Законы об ИЖС в 2022: что изменилось

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Законы об ИЖС в 2022: что изменилось». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Это участки, которые располагаются за пределами города и различаются между собой назначением. Общая черта — проведение на них сельхозработ. Государство выделяет такие земли под занятия хозяйственной, научной, исследовательской или учебной деятельностью.

Для защиты сельских земель от массовой застройки жильем существует ряд ограничений по строительству дома:

• на таком участке можно построить только один дом. Он должен быть не выше трех этажей, а его площадь не должна превышать 500 кв. м;
• площадь застройки под домом должна составлять не более 0,25% от площади земельного участка. То есть речь идет об участках примерно от 8 до 20 га, пояснили в ведомстве;
• запрещается образование нового земельного участка (земельных участков) из участка, на котором расположен такой жилой дом, если это приводит к уменьшению площади исходной земли;
• региональные власти своими законами могут определить территории, на которых не допускается строительство жилых домов на сельхозземле. Эту информацию стоит уточнять у местной администрации или муниципалитета.

Самое главное требование для строительства дома — официальная фермерская деятельность. У заявителя должно быть личное крестьянское (фермерское) хозяйство и некоторое количество сельскохозяйственных земель в собственности.

Чтобы избежать массовых застроек, разработан ряд ограничений:

• Фермер может построить только один дом на участке.
• Площадь дома — не более 500 кв. м.
• Количество этажей — не больше трех.
• Площадь застройки под домом — максимум 0,25% от размера всего участка.
• Региональные власти имеют право наложить запрет на строительство на некоторые земли. Например, на участки, которые располагаются близко к городу.
• Запрещено межевать участок, если фермер планирует сократить его площадь после строительства дома.
• Все коммуникации к дому заявитель подводит сам.
• Дома на сельскохозяйственных землях нужно зарегистрировать и поставить на учет до 1 марта 2026 года.

На ИЖС распространён закон о долевом строительстве

Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) теперь охватывает и малоэтажные жилые дома. Жители коттеджных посёлков могут обзавестись домом по принципу долевого строительства многоэтажек. Застройщики привлекут деньги клиентов и будут рассчитываться с исполнителями через эскроу-счета. Деньги дольщиков будут храниться на счёте, пока объект не будет введён в эксплуатацию.

Эскроу может быть раскрыт по факту окончания одного из этапов строительства, а сам коттеждный поселок может строиться очередями.

Такое новшество выгодно и покупателям, и застройщикам:

• Покупатели получат гарантии того, что работы будут выполнены в срок и в полном объёме. Будет проще провести и ипотечную сделку.
• Банки лояльнее отнесутся к строительству индивидуального жилья и будут охотнее финансировать такие сделки.

Продлена дачная амнистия и упрощена легализация старых домов

Дачную амнистию продлили до 1 марта 2031 года. Это значит, что жилые и садовые дома можно оформлять упрощённо, не получая уведомление о соответствии параметров строительства. Дачная амнистия затрагивает земли с назначением ИЖС и ЛПХ (в границах населенного пункта), садовые участки и КПХ (крестьянско-фермерское хозяйство).

Также по дачной амнистии права на дома, построенные до 14 мая 1998 года, будет оформить гораздо проще. Часто владельцы такого жилья не могут оформить право собственности — по документам, они могут принадлежать уже не существующим совхозам или колхозам, а у хозяев может не быть никаких бумаг, подтверждающих право собственности.

Граждане, использующие такие дома для постоянного проживания, могут бесплатно получить участок, если он принадлежит государству или муниципалитету. Регистрация права собственности на участок и дом на нем будет осуществлена одновременно.

Условия оформления такого права:

• жильё должно быть в пределах населённого пункта;
• юридический собственник земли — государство или муниципалитет;
• право на владение домом подтверждается любым документом — справкой из БТИ, платёжными документами, чеками за коммунальные услуги.

Земельный участок под старым домом оформят, если уполномоченные службы подтвердят, что сооружение ещё находится на участке.

Граждане также могут упрощенно получить собственность на участки, которые были предоставлены им до 30 января 2001 года. Для этого необходимо предоставить в Росреестр любой документ, который подтверждает предоставление гражданину такого участка.

Что можно сказать, в качестве итогов. Помимо единичных улучшений в законах, в последние годы, государство, к сожалению, похоже прикладывает все усилия для того, чтобы владеть собственным домом и участком стало сложно и дорого. Законы меняются буквально каждый год, а налоги растут.

Тем не менее, видны и положительные сдвиги в законодательстве. Очевидно, что дачам в нашей стране уже нужен другой статус, так как люди элементарно не могут решить вопрос с поликлиниками, школами, детскими садами по месту проживания.

А в вопросе строительства и прописки, смены категорий на землях с/х назначения, законодательные нормы следует смягчить, хотя бы местах рядом с крупнейшими городами. Ведь, очевидно, что покупая землю в радиусе, скажем, 20-30 км от Москвы, никто не станет там делать пастбище (это банально не рентабельно, так как слишком высокая цена сотки).

До 1 марта 2022 года строить дома на сельскохозяйственных землях было нельзя. Но большое хозяйство требует постоянного надзора, поэтому фермеры устанавливали времянки на территории хозяйства. Однако они не могли их зарегистрировать как жилые строения, были сложности в проведении и оформлении коммуникаций. Кроме того, владельцы КФХ опасались проверок и решений о сносе этих временных багончиков.

Федеральный закон, разрешающий в составе сельхозземель иметь участок с жилым домом, принимали долго — более двух лет. Однако теперь фермер может строить, реконструировать или эксплуатировать один жилой дом на земле сельскохозяйственного назначения. При этом законом предусмотрены ограничения, чтобы сельхозземли не превратились в коттеджные поселки.

Проблема изъятия земли

Земля сельхозназначения – особая. Её могут отобрать по решению суда. Мы задали два вопроса Анне Соловьевой на эту тему.

— В каких случаях земельный участок с домом может быть отобран у фермера?

— Согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.

В соответствии со ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации. В частности, если происходит один из случаев:

• участок используется не по целевому назначению;
• его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде;
• на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, указанными в п. 2 ст. 222 ГК РФ, не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.

В этом случае земельный участок в соответствии со ст. 286 ГК РФ подлежит продаже с публичных торгов.

— Как именно отберут ту землю, на которой построен дом? И что будет с домом?

— Как будет происходить изъятие у аграриев земельного участка с расположенным на нем жилым домом, нам только предстоит узнать. На законодательном уровне эта процедура не закреплена, а это значит, что впереди период ошибок, неоднозначных решений, многочисленных обжалований и становления судебной практики.

Полагаю, будущее может развиваться по одному из двух вариантов.

1. Первый: межеванием из основного земельного участка будет выделен земельный участок (площадью не более 0,25 % от основного) с находящемся на нем жилым домом. Большая часть земельного участка будет изъята, оставшуюся часть вероятнее всего передадут в аренду фермеру с условием уплаты арендных платежей.
2. Второй: полное изъятие земельного участка с расположенным на нем жилым домом. По логике фермеру должны выплатить компенсацию за объект строительства. Здесь вероятнее обложение агрария штрафами за ненадлежащее использование или за использование земельного участка с нарушениями. Верно понимаете, что размер штрафа будет равен размеру компенсации за изъятый дом.

Одно могу сказать точно. Изъятие земельного участка происходит только в судебном порядке, и только на основании решения суда, что предусмотрено действующим законодательством. Не исключаю, что впереди нас ждут новые поправки в Земельный Кодекс РФ, которые закрепят процедуру изъятия у фермеров участка с находящимся на нем жилым домом.

Откуда берутся новые земли сельхозназначения

Процедура территориального зонирования предполагает выделение фонда перераспределения участков. Его статус предусмотрен п. 1 ст. 80 ЗК РФ и продиктован необходимостью иметь резерв для удовлетворения потребности мелких сельхозпроизводителей в земельных участках оптимального качества. Такие земли обычно перераспределяются для дачных участков, устройства и расширения фермерских хозяйств, создания ЛПХ, под сады, плантации, огороды, сенокосы, пастбища.

Создание такого фонда было продиктовано сложностями переходного периода земельной реформы конца XX века. Первоначально в него включались земли изъятые у владельцев и пользователей не выполнявших обязанностей по целевому и эффективному использованию, переведённые в угодья с низким и средним уровнем кадастровой стоимости, изъятые из оборота по другим основаниям. Все эти условия формирования фонда сохраняются и сейчас. Однако современные земельные отношения определяются уже несколько иными реалиями — в фонд поступают земли, приобретённые органами федеральной и региональной власти, а также муниципалитетами.

Какие строения можно размещать на сельскохозяйственных территориях

При обращении в органы власти для получения разрешения на строительство важно знать, какие объекты могут быть размещены на сельскохозяйственных землях:

• жилые помещения для проживания и ведения приусадебного хозяйства;
• коттеджи;
• внутрихозяйственные строения;
• помещения для хранения выращенного самостоятельно урожая (погреб, склад);
• садовые или дачные домики;
• объекты для производства с/х продукции с размещением складов, ангаров, построек некапитального строительства для ведения работ;
• фермерские хозяйства;
• искусственные водоемы для разведения пресноводной рыбы.

В перечне домов просто для проживания нет. Но на таких землях возможно их возведение.

Перед процедурой постройки важно:

• оформить территорию в собственность;
• получить разрешение на возведение объекта;
• составить проект дома.

Можно ли строить дом на землях сельхозназначения

Все земли наше законодательство разделяет по своему назначению и не допускает иного их использования. Например, на землях водного фонда нельзя заниматься сельским хозяйством, а в землях лесного фонда или в охраняемых заповедниках нельзя размещать промышленные объекты.

Поэтому строить дом разрешено только на землях предназначенных для индивидуального жилого строительства, в черте населенных пунктов или на землях сельхозназначения, но не всех.

Согласно федеральному закону № 101-ФЗ земельные участки делятся на два вида использования:

• первая категория — земли, где можно исключительно заниматься ведением сельского хозяйства. На них строить дома не допустимо.
• вторая категория — земли, на которых разрешено ведение личного подсобного хозяйства, сооружение вспомогательных строений — гаражей, подсобных строений и дачных домов, а также земли, земли, отведенные непосредственно под ИЖС.

Строительство жилого дома на землях второй категории напрямую не запрещено законом. Однако, есть ограничения по строительству жилых домов на таких землях:

• они должны иметь не более трех этажей;
• в них должна проживать только одна семья, недопустимо размещать там многоквартирные дома, гостиницы и прочее;
• участки, на которых строят дома, должны входить в садоводческие объединения.

Как перевести землю в другой статус

Для начала вам стоит определить, не входит ли ваш участок в перечень охраняемых земель или территорий специального назначения. В этом случае вам не удастся изменить его статус ни при каких обстоятельствах.

Чтобы перевести земли в другую категорию, вам понадобится обратиться с заявлением к местным властям.

Если участком владеет несколько граждан, то заявление требуется написать от каждого из этих лиц.

Подготовьте документы для обращения. Вам могут понадобиться следующие документы:

• паспорта заявителей;
• согласие всех собственников, или заявления от каждого собственника;
• выписка из ЕГРП, подтверждающая права собственности на участок;
• кадастровый паспорт;
• положительное заключение экологов.

Законодательное регулирование

Изначально может показаться, что капитальный дом на данной категории земель возвести нельзя. Это связано с тем, что данные земельные наделы предназначены только для выращивания культур сельскохозяйственного значения. Однако, решение данного вопроса довольно сложное, чем кажется. В законодательных актах отражено несколько вариаций направлений деятельности, которые допустимо вести на указанной территории. В частности, оговорено, что получится возвести жилые помещения на такой местности. Однако, потребуется учесть некоторые установленные ограничения. Их требуется принимать во внимание, когда происходит выбор земель, а также составление проектов для строительства.

В 2023 году в данном направлении применяется несколько актов для регулирования. В частности, основным из них является земельное законодательство. В нем прописаны работы, которые допустимо вести на рассматриваемой категории наделов. Допустимо применять участок для садоводства, для ЛПХ и достижения прочих целей, которые имеют взаимосвязь с сельским хозяйством. Также нужно указать, что во внимание принимаются положения, отраженные в ФЗ «О фермерском хозяйстве».

ВНИМАНИЕ !!! Указанный документ говорит про возможность осуществления целей, которые ставятся перед такими хозяйствами, могут возводиться разного рода строение. В том числе, это касается жилых помещений.

Также можно указать, что строить допустимо жилой дом новый закон указал на это в который раз. Это касается положений закона, разработанного на федеральном уровне, под №217. Он говорит о том, что земельные наделы необходимо разграничивать на те, где может быть возведен садовый дом и такие, где разводятся огороды. В первом случае указывают на то, что территория объединяется для возведения жилых помещений для личного проживания. Вторая ситуация предполагает, что допускается строительство помещений, при условии, что они не отнесены к категории капитальных. Это указывает на то, что такие постройки не требуют организации к ним разного рода коммуникаций.

ВАЖНО !!! Исходя из сказанного, можно прийти к выводу о том, что использовать рассматриваемые наделы допустимо для дачного строительства и для возведения некапитальных построек.

Однако, важно учитывать, что такие правила применяются далеко не во всех ситуациях. Это касается только земель, которые относятся к определенным объединениям. Стоит учитывать, что возведение помещений может быть существенно ограничиваться.

Конечно, речь пойдет не о досках и гвоздях, а о необходимых документах. Как по закону оформить ту или иную постройку на сельскохозяйственных землях? Рассмотрим основной перечень документов для оформления разрешения на строительство жилого дома:

1. Свидетельство о праве собственности на участок с кадастровым номером и указанием разрешенного вида деятельности (для КФХ).
2. Если участок во временном пользовании, то устав дачного кооператива или СНТ.
3. Кадастровый план с указанием границ.
4. Документ, подтверждающий приобретение участка, например, договор купли-продажи.

Справка. Список может отличаться в зависимости от того, оформляет его частное лицо, либо учредитель КФХ. С этими документами собственник должен отправиться к местному главе за разрешением.

В случае положительного решения в бумаге должна содержаться следующая информация:

• срок на строительство и обязательство для собственника, зарегистрировать строение сразу по окончанию этого срока. Если здание будет не готово, его регистрируют, как есть;
• вид постройки и ее назначение, например, жилой дом;
• дата, подпись и печать.

Перед тем, как получать разрешение на строительство, нужно провести анализ участка. Для этого в муниципалитете нужно отыскать свой участок на карте градостроительных зон. Там будет точно указано, какой вид разрешенного использования соответствует данному участку.

Не лишним будет сделать то же самое и с генпланом города, где указывают запланированные проведения коммуникаций и дорог. Исходя из этих 2 факторов, будет ясно, можно строить на вашем участке дом или нет.

Если дом уже построен, то необходимо через суд признавать его жилым. Для этого инициируют комиссию, которая подтверждает соответствие помещения статусу жилого дома. По ее результатам подают в суд на признание постройки жилым домом.

Подписан закон, регулирующий отношения, касающиеся строительства, реконструкции и эксплуатации жилых домов на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами

Федеральный закон принят Государственной Думой 15 июня 2021 года и одобрен Советом Федерации 23 июня 2021 года.

Справка Государственно-правового управления

Федеральным законом регулируются отношения, касающиеся строительства, реконструкции и эксплуатации жилых домов на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами.

Согласно Федеральному закону в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются занятые жилыми домами земельные участки, которые предоставлены крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления своей деятельности.

На таком земельном участке допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трёх, общая площадь которого составляет не более 500 кв. метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка.

Федеральным законом запрещается образование земельного участка (земельных участков) из земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка, за исключением случаев, связанных с изъятием земельного участка (земельных участков) для государственных или муниципальных нужд.

Кроме того, предусматривается, что законами субъектов Российской Федерации могут быть определены муниципальные образования, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности.

Новый закон – старт «недолгой эры» возведения фермерских домов на сельхозземле

Дата 1 марта 2022 года, указанная в названии статьи, – срок вступления в силу ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№299-ФЗ от 02.07.2021).

В соответствии с этим законом и с обозначенной датой его актуализации в России начнётся «недолгая эра» возведения фермерских домов. Завершится она 1 марта 2026 года – в последний день их регистрации в ЕГРН.

Проект долгожданного закона, пребывавший словно в «замороженном состоянии» с 2018 года после первого успешного чтения в Государственной Думе, стремительно финишировал в летом 2021 года:

Принятый закон имеет высокую социальную значимость – он позволит фермерам построить жилые дома для своих семей на земельных участках, расположенных за пределами населённых пунктов и используемых в сельскохозяйственных целях.

Ранее такая деятельность была запрещена, и фермеры не могли проживать в непосредственной близости к хозяйствам, на которых занимались с/х производством. Столь жёсткая позиция государства обосновывалась объективными задачами:

В этих целях, в частности, прежде действовавший Закон РСФСР (№348-1 от 22.11.1990), был признан утратившим силу (пункт 1 статьи 23 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» №74 от 11.06.2003).

Старый закон предусматривал возможность строить и иметь в имуществе хозяйства жилые и хозяйственные постройки. В период его актуальности появились фермерские дома, сохранившие свой статус и по сей день.

Следствием отмены старого закона стало лишение права рачительных фермеров, планировавших полноценное обустройство своих хозяйств, обзавестись жилыми домами на земельных участках, на которых они занимаются с/х деятельностью. Эта проблема становилась всё более злободневной.

Похожие записи:

• Статья 93 ТК РФ. Неполное рабочее время (действующая редакция)
• Декретный отпуск: как рассчитать, оформить и получить выплаты
• Компенсация за земельный участок многодетным семьям в 2024 году какая сумма