По решению суда запись о праве собственности на объект будет признана недействительной.

Если строительство объекта было произведено на участке, который принадлежит иному лицу, и согласие на возведение получено не было, право владения по определению суда установлено быть не может. И доводы истца о трехлетнем сроке исковой давности приняты судом не будут, поскольку на права владельца эта норма не распространяется.

По вопросу о сроке давности можно сказать, что она также не распространяется на постройки, которые могут принести угрозу жизнедеятельности проживающих. В этом случае комиссия по пресечению самовольного строительства может подать исковое заявление о сносе постройки.

📝 Каков порядок создания пристроек в многоквартирном доме, чтобы они не считались самовольными

Исходя из требований закона и судебной практики, можно определить правильный порядок возведения пристроек:

• Сначала надо провести общее собрание всех собственников МКД, на котором будет поставлен вопрос о создании пристройки. Решение собрания нужно оформить в виде письменного документа, занеся в него результаты голосования по вопросу.
• Подготовить проект помещения, которое будет пристроено.
• Обратиться в местный орган надзора (обычно это департамент строительства города), Роспотребнадзор и пожарный надзор, чтобы получить разрешение на постройку.
• После окончания строительных работ собрать приёмную комиссию, которая подтвердит, что постройка закончена, соответствует плану и нормам безопасности.
• По решению комиссии происходит ввод постройки в эксплуатацию.
• После этого надо обратиться в местное подразделение Росреестра, чтобы поставить новый объект (точнее, изменения имеющегося МКД) на кадастровый учёт и оформить право собственности на пристройку.
• После того, как все данные внесены в ЕГРН (Единый госреестр недвижимости) – процедура закончена, можно открыто и свободно владеть и пользоваться объектом.

Процедура длинная и сложная, однако пропуск любого из шагов в ней может закончиться тем, что объект станет незаконным и будет снесён.

Владельцу, который возвел на земельном участке в собственности объект самостроя, грозит наказание в соответствии с п. 1 ст. 9.5. КоАП РФ:

Это важно знать: Кого нельзя выселить из съемной квартиры

1. Отсутствие разрешения/уведомления о строительстве капитальных объектов, когда такие разрешения нужны по закону, наказывается:

• на незаконных предпринимателей – аналогично штрафу для должностных лиц, либо приостановление деятельности на срок до 3 месяцев;
• для юридических лиц (компаний) – от полумиллиона до 1 млн рублей, либо приостановление деятельности на аналогичный для незаконных предпринимателей срок.

1. Несоблюдение сроков уведомления администрации о начале и завершении строительных работ на участке, наказывается:

1. Непрерывность работ, когда были составлены акты об устранении недостатков при строительстве, наказывается:

1. Нарушение правил по эксплуатации объекта капитального строительства наказывается:

• юридическим лицам – от пятисот тысяч до 1 млн рублей.

Вторая разновидность наказаний в РФ за нецелевое использование земельных ресурсов. Если собственник застроил участок под ЛПХ, ему грозит административная ответственность по ст. 40 и ст. 42 Земельного кодекса РФ.

Штрафы за самовольное строительство в России

Строительство, которое кто-либо выполнил самовольно, – весьма широкое понятие. Ответственность за это зависит от серьёзности нарушения. Например, если «самоволка» противоречит градостроительному кодексу, то порядок наказания может быть:

• административным;
• имущественным;
• дисциплинарным;
• уголовным.

Во многих случаях нельзя начинать стройку без специального разрешения. Если имеет место возведение дома без проекта, и строительство всё-таки идёт, то виновник может получить штраф за самовольную постройку (самострой).

• Физлицо при этом выложит не менее двух и не более пяти тысяч рублей. ИП – в десятикратных пределах.
• Юрлица поплатятся в размере от полумиллиона до миллиона рублей.

Однократным штрафом можно и не отделаться. Если есть предписание о приостановлении строительства, а оно продолжается, штрафы последуют снова.

• Для физлиц сумма будет, как и в первом случае.
• Отдельных сотрудников организаций «накажут» в пределах от десяти до тридцати тысяч рублей.
• Для ИП верхняя планка подскочит до сорока.
• Юрлицам могут назначить от пятидесяти до ста тысяч рублей.

Всё это – КоАП РФ, статья 9.5.

Положительная практика

Анализ российских судебных решений показывает, что встречаются случаи, когда при рассмотрении таких дел в суде за нарушителем признавалось право на постройку. Но это возможно только при условии, если судья установит, что застройщик действовал добросовестно, предпринимал меры к получению соответствующих разрешений, и что его действия, несмотря на их противозаконный характер, не нанесли существенного вреда. При этом суд обязан выяснить, не нарушает ли постройка санитарных норм и противопожарных правил, не влияет ли негативным образом на права и свободы других лиц, в том числе – на их безопасность.

Кроме того, еще несколько лет назад в России была объявлена так называемая «дачная амнистия».

Эта процедура позволяет в упрощенном порядке зарегистрировать недвижимые объекты, которые возведены с нарушением разрешительных процедур (самовольно) при условии, что заявитель фактически пользуется таким объектом. Воспользоваться этим правом может любой гражданин России в срок до 1 марта 2020 года. После наступления этой даты процесс регистрации самовольно возведенных построек будет значительно усложнен.

Похожие записи:

• Процедура оформления алиментов
• Какие выплаты увеличатся с 1 февраля 2023 года
• Повышение пенсии по потере кормильца в 2023 году