Предоплата, оплата в рассрочку, аванс, задаток. Нюансы и различия.

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предоплата, оплата в рассрочку, аванс, задаток. Нюансы и различия.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Средний размер задатка

2. Относитесь внимательнее к соглашению об авансе при покупке квартиры

3. Разница между задатком и авансом

4. Что выгоднее прописывать в договоре – аванс или предоплату?

5. Что такое аванс и задаток? Как вернуть деньги при нарушении условий договора?

6. Чем залог отличается от аванса и задатка и как он регулируется законом?

7. Как оформлять передачу предоплаты

8. Что выбрать при покупке и продаже жилья ‒ задаток или аванс?

9. Что будет, если продавец или покупатель передумали заключать сделку?

10. Что делать, если продавец не отдает задаток или аванс?

Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.

Средний размер задатка

В среднем, в качестве задатка вносят 20-100 тысяч рублей, в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.

Если продавец требует большую сумму — узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.

Если же что-то вызывает подозрения, лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.

Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.

Относитесь внимательнее к соглашению об авансе при покупке квартиры

Мне известны детали одного судебного дела, иллюстрирующего последствия слишком вольного толкования покупателем понятия «аванс».

Весной 2019 года при подготовке сделки, весьма интересной для риэлтора, было составлено авансовое соглашение, предусматривающее удержание авансовой суммы при отказе от сделки. Покупатель подписал его и внес аванс. Он не вышел на сделку в срок и не подписал документ о продлении действия авансового соглашения. Связаться с ним не удалось. Риэлтор ждал его почти три месяца и был вынужден продать объект другому покупателю, на менее интересных для себя условиях, понеся убыток. Аванс за квартиру, как и оговаривалось в авансовом соглашении, «пропавшему» покупателю не вернули. Он попытался это сделать, ссылаясь на толкование понятия «Аванс» в Гражданском кодексе. Суд встал на сторону риэлтора, поскольку документ, подписанный истцом, предусматривал именно такое развитие событий при отказе от сделки.

Разница между задатком и авансом

Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.

Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.

Прежде чем в письменном виде подписать документ об авансе или задатке, сторонам предполагаемой сделки нелишним будет вникнуть в суть такого соглашения. Важно узнать о возможных последствиях, а также получить четкое представление о видах предварительной оплаты в случае с недвижимостью.

В случае с авансом покупатель обязуется оплатить товар (частично либо полностью) до его передачи продавцом (п. 1 ст. 487 ГК). Сроки внесения этого платежа оговариваются договором.

Формально «задаток» и «аванс» не являются синонимами. В отличие от аванса никто не обяжет продавца вернуть полученный задаток. Если же от сделки отказывается продавец, тогда ему придется вернуть другой стороне задаток в удвоенном размере.

В риэлторской практике аванс именуют «обеспечительным» платежом. В случае его внесения в договоре непременно предусматриваются и штрафные санкции. Если от сделки захочет отказаться покупатель, то свои деньги он уже не получит. Если же отказавшейся стороной является продавец, то возвращаемый аванс удваиваться не будет.

Что выгоднее прописывать в договоре – аванс или предоплату?

Это важное условие договора, так как от этого зависит, у кого остаются деньги при отказе выполнять договор.

Если прописана предоплата, то:

— заказчик теряет деньги, если он отказывается от исполнения договора;

— исполнитель возвращает деньги с процентами, если он нарушает условия договора.

Если прописан аванс, то заказчик получает назад деньги как при отказе по собственной инициативе, так и при нарушении договорных условий исполнителем.

Так или иначе, из текста договора должны следовать:

размер платежа. Он прописывается в виде процента от общей суммы договора или в виде конкретной суммы;
срок перечисления предварительного платежа;
порядок возврата этого платежа в случае неисполнения обязательств поставщиком товара, работы или услуги либо в случае отказа от договора заказчиком;
важно, чтобы по тексту соглашения везде употреблялся один и тот же термин ‒ это позволит в будущем, в случае возникновения споров, избежать недопониманий в толковании юридической природы этого платежа.

Правильно составить договор и избежать правовых и налоговых рисков поможет справочно-правовая система КонсультантПлюс.

Что такое аванс и задаток? Как вернуть деньги при нарушении условий договора?

Наталья Тихоненко, исполнительный директор финансового сервиса QOOD

Отдельного определения понятия «аванс» в Гражданском кодексе нет, однако оно употребляется и в Гражданском кодексе, и во многих других документах, и на практике сложностей с ним обычно не возникает.

Правовая природа аванса заключается в том, что заказчик или покупатель передает исполнителю или продавцу некую сумму денег для того, чтобы тот выполнил работы, оказал услуги, поставил товар. Теоретически аванс можно вернуть, пока стороны не приступили к исполнению договорных обязательств, этим он отличается от задатка. На практике аванс редко возвращают полностью в случае одностороннего отказа покупателя от сделки.

Рассмотрим простейшую сделку купли-продажи. Если покупатель отказывается от обязательств, продавец лишается запланированной прибыли, поэтому продавец может удержать вещи должника согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ. Покупатель в ответ может заявить суду о несоразмерности суммы штрафных санкций, предусмотренных договором.

Если продавец начал исполнение сделки и поставил часть товаров, покупатель должен возместить понесенные продавцом расходы, в том числе за счет аванса. Данная ситуация возможна только при добросовестном исполнении продавцом своих обязательств. В ином случае покупатель может требовать с продавца сумму аванса.

Если в той же ситуации вместо аванса в сделке фигурирует задаток, речь уже не идет о его возврате. В случае одностороннего отказа от исполнения своей части сделки покупатель может лишиться предоставленного задатка. Если продавец не исполнил свои обязательства, он обязан уплатить другой стороне двойную сумму задатка, а также возместить ей убытки, если только иное не оговорено в договоре. Суд вправе по заявлению ответчика снизить размер половины указанной суммы.

Екатерина Смолева, юрист компании «Стерлигов и партнеры»

Аванс выполняет только платежную и удостоверяющую функции, но не обеспечительную. Он уплачивается до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Получатель в любом случае должен вернуть аванс вне зависимости от соблюдения условий договора.

Задаток (ч. 1 ст. 380 ГК РФ) – это денежная сумма, которую одна сторона дает другой стороне в обеспечение исполнения условий договора. Если договор не исполнил тот, кто дал задаток, он остается у другой стороны. Если тот, кто получил задаток, не исполнил условия договора, он обязан уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

По закону, если вы сомневаетесь, является ли сумма, уплаченная в счет будущих платежей, задатком, то ее можно считать авансом.

Например, если гражданин Иванов продает квартиру гражданину Петрову без предварительного договора, стороны составляют расписку, в которой отражают обоюдное желание заключить договор купли-продажи квартиры и задаток в 100 000 руб., который Петров передал Иванову в качестве обеспечения.

Петров хотел внести платеж за счет банковского кредита, но банк ему отказал, поэтому он попросил Иванова вернуть ему задаток. Иванов, ссылаясь на то, что задаток по закону не возвращается, отказал ему в этом, но так как они не заключили договор, такая денежная сумма не может являться задатком. Ее можно признать авансом, который должен быть Петрову возвращен.

Чем залог отличается от аванса и задатка и как он регулируется законом?

Наталья Тихоненко, исполнительный директор финансового сервиса QOOD

Залог сам по себе не подтверждает реальность исполнения сделки. Залогом могут обеспечиваться обязательства, которые возникнут в будущем. В качестве примера можно привести заключение договора кредитной линии или договора о предоставлении денежных средств в режиме овердрафта. В этом случае в момент заключения договора залога реального исполнения сделки еще нет (сделка консенсуальная), а обеспечение уже есть.

Закон устанавливает совершенно разные порядки споров в случае использования залога и задатка, если один из участников сделки не исполнил свои обязательства. При использовании залога потерпевшая сторона может получить оплату либо компенсацию своих затрат за счет продажи предмета залога или оставить его себе. Прохождение данных процедур в отношении задатка не требуется.

В качестве залога выступает имущество или права требования, но не денежные средства. Схожими нормами являются только положения о залоге прав по договору банковского счета, установленные ст. 358.9-358.14 ГК РФ.

Как оформлять передачу предоплаты

Неважно, в какой форме вы с продавцом договорились передать деньги, как аванс, задаток или обеспечительный платеж — в любом случае нужен договор. Пропишите в нем эти пункты:

Паспортные данные всех участников сделки. Если продавцов или покупателей несколько, или вы планируете купить квартиру в ипотеку с помощью созаемщиков — добавьте их в договор.
Полную информацию о недвижимости — адрес, кадастровый номер и стоимость, технические параметры, такие как этаж и метраж. Информацию лучше взять из выписки ЕГРН.
Форму договора — это аванс, задаток или обеспечительный платеж. Обычно прописывается в названии, но нет запрета сделать предварительный договор, в котором отдельным пунктом указать на юридическую форму предоплаты.
Полную стоимость квартиры — это нужно, чтобы продавец не смог ее изменить уже после получения предоплаты.
Сумму предоплаты. Если стоимость квартиры уменьшается на сумму предоплаты, об этом тоже стоит упомянуть в договоре.
Условия удержания и возврата. Что произойдет, если покупатель или продавец передумают заключать сделку. Что будет, если сделку не получится заключить из-за каких-то внешних обстоятельств, например, отказа в одобрении ипотеки. Нужно ли возвращать предоплату при форс-мажорах.
Добавьте сроки действия договора — укажите точную дату, до которой нужно заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать сделку.

В Гражданском кодексе нет определения аванса. Но, несмотря на это, при покупке недвижимости продавец или его доверенное лицо могут предложить заключить авансовое соглашение. Это делается, только если уже есть предварительный договор купли-продажи.

Аванс — деньги, которые покупатель передает продавцу, чтобы покрыть расходы на сделку и зафиксировать намерение купить недвижимость. При этом аванс не несет обеспечительной функции. Это значит, что если сделка не состоится, то никакая сторона не несет ответственности.

Для аванса обычно выбирают небольшой процент от стоимости квартиры.

Например, стоимость квартиры — 3,2 млн рублей, продавец просит аванс в размере 2 %. Получается, что покупатель при подписании договора купли-продажи внесет остаток в 3,13 млн рублей.

Полная стоимость квартиры — 3,2 млн ₽
Аванс — 2 % или 64 тыс. ₽ Остаток — 3,13 млн ₽

Аванс часто используют в цепочке альтернативных сделок. Так, продавец не несет финансовой ответственности, если сделка будет сорвана не по его вине, а из-за одного из участников альтернативной сделки.

Задаток и аванс — это предоплата при покупке квартиры.
При задатке и авансе оформляется письменное соглашение.
Передача денег должна сопровождаться распиской.
Задаток регулируется законодательством.
Задаток может вернуться к покупателю в двойном размере, а может и не вернуться совсем.
Задаток защищает и продавца, и покупателя квартиры.
Аванс не регулируется государством.
Аванс часто используется в цепочке альтернативных сделок.
Аванс обычно возвращается полностью покупателю недвижимости. Иногда может вернуться частично, если уже были траты на оформление или ведение сделки.
В авансовом соглашении можно прописать штрафы.

Что выбрать при покупке и продаже жилья ‒ задаток или аванс?

В связи с переходом рынка первичной недвижимости на эскроу-счета, специалисты прогнозируют в ближайшие два года рост цен на квартиры в новостройках минимум на 10%. Поэтому закономерен интерес покупателей ко вторичной недвижимости. Но приобретение вторички ‒ сложная задача, поскольку в этой сфере процветает мошенничество: недобросовестные продавцы скрывают, что в квартире прописаны дети, есть долги по коммуналке или совладелец не дал согласие на продажу. Чтобы минимизировать риски, изучите эту инструкцию. А также узнайте, как безопаснее «забронировать» понравившееся жилье: посредством задатка или аванса.

Предоплата ‒ это финансовая гарантия, что заинтересованные стороны твердо намерены заключить договор купли-продажи. Благодаря ей покупатель уверен, что объект не «уйдет» к другому лицу, а продавец ‒ что клиент не передумает, найдя более дешевую квартиру или дом.

Также продавец может использовать предоплату для подготовки жилья к продаже: погасить долги за коммунальные Услуги, оплатить оформление необходимых документов. Но до того, как отдавать аванс или брать задаток, узнайте о разнице между ними.

А для этого читайте нашу статью.

В 380 и 381 статьях Гражданского кодекса Российской Федерации сказано, что задаток ‒ это часть общего платежа и одновременно доказательство заключения в оговоренные сроки договора купли-продажи. Также именно задаток обеспечивает исполнение этого договора.

Соглашение об этом виде предоплаты всегда фиксируется письменно, даже если сумма символическая и составляет 0,5% от стоимости жилья. Особенность задатка: когда сделка срывается по инициативе продавца, тот возвращает покупателю предоплату в двойном размере.

Если же заключать договор передумал покупатель, задаток остается у продавца.

С точки зрения закона, аванс ‒ это часть оплаты, которую покупатель отдает до подписания договора купли-продажи, чтобы подтвердить свои намерения. Но авансовый платеж не гарантирует заключение сделки. Поэтому покупатель вправе получить предоплату обратно, даже если сделка не состоялась по его вине.

Из общей суммы авансового платежа может быть вычтен какой-то процент в качестве штрафа за отмену сделки, но при условии, что это отмечено в договоре о предоплате.

Также из аванса могут быть вычтены суммы, потраченные продавцом на оформление пакета документов для продажи жилья, например, на оплату получения выписки из ЕГРН.

Что будет, если продавец или покупатель передумали заключать сделку?

Авансом признается любая предоплата, если иное не предусмотрено условиями договора. Как правило, в случае расторжения сделки аванс просто возвращается покупателю. При этом в соглашении могут быть указаны и другие условия возврата. Например, аванс может остаться у продавца в качестве компенсации, если договор был расторгнут по инициативе покупателя.

Задаток же при расторжении договора имеет юридические последствия:

если сделка будет прекращена по инициативе покупателя, то задаток остается у продавца;
если сделка расторгается продавцом, то задаток возвращается покупателю в двойном размере;
в случае расторжения договора по желанию обеих сторон или в связи с обстоятельствами, которые не зависят от участников сделки, задаток возвращается покупателю в полном объеме.

Что делать, если продавец не отдает задаток или аванс?

Вернуть задаток или аванс при наличии необходимых оснований можно только в судебном порядке.

Однако до обращения в суд нужно письменно уведомить продавца о требовании возвращения денежной суммы. Претензия составляется в письменном виде и направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

Когда мы определили основные понятия перейдем к главному вопросу нашей статьи. Основное отличие звучит так. Задаток нельзя вернуть обратно продавцу, а аванс подлежит возврату, причем первый тип предоплаты выступает, как гарант сделки, а аванс не всегда.

Когда все условия договора выполнены разница между задатком и авансом исчезает. Если, например, квартира или автомобиль переданы новому владельцу, то нет никакой практической пользы различать два вида предоплаты.

В процессе договора одна из сторон не выполняет обязательства или расторгает договор, причем некоторая денежная сумма внесена наперед:

Оплата внесена в виде аванса. Ситуация подразумевает, что денежная сумма возвращается в обязательном порядке. Это не зависит от того, кто был виновен в расторжении договора или неисполнения обязательств.
Оплата внесена в виде задатка. В данном случае возможны несколько вариантов. Если в расторжении сделки виноват продавец, то он возвращает сумму в двойном размере. Если в расторжении сделки виноват покупатель, то вторая сторона не обязана возвращать деньги.

В некоторых форс-мажорных ситуациях (смерть одного из участников, стихийных или военных бедствий и т.д.) возврат задатка обязателен.

Ситуация с залогом немного отличается. Все действия с имуществом регулируются основным договором. Его могут вернуть или продать. Все зависит от информации, которая представлена в основном документе.

ГК РФ говорит о том, что документ должен быть составлен в письменной форме. Других ограничений по написанию нет. Отметим некоторые моменты, которые в обязательном порядке указываются в документе:

Указывается название соглашения. Например, договор задатка №1.
Указываются контактные и личные данные сторон. Для физических лиц – паспортные данные, при желании адреса регистрации. При необходимости юридический адрес объекта. Для юридических лиц – ИНН, ОГРН, полное название организации.
Описывается предмет договора. Если это, например, автомобиль, то указывают его марку, модель, физические характеристики, цвет, количество владельцев и т.д. Чем конкретнее и подробнее будет описан предмет, тем лучше. В некоторых случаях, например, продаже квартиры достаточно адреса т.к. все характеристики, как правило, описываются в основном документе.
Прописывается сумма задатка. Причем, указываются максимальное количества ситуаций, которые могут повлиять на расторжение договора. Описываются варианты их решения, денежной компенсации, штрафов. Это позволит избежать множества разногласий.
Указывают дату и место составления документа. Он заверяется подписями сторон.

Отметим некоторые нюансы, которые помогут правильно составить договор и избежать конфликтных ситуаций:

соглашение на аванс составлять не обязательно. В таком случае, если стороны договорились о задатке, но никак это не оформили, то он приобретает другое значение. В юридическом смысле – это уже аванс и при случае он подлежит возврату.
соглашение о задатке в обязательном порядке заверяется у нотариуса. В противном случае бумага не имеет юридической силы.
следует продумать сумму предоплаты. Она не должна быть слишком маленькой, чтобы не вызвать сомнений у противоположной стороны. Аналогично, не должна быть слишком большой, чтобы не привлекала мошенников. Как правило, предоплата рассчитывается в зависимости от общей суммы сделки, причем практическая сумма не превышает 10%.

Многое зависит от характера договора и его участников. Например, для бюджетных организаций сумма задатка не может превышать 20%. Опять же, чтобы избежать денежных махинаций.