Можно ли построить дом на земле для садоводства в СНТ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли построить дом на земле для садоводства в СНТ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Как правило, у владельцев участков в СНТ проблем и хлопот с регистрацией дома сегодня чуть ли не больше, чем с его строительством. Ведь, если верить Земельному Кодексу РФ, только земли населенных пунктов являются подходящим местом для постоянного проживания физических лиц. Строительство частного индивидуального жилья допустимо только на официально разрешенной для этого территории. Равно как и прописка.

Нюансы постройки дома на земле для садоводства в СНТ

Как мы уже убедились, садовые дома для того, чтобы они были признаны жилыми, должны быть построены с соблюдением определенных требований как обязательных для всей страны, так и прописанных в уставе собственников СНТ.

Для получения жилого статуса здание должно соответствовать ряду условий:

1. При строительстве дома необходимо строго выполнять правила, принятые на общем собрании собственников товарищества;
2. Расстояние от дома до межи (границы, забора, ограждения) должно быть не менее 3-х метров;
3. Соблюдение этажности строительства (не более 3-х уровней, включая цоколь или мансарду);
4. Дом может занимать только 25% всей площади земли, так как участки выдаются для огородничества, выращивания ягод, растений и деревьев;
5. Должны быть учтены нормы пожарной безопасности (расстояние между строениями, деревьями);
6. Дом должен быть подключен к электричеству и иметь систему отопления;
7. В постройке должна быть своя, выделенная комната для кухни.

На какие законы опираться

Когда речь идет о строительстве на дачном участке, необходимо руководствоваться не только положениями Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» и Градостроительного кодекса РФ, но и учитывать требования так называемых Сводов Правил, которые регламентируют подобные вопросы. Допустимое расстояние между домами и другими зданиями указано в СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты…» (далее – Свод Правил). Также стоит иметь в виду СП 53.13330.2019 «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения», который обновил ранее действовавшие СНиП 30-02-97.

Если же говорить о самом праве возводить сооружения и заниматься благоустройством на дачном участке, оно фиксируется в ст. 263 ГК РФ.

Особенности строительства на территории СНТ

---

Возведение построек в садоводческом товариществе регламентировано рядом нормативов и правил:

1

Строительство жилья допускается в СНТ на территориях, отведённых под сельхозработы или находящихся в границах населённых пунктов. Возводить здания на землях запаса, лесного или водного фонда, особо охраняемых зон, а также землях промышленного назначения запрещено.

2

Постройка жилого дома в СНТ, в отличие от ИЖС, запрещается. Можно ставить дачные домики для временного проживания, относящиеся к жилым сооружениям. Проекты строительства согласовываются с членами товарищества.

3

Жильцы садоводческих объединений самостоятельно подводят к домам электричество, воду, газ. Также они платят целевые и членские взносы на благоустройство территории, зарплату председателю правления, поддержание в порядке общего имущества СНТ. Сумма взносов зависит от размера надела.

При этом налоговая ставка для СНТ составляет 0,3%, а для ИЖС — 1,5%. Кроме того, садовые объединения сельхозназначения и на окраинах городов нередко располагаются в экологически чистых зонах (у леса, реки, озера) с высокоплодородными почвами.

Что такое дачная амнистия

По своему законодательному окружению дачная амнистия не является отдельным законом. Она представляет собой свод изменений в отдельные законодательные акты для упрощенной регистрации собственности.

Дачная амнистия позволяет гражданам зарегистрировать отдельные виды недвижимости в упрощенном порядке, то есть без получения уведомлений о начале/окончании строительства, разрешения на ввод в эксплуатацию и других процедур.

Необходимость принятия такого закона была обусловлена тем, что раньше юридический статус деревенских домов и земельных участков зачастую не определялся. В советское время частная собственность на землю отсутствовала, а участки предоставлялись на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Дома, построенные на них, соответственно, также не регистрировались.

Как результат — такая недвижимость оказалась «подвешена в воздухе», то есть физически она существует, но с правовой точки зрения никому не принадлежит. Это значит, что её нельзя продать, подарить, завещать или использовать в качестве залога.

Программа дачной амнистии не только упрощает жизнь россиянам, но и за счет вовлечения в гражданский оборот новой жилой недвижимости позволяет государству увеличивать собираемость налогов.

Теперь рассмотрим, какие плюсы и минусы у участков под ИЖС. Главное преимущество — расположение земли. Это территории населенных пунктов, за которыми следят местные муниципалитеты, имеют по отношении к ним обязанности. Это места с инфраструктурой, наличием больниц, школ, детских садов рядом или поблизости.

Другие плюсы:

• есть адрес, можно зарегистрироваться;

• возможность купить дом на участке ИЖС в ипотеку, в том числе под залог этой недвижимости;

• более ликвидное имущество, если сравнить с объектами в СНТ или ДНП;

• проще получить разрешение на строительство дома;

• нет обязательства вести на участке какую-либо деятельность.

Недостатки:

• можно возвести только капитальный дом, соответствующий установленным нормам;

• более дорогой объект по сравнению с другими участками;

• нельзя возводить дуплексы и таунхаусы, например, на две семьи.

Можно ли перевести участок в ИЖС

Технически земли сельхозназначения можно перевести в ИЖС. Например, если у вас в собственности земельный участок ЛПХ, расположенный в населенном пункте, вы вправе изменить его статус. Территория должна быть отмежевана и поставлена на кадастровый учет. Обращаться с заявлением нужно в Росреестр. Перевести ИЖС в ЛПХ также возможно.

Что касается СНТ, то участок земли в садоводческом товариществе можно перевести в ИЖС, если большая часть участников также планирует сменить статус или уже это сделали. Кроме того, территория должна располагаться рядом с границей населенного пункта.

Подводя итог, стоит отметить, что изменение категории и назначения земельного участка возможно, но не всегда. Уточнить информацию о возможности перевода можно в Росреестре или в органах местного самоуправления.

Нормы расположения постройки на земле для садоводства

Определенные ограничения по расположению построек на участке устанавливает СНиП 30-02-97:

• от жилого дома до стены соседнего сооружения должно быть не менее 3 м;
• до помещения с животными – не менее 4 м;
• до хозпостроек – не менее 1 м;
• до дороги должно быть не менее 5 м, а до проезда – 3 м.
• стена должна быть удалена от границы участка или забора на расстояние не менее 1 м.
• расстояние между кирпичными или каменными сооружениями должно быть не менее 6 м, а между каменным (кирпичным) и деревянным строением – не менее 10 м.
• деревянные строения удаляются друг от друга на расстояние не менее 16 м.
• от жилого дома до туалета, помещений для животных и птиц, отстойников должно быть не менее 12 м.
• между постройками и баней, колодцем, септиками должно быть более 8 м.

В целом, на участке для садоводства все постройки и дорожки должны занимать не более ¼ общей площади.

Документы на строительство

До недавнего времени дачно-садовые домики сооружались без разрешительной документации (на ИЖС требовалось разрешение на строительство).

Вопрос:
Нужно ли разрешение на строительство дома на дачном участке сейчас, после изменения законодательства?

Совсем не нужно. Даже отменили уведомительный порядок. До 2021 года был обязателен специальный документ — уведомление о планируемом строительстве, а также уведомление об окончании строительства. Теперь ни разрешение на строительство, ни уведомление не нужны (причем даже для дома на ИЖС).

Но если уведомление было ранее представлено, его обнулять или отзывать не следует. Не нужно после завершения и уведомлять об окончании строительства.

Для получения разрешения строительства дома на садовом участке ничего не нужно делать. Достаточно иметь в собственности земельный участок и правоустанавливающие документы на него. Копии документов на землю, подтверждающие право, в последующем предоставляются в Росреестр для регистрации объекта недвижимости.

Но это правило, вернее, послабление будет действовать до 01.03.2026 года.

А с указанной даты продолжат действовать уведомительные процедуры.

Для защиты сельских земель от массовой застройки жильем существует ряд ограничений по строительству дома:

• на таком участке можно построить только один дом. Он должен быть не выше трех этажей, а его площадь не должна превышать 500 кв. м;
• площадь застройки под домом должна составлять не более 0,25% от площади земельного участка. То есть речь идет об участках примерно от 8 до 20 га, пояснили в ведомстве;
• запрещается образование нового земельного участка (земельных участков) из участка, на котором расположен такой жилой дом, если это приводит к уменьшению площади исходной земли;
• региональные власти своими законами могут определить территории, на которых не допускается строительство жилых домов на сельхозземле. Эту информацию стоит уточнять у местной администрации или муниципалитета.

У земель СНТ есть как положительные, так и отрицательные моменты. Рассмотрим плюсы.

Низкая стоимость. Если сравнивать с землями, предназначенными для жилищного строительства, цена на такие участки значительно ниже. Но немного превосходит стоимость земель ДНП.

Пониженная налоговая ставка. Для СНТ она составляет 0,3%, когда для ИЖС — 1.5%.

Можно не строить жилой дом. Главное условие — наличие сада или огорода. На участке можно построить небольшой сарайчик или установить контейнер для хранения садового инвентаря.

Строить можно на любой площади. Для строительства нет ограничений по площади. Можно возводить постройки на участке любого размера.

Не нужно разрешение на строительство. Чтобы начать стройку, проект не нужно согласовывать с администрацией.

Плодородные земли. Как правило, СНТ расположены на подходящих для сельскохозяйственной деятельности землях. Поэтому, если вы планируете заниматься выращиванием культур, такая земля вам отлично подойдет.

У ИЖС есть ряд преимуществ. На такой земле проще прописаться, она стоит дороже, ее можно использовать в качестве залога при обращении в банк. А самое главное — больше не нужно платить членские взносы. За благоустройство отвечает местная администрация. Вот почему все чаще собственники хотят присвоить своему участку эту категорию.

Поменять статус можно, если у участка указано основное или дополнительное назначение «ИЖС». Есть еще одно условие: участок должен располагаться в пределах населенного пункта и не превышать установленную площадь. Размер каждый регион устанавливает самостоятельно.

Этой процедурой может заниматься только собственник земельного участка. Для этого в Росреестр необходимо предоставить следующие документы:

• ходатайство о назначении земле другого статуса;
• копия паспорта собственника;
• выписка из ЕГРН;
• при необходимости заключение экологической экспертизы;
• согласие собственника на процедуру перевода.

Для строительства коммерческого здания на дачном или жилом участке в СНТ нужно знать законодательство о землепользовании и градостроительном регламенте. По данным законодательства владелец участка имеет право возводить капитальные постройки на земельном участке, предназначенном для личного подсобного хозяйства и огородничества.

Для того чтобы получить разрешение на строительство коммерческого объекта, нужно подать заявление в администрацию СНТ. В заявлении должны быть указаны данные о проекте здания, площади, назначении и границах участка. Также нужно предоставить документы о праве на недвижимость и ответ кадастровом ведения на запрос о возможности строительства по назначению земли.

В Москве действует регламент застройки, который определяет, какие объекты можно возводить на земельных участках в СНТ. Построить коммерческое здание в СНТ можно только в том случае, если данная зона не запрещает такое использование земли. В общем случае, нужно получить решение от администрации СНТ о возможности строительства.

Какие права и обязанности имеют владельцы коммерческих объектов в СНТ? Какие документы нужно получить для использования построенного здания? Эти вопросы подпадают под ведения законодательства о землепользовании и градостроительном регламенте. Есть различные ограничения и правила использования соответствующих построек, которые нужно учитывать.

Примеры удачных/неудачных практик по строительству коммерческих зданий в СНТ

Строительство коммерческих зданий в СНТ является достаточно сложным процессом, который требует знаний правовых аспектов и учета как градостроительных, так и земельных условий. Ниже рассмотрим примеры удачных и неудачных практик по строительству коммерческих объектов в СНТ.

• Удачный пример: Владелец земельного участка в СНТ подал заявление в администрацию с просьбой разрешить строительство коммерческого здания на своей земельной площади. В своем проекте он учел все градостроительные и земельные условия, установленные законодательством. После получения всех необходимых документов и согласований он приступил к возведению капитального здания в соответствии с регламентом застройки земельного участка. Коммерческое здание было построено и в настоящее время успешно функционирует.
• Неудачный пример: Владелец земельного участка на дачном поселке решил построить коммерческое здание без необходимых разрешений и согласований с администрацией. Он не учел правовых аспектов и градостроительных условий, истратив большую сумму денег на строительство. По факту строительства обратился к администрации, но уже было поздно, нарушены права других граждан, а земельный участок был выведен из зоны огородничества в жилую зону с запретом на строительство коммерческих объектов. В итоге здание официально не получило разрешения на эксплуатацию и было демонтировано.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что при строительстве коммерческого здания на земельном участке в СНТ необходимо учитывать как градостроительные, так и земельные условия, описанные в документации по землепользованию и застройке. Также необходимо получить все согласования и разрешения на возведение капитального здания на основании закона о градостроительной деятельности. Только в этом случае будет возможно построить успешный коммерческий объект в СНТ.

Документ: Закон о градостроительной деятельности № 218-ФЗ

Назначение помещения: коммерческое

Площадь: 150 кв.м.

Решение землепользования: был выдан администрацией Москвы

Регламент строительства

Объекты недвижимости, которые можно возводить на земельном участке в данной зоне	Коммерческие здания
Границы земельного участка	Данные указываются в кадастровом плане
Разрешенное использование земельного участка	Для капитального строительства коммерческого здания
Документы, которые должны быть предоставлены для получения разрешения на строительство	Заявление в орган власти на основании градостроительных планов и проектов
Права владельца земельного участка	Владелец имеет право строить коммерческое здание на своей земле
Нужно ли получение ведения о строительстве	Да, нужно получить ведение о строительстве в соответствии с законодательством
Могу ли я построить коммерческое здание на дачном участке	Нет, в соответствии с законодательством строительство коммерческих зданий на земельном участке с назначением жилым не допускается
Другое	Необходимо учитывать все правовые нюансы строительства коммерческих зданий на земельных участках, в том числе получение всех необходимых разрешений и документов

Что делать, если возводить нельзя

Если строительство жилого дома на Вашем садовом земельном участке по какой-то причине невозможно, стоит выяснить, есть ли возможность смены ВРИ на следующие:

• ИЖС. Преимущества в создании инфраструктуры и инженерных сетей за счет бюджета. Но для строительства потребуется проект, разрешение и последующие согласования в разных инстанциях. А земельный участок должен иметь категорию «Земли населенных пунктов».
• Для ведения дачного хозяйства. Надел будет иметь меньшую кадастровую стоимость, ниже уровень налогообложения. Оформить строение можно по «дачной амнистии».
• ЛПХ, находящийся в черте населенного пункта. Может иметь значительную площадь, упрощенная процедура регистрации строения.
• КФХ подойдет собственникам, ведущим фермерское хозяйство. Площадь надела может быть большой.

Запрет на изменение границ участка

Ограничение на изменение границ участка объясняется несколькими причинами. Во-первых, такие изменения могут нарушить общую планировку и распределение земли в СНТ, что может повлиять на соседние участки и нарушить общую эстетику и функциональность территории.

Если вы хотите изменить границы своего участка, вам необходимо обратиться в органы местного самоуправления и получить соответствующее разрешение. Они установят ряд условий и требований, таких как согласие соседей, сохранение общей планировки и наличие свободной земли для перемещения границ.

Изменение границ участка может вызвать множество сложностей и проблем, поэтому перед тем, как начать строительство, рекомендуется проконсультироваться с соседями и специалистами, чтобы избежать потенциальных конфликтов и претензий.

Похожие записи:

• Выездные проверки ФНС в 2022 году: как пройти без рисков
• Центральный замок не закрывает одну дверь приора
• Инструкция: как оплачивается больничный лист по новым правилам