Обязан ли дольщик доплачивать за увеличение площади квартиры по ДДУ в 2024 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обязан ли дольщик доплачивать за увеличение площади квартиры по ДДУ в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При подписании ДДУ обязательно надо внимательно изучить пункт, касающийся возможной оплаты лишних квадратных метров. Если его нет, то и требования доплаты со стороны застройщика будут незаконными. Правда, и рассчитывать на возврат части денег в случае, если застройщик сдал квартиру меньшей площади, не получится.

Так платить или не платить?

Если пункт о дополнительных взаиморасчётах при приёмке квартиры есть, то важно помнить, что 214-ФЗ допускает изменение площади квартиры не более, чем на 5% от проектных показателей. В этом случае доплатить придётся, но только в пределах этих нормативов. Всё, что свыше, оплачивать не надо. А вот получить возврат будет можно, но с большой долей вероятности только через суд.

Особо значительное отклонение фактической площади от проектной — это повод обратиться в суд и потребовать расторжения ДДУ и выплаты неустойки. Но важно помнить: настаивая на расторжении ДДУ, можно больше потерять — ведь за время строительства дома цены на недвижимость выросли, и на полученные деньги вряд ли удастся приобрести новое жильё.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
   

   СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

   1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
   2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
      1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
      2. до момента расторжения Договора.
   3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
   1. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
   2. Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
   3. В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
   4. Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
   5. Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
   

   Застройщики также могут прописать в договоре невозможность уступки права требования на квартиры без их согласия. Пока дом строится, дольщик по закону может уступить свои права — продать квартиру в недостроенном доме. Но в некоторых договорах прописано, что нужно получить согласие застройщика на такую переуступку прав и согласовать с ним цену, отмечает Анастасия Поликыржа.

   «Это хитрость, обычно застройщики начинают подключать своих риелторов, юристов и берут за эти услуги определенную сумму вознаграждения. Например, дольщик может продать квартиру, но заключив договор по поиску, продаже и регистрации квартиры. Это такой способ получить вознаграждение с дольщика за допуслуги», — пояснила адвокат.

   В договоре указаны варианты выплат

   Если застройщик выдвинул требование доплачивать, нужно внимательно изучить договор. Обычно бывают такие ситуации:

   • Указаны минимальные и предельные превышения, за которые дольщик, подписывая договор, соглашается платить. Например, от 0,5 до 3 кв. м. Пишут и стоимость этого метра — как правило, это та цена, за которую вы и приобретали жилье, а не рыночная на момент приемки квартиры. Есть порядок доплаты и сроки.
   • Указан минимум, за который дольщик не платит. Например, если квартира больше на 0,5 кв. м, то доплата не нужна. Всё, что свыше — застройщик предлагает оплатить.
   • Условия о доплате не прописаны вовсе. В таком случае застройщик присылает дольщику документы из БТИ и дополнительное соглашение к договору. Вы не обязаны его подписывать и соглашаться на порядок доплаты по правилам застройщика.

   Кратко — как быть, если застройщик просит доплачивать за квартиру

   Любое требование доплатить за квартиру сверх суммы, указанной в договоре, это повод всё перепроверить. Сразу же платить, например, потому что так решили остальные дольщики, не нужно.

   • Небольшие расхождения в площади, на 1–2% — это нормально. Если фактическая площадь отличается на 5% и больше процентов — это не только грубая ошибка, но и нарушение закона. И, возможно, хитрость или мошенничество застройщика.
   • Если разница в площади до 5% от указанной, стоит оплатить эти метры.
   • Если не хочется платить, можно поторговаться с застройщиком. Например, есть распространенная практика — дольщик не требует от застройщика выравнивания стен и закрывает глаза на другие незначительные проблемы на стройке, а застройщик не требует платы за дополнительные метры.
   • Когда застройщик отказывается идти на компромисс, закажите экспертизу — возможно, в замерах допущена ошибка.
   • Вы имеете право отказаться от квартиры, если с вас требуют оплату больше 5% расхождений. И потребовать свои деньги плюс неустойку.

   Особенности пересмотра цены ДДУ

   Пересмотр стоимости договора и оплата денег за квадратные дополнительные метры сверх проектной площади квартиры по ДДУ имеет некоторые особенности:

   • В договоре законного долевого участия в ведущемся компанией строительстве обычно указано, что перерасчёт по ДДУ может выполняться в случае заключения дополнительного отдельного соглашения о доплате за метры, которых оказалось больше, чем в договоре. Этот документ прилагается к основному договору. До перечисления денег застройщику следует составить и подписать такое соглашение, в котором нужно указать точную сумму. И эта бумага обязательно проходит регистрацию в органе Росреестра (иначе она считается недействительной и не имеющей юридической силы).
   • Заключение отдельного соглашения о доплате за дополнительную площадь в случае её увеличения не допускается без наличия волеизъявления хотя бы одной из двух сторон. Если такое требование игнорируется, и цена в рамках соглашения меняется односторонне (без согласия второй стороны), то это расценивается как одностороннее изменение условий всего договора. Это прямо противоречит действующему в РФ Гражданскому кодексу, а именно его 310-ой ст.
   • Договор, заключаемый при участии в долевом строительстве, не должен предусматривать возможность одностороннего пересмотра стоимости только застройщиком. Если ДДУ содержит такое условие, это нарушает положения первого пункта ст. под номером 16 закона, именуемого «О защите прав потребителей». Права дольщика, являющегося потребителем в рамках долевого строительства, будут ущемлены.
   • В российском ГК (в первом пункте 452-ой ст.) сказано, что соглашение, заключаемое отдельно для изменения (уменьшения или увеличения) цены жилья, должно составляться в такой же форме, в которой составляют сам договор. В соответствии с третьим пунктом ст. 3-ей 214-ФЗ, такой документ должен быть тоже письменным и зарегистрированным в Росреестре.
   

   Если площадь квартиры оказалась меньше

   А как быть, если площадь квартиры оказалась меньше, чем по ДДУ? Возможно ли добиться справедливости? Такие случаи тоже встречаются нередко. И если метраж уменьшен, то стоимость квартиры фактически должна быть меньше изначально заявленной в договоре. Но как вернуть деньги за не полученные квадратные метры?

   Если в договоре указано, что стоимость может меняться с учётом изменений метража, то застройщик обязан вернуть переплаченную сумму – разницу между ценой проектной и фактической площадей. В данной ситуации тоже составляется дополнительное соглашение с перечислением условий пересмотра стоимости.

   Для возврата переплаты при отказе от заключения соглашения следует направить заказным письмом с оповещением о состоявшемся вручении претензию, включая требования о взыскании и расчёты. Если компания ведёт грамотную политику, то такая претензия будет удовлетворена. В противном случае надо обращаться в суд.

   Важно! Если отклонение превышает 5 допустимых процентов, можно односторонне расторгнуть договор и затребовать возврата всей цены объекта.

   Но даже если в договоре вероятность пересмотра стоимости не прописывалась, дольщик всё равно может рассчитывать на справедливость. Так, условия, якобы освобождающие застройщика от ответственности и обязательств по передаче жилья, соответствующего ДДУ, часто признаются ничтожными и аннулируются (как и преднамеренно ущемляющие и нарушающие права покупателей).

   Кроме того, метраж, который меньше заявленного более чем на пять процентов, является существенным недостатком, устранения которого дольщик может требовать от девелопера. Но так как добавить площадь нереально, компания может предложить другое подходящее жильё или соразмерно уменьшить стоимость, то есть вернуть переплату. В ином случае допустимо и возможно расторжение договора. Если же отклонение менее 5%, а в ДДУ пункта о корректировке стоимости нет, то изменить стоимость квартиры и получить разницу не получится.

   К сведению! Вы можете выяснить, какая сумма подлежит возврату. Для этого от проектной стоимости отнимите фактическую, а потом полученное число умножьте на стоимость одного м².

   Но, при подаче иска, нужно понимать одну важную вещь: перед требованием от дольщика доплаты за «лишние» метры, застройщик направляет ему уведомление, в котором говорится о необходимости погашения задолженности. Тем самым застройщик сохраняет для себя возможность отказа от исполнения договора при непогашении задолженности за 2 месяца.

   В случае, если дольщик не хочет доплачивать и предъявляет иск о передаче квартиры, нужно учитывать следующее:

   • С того момента, как застройщиком предъявилось требование о нужности погашения задолженности до момента назначения судом заседания по иску дольщика, проходит больше, чем 2 месяца. В данный период застройщик вполне может успеть направить дольщику уведомление с односторонним отказом от договора из-за неуплаты, и такой отказ сочтется правомерным. В таком случае судом будет отказано в удовлетворении иска, из-за расторжения договора.
   • В случае, если застройщиком не было направлено уведомление об отказе, он также может предъявить иск о взыскании с дольщика доплаты за эти самые метры, а также неустойке в размере 1/300 ставки рефинансирования за ежедневную просрочку. Такие иски, как правило, удовлетворяются.

   Изменение площади квартиры при долевом строительстве

   • Отклонение фактической площади от проектной в квартирах, созданных на основании договоров долевого участия, является самым распространенным основанием для изменения размера финансирования, установленного ранее таким договором.
   • Такое изменение оформляется сторонами отдельным соглашением и допускается только в тех случаях, когда изменение цены, а также условия и случаи такого изменении предусмотрены договором.
   • На практике такое изменение цены, в зависимости от наличия соответствующего условия, возможно в обе стороны:
   • в пользу застройщика, что требует от дольщика соответствующей доплаты;
   • в пользу дольщика, что требует возврата уплаченных средств.

   Возможно ли изменение цены

   Законодатель разрешает изменять цену договора после его подписания по соглашению обеих сторон, если его условия предусматривают такую возможность в связи с происшедшими изменениями. Если площадь полученной квартиры меньше, чем указано в договоре долевого участия или, наоборот, больше, и застройщик требует доплату за лишние квадратные метры, необходимо внимательно изучить свой договор. Если в нем вообще отсутствуют пункты, позволяющие изменять первоначальную цену, то ни дольщик, ни девелопер не могут рассчитывать на компенсацию и требовать перерасчета первоначальной суммы договора, даже при существенном изменении метража помещения.

   Но, как правило, застройщик включает в ДДУ пункты, предусматривающие возможность изменения цены договора, если фактическая площадь квартиры будет отличаться от запланированной. В связи с тем, что незначительные расхождения встречаются достаточно часто, многие застройщики прописывают в документе пределы отклонений по метражу, которые не предполагают перерасчета. Например, в ДДУ может быть установлено, что при изменении фактической площади до 1 кв.м., его цена не изменится. В этом случае обе стороны могут требовать доплату только при уменьшении или увеличении площади квартиры более чем на один квадратный метр.

   

   Чем регулируются отношения застройщика и покупателя жилья

   По завершению строительства многоквартирного дома специалисты Бюро технической инвентаризации производят замеры помещений и устанавливают фактическую общую площадь квартиры. В большинстве случаев она будет отличаться от проектной, которая была указана в Договоре долевого участия (ДДУ). Метраж может быть как большим, так и меньшим запланированного. Это происходит из-за вносимых изменений в проект на стадии постройки дома, погрешностей в расчетах архитекторов.

   Федеральный Закон от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и прочих объектов недвижимости» № 214-ФЗ содержит в себе нормы, которые позволяют менять стоимость объекта договора.

   5-ая статья указанного ФЗ предписывает изменять цену ДДУ только по соглашению сторон, при этом такая возможность закреплена в самом договоре. Долевой контракт должен включать в себя исчерпывающий перечень случаев, когда цена договора может быть изменена, а также методику расчета такой корректировки стоимости.

   ДДУ может содержать в себе норму изменения цены договора только после подписания дополнительного соглашения. В таком случае этот документ должен быть обязательно зарегистрирован в Росеестре, а уж потом по нему можно проводить расчеты с застройщиком.

   19-ая статья ФЗ-214 предписывает застройщику указывать точные технические характеристики каждой квартиры в проектной документации. Общая площадь жилья является одной из таких характеристик, поэтому отклонение от установленного ДДУ метража является поводом для компенсации дольщику недополученных квадратных метров.

   Строительные компании стараются предусмотреть возможность разницы между фактической и проектной площадью еще на стадии подписания договора. Часто ДДУ содержит в себе пункт, что отклонение метража в 1-2% не компенсируется сторонами ни в случае его превышения, ни недостаточности размера.

   Что такое договор участия в долевом строительстве?

   Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, которое закрепляет договорённости между участником долевого строительства (дольщиком) и застройщиком. Застройщик обязан построить и передать дольщику квартиру или частный дом, а дольщик – гражданин или организация – в свою очередь должен оплатить стоимость жилья.

   Договор участия в долевом строительстве включает в себя и дополнительные гарантии, которые гражданам предоставляет государство.

   Справочно:

   Договор с застройщиком может называться и «договором долевого участия». Этот термин сейчас не встречается в законодательстве, однако может использоваться в отношениях между застройщиками и дольщиками, в том числе в официальных документах. От него происходит и аббревиатура «ДДУ».

   📝 Что делать,чтобы не отказали в едином пособии?

   ✅ Чтобы не было отказа из-за превышения доходов. Право на пособие имеют семьи со среднедушевым доходом ниже прожиточного минимума в регионе на дату обращения. Учитываются доходы за 12 месяцев до 1 месяца до месяца подачи заявления. Если придет отказ из-за превышения доходов, имеет смысл подать заявление позже. Период выбирайте так, чтобы в него не попали месяцы с высокими доходами. К примеру, с крупной суммой премии или отпускными.

   ✅ Чтобы не было отказа из-за имущества. Чтобы не было отказа, нужно разобраться с имуществом, снять с учета старые машины, переоформить дачу, гараж и другие объекты, которые по факту семье не принадлежат. Тогда они не будут на вас числиться и по этой причине отказа не будет.

   ✅ Чтобы не было отказа из-за отсутствия официальной занятости. Нужно легализовать свои доходы. То есть трудоустроиться по трудовому договору, заключить с заказчиком договор ГПХ или открыть ИП, или оформить самозанятость. Доход должен быть хотя бы в 1 месяце за расчетный период. Уважительная причина отсутствия доходов должна составлять 10 и более месяцев в расчетном периоде.

   ❗️ Если причиной отказа в выплате указано: «Наличие в заявлении недостоверных или неполных данных», необходимо повторно подать заявление, но сначала проверить правильность и корректность внесенных данных, исправить неверные сведения.

   
   

   Похожие записи:

   • Алименты без сантиментов. Как делить финансовую заботу о ребенке после развода
   • Льготы ветеранам труда в 2024 федерального значения
   • Какая сумма выплат малоимущим семьям в 2023 году по Краснодарскому краю