Как правильно продать долю в квартире другому
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно продать долю в квартире другому». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Уведомить других собственников о желании продать долю
Продать долю собственности в квартире можно, только уведомив о предстоящей сделке других владельцев. Согласно законодательству у них есть преимущественное право покупки доли, которая выставляется на продажу. То есть сначала предложение купить долю получают те, у кого эта же квартира в долевой собственности. Если они отказываются, можно продать долю в квартире второму собственнику, вернее, покупателю со стороны.
Уведомление должно быть письменным, его следует направлять по месту жительства собственников или по тому адресу, который известен как последнее место проживания. Каждому — отдельное письмо. В тексте указывают личные данные, размер доли, называют сумму и остальные условия предстоящей продажи.
Как только уведомление будет доставлено, обязанность продавца сообщить о предстоящей сделке считается выполненной. Но есть нюанс: если адресат не получит уведомление по независящим от него причинам, его нельзя считать врученным. Такие документы имеет смысл отправлять заказным письмом с уведомлением о получении.
В течение месяца все участники долевой собственности должны отреагировать на полученное уведомление. Принять предложение и воспользоваться преимущественным правом покупки или же отклонить его. Молчание будет оценено как отказ от преимущественного права покупки и знак того, что можно начинать искать покупателя «со стороны».
Если есть необходимость получить разрешение на сделку быстрее, нужно, чтобы все совладельцы подписали официальный отказ от покупки. Это возможно, если с ними есть связь и продавец знает, где они живут.
Выделить долю в натуре
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Выделить свою долю в натуре означает, что доля превращается в новый объект недвижимости, который не затрагивает интересы других собственников, и им можно распоряжаться так же, как и отдельной квартирой.
Долю в праве собственности на имущество, находящееся в долевой собственности, можно выделить в натуре по соглашению всех собственников. Если такое соглашение не достигнуто, доля выделяется через суд.
Кроме того, нужно иметь в виду, что физическое выделение доли не всегда возможно. Потому что распределение долей наделяет собственника правом пользования всеми помещениями в квартире.
Так, если у человека треть квартиры, то у него фактически треть всех помещений — и комнат, и коридора, и санузла, и кухни. Если совладельцы живут все вместе, то о порядке пользования ими приходится договариваться.
Когда выделение доли невозможно без нарушения целостности квартиры, владелец доли имеет право на выплату ему компенсационной стоимости другими участниками собственности. Сумма обычно равна цене доли. После того как деньги получены, права долевого собственника нивелируются, он больше не является совладельцем общего имущества.
Как продать долю в приватизированной квартире в Москве?
Реализовать часть московской недвижимости гораздо сложнее, чем целый объект. Не так много желающих приобретать доли и проживать совместно с неизвестными людьми.
Владельцы оставшейся долевой собственности тоже рискуют получить себе в совладельцы иногда откровенно ненадежных и агрессивных людей. Мало кому понравится, если рядом с ними прописать гастарбайтера или лицо с несколькими судимостями по тяжелым уголовным статьям. Нередки случаи, когда владельцы части недвижимости становились жертвами профессиональных рейдеров.
Поэтому очень важно при принятии решения продажи микродоли квартиры обращаться за помощью к проверенным, грамотным юристам высокой квалификации, не связанных с деятельностью «черных риэлтеров».
Если Вам необходимы услуги адвоката в Мытищах, то услуги по проведению сделок с недвижимостью любой сложности можно получить у адвоката Мурзаковой Е. М. по телефону 8 (495) 505-24-50. Возможна также продажа имущества, не прошедшего процедуру приватизации, – все нюансы таких сделок вам будут разъяснены на юридической консультации.
Если вы решили продать долю в приватизированной квартире, будьте осторожны, не ведитесь на мошеннические схемы и сомнительные предложения неизвестных риэлтерских компаний. Обращайтесь только к проверенным людям, имеющим наработанный опыт и репутацию на рынке юридических услуг.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Что такое долевая собственность
Это вид собственности, при котором права на имущество, например квартиру, принадлежат одновременно нескольким людям. Каждый из этих людей владеет частью прав на это имущество, то есть долей. Такая ситуация возникает, например:
● при разделе совместно нажитого имущества супругами во время развода или в течение брака;
● наследовании квартиры несколькими наследниками — отдельные доли достаются каждому из них;
● совместной покупке недвижимости несколькими людьми «в складчину».
Во всех этих случаях у каждого участника возникает право, но не абсолютное: за каждым закрепляется определенный его процент, или доля.
Каждый владелец может свободно распоряжаться своей собственностью, например продать ее. Однако договор, предметом которого выступает не целиком объект недвижимости, а его часть, — это особый вид операций, требующий специальной подготовки и совершения предварительных действий.
Договор купли-продажи доли в квартире подчиняется тем же правилам, что и договор на цельный объект. В тексте указывается такая информация, как:
● предмет данного соглашения — что конкретно продается. Укажите индивидуализирующие признаки продаваемого объекта: его адрес, площадь, кадастровый номер, а также обязательно размер продаваемой доли в собственности;
● стоимость данного договора — та же сумма, которая ранее была указана в письмах другим собственникам;
● порядок расчетов сторон — наличный или безналичный, сроки передачи средств и другие правила, связанные с финансовым аспектом отношений;
● перечень других лиц, которые вправе проживать в квартире после заключения договора. Этот перечень является существенным условием данного договора, без него он не считается заключенным;
● иные условия, имеющие значение для сторон.
Продавец и покупатель составляют документ самостоятельно или прибегают к профессиональной помощи:
● нанятого юриста;
● нотариуса, который сам составит текст, полностью соответствующий желаниям и намерениям обратившихся граждан и требованиям закона и позаботится, чтобы в нем присутствовали и были правильно сформулированы вся важная информация и все значимые для договаривающихся условия.
Как проверить, что предлагает продавец: отдельную комнату или долю в квартире
Дело в том, что доля в собственности — это не то же самое, что комната или выделенный где-то в квартире уголок. Это просто не определенная физически доля.
Нужно понимать, что другими долями квартиры владеют другие собственники. Если это не выделенная в натуре доля, то есть отдельная выделенная комната, то вселение в квартиру может быть затруднительно. Это связано с тем, что конкретное место проживания не определено. В таком случае, если собственники не являются родственниками, квартира делится между ними для проживания только выделом в натуре.
Если доля слишком мала и она не выделена в натуре, то вряд ли можно рассчитывать на вселение в квартиру. Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто, если доля меньше комнаты.
Какой есть риск. Если продавец продает долю в собственности под видом отдельного жилья, это мошенничество. Иногда под видом отдельной маленькой студии продается доля, то есть даже не отдельное помещение, а только его часть. Бывает, что собственник покупает большую квартиру в старом жилищном фонде и делит одно помещение на несколько обособленных, проводит воду в каждую «студию» и делает там отдельные санузлы с небольшими кухонными зонами, а потом продает их. Нужно понимать, что в договоре купли-продажи будет указана именно доля в праве, а не квартира.
В таких объявлениях часто указано, что покупка — только за наличный расчет, без ипотеки и материнского капитала. Это связано с тем, что продавец хочет избежать проверок банка.
Подобные случаи являются предметом судебных разбирательств. Например, в Ставрополе подобную переделку суд признал незаконной, и по решению суда квартиру пришлось привести к первоначальной планировке. В этом случае покупателям таких «студий» придется через суд выделять в натуре доли, которые могут не соответствовать тем квадратным метрам, за которые они заплатили изначально.
Требуется ли согласие других собственников для продажи доли в квартире?
Нет, обязательным условием является только предоставление другим владельцам права преимущественной покупки. При соблюдении данного требования они не могут препятствовать в проведении данной сделки.
Если собственник не согласен с продажей вашей доли третьему лицу, он должен выкупить ее самостоятельно на предложенных вами условиях. Он может оспорить эту сделку в суде, если, к примеру, вы не направили ему уведомление или продали долю ранее установленного срока. Но в этом случае ему также придется купить ее самостоятельно.
Если же вы планируете продать долю одному из совладельцев, то другие участники долевой собственности уже не смогут претендовать на это имущество.
Инструкция продажи доли в квартире по шагам
Право нескольких человек на одну квартиру возникает в результате различных обстоятельств. Долевое владение на протяжении многих лет может не вызывать вопросов, но до момента, когда один из собственников решит продать свою долю. Вся процедура сделки регламентируется гражданским законодательством и соблюдение ее обязательно.
Порядок продажи доли в квартире в 2023 году:
- Письменное извещение каждого из долевых собственников.
Важным моментом такой сделки является предложение выкупить продаваемую долю остальным совладельцам жилья (п. 1 ст. 250 ГК). Это их преимущественное право, которое они могут реализовать либо отказаться от покупки.
В соблюдение этого правила продавец обязан вручить каждому сособственнику уведомление о намерении продать долю с указанием ее цены. При этом цена или условия продажи должны быть равными с теми, по которым доля будет предложена посторонним людям в случае отказа от выкупа других собственников.
Способы направления уведомления:
- лично в руки с отметкой о вручении на экземпляре, который останется у продавца доли;
- почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
- через нотариуса.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Что установило законодательство
Квартира — имущество, которое может находиться во владении у нескольких собственников. По общему правилу, если недвижимостью владеют несколько человек, она будет иметь режим общей долевой собственности. Доля квартиры — это часть имущества, которая принадлежит отдельному участнику.
Центральный закон, который регулирует вопрос долей в однокомнатной квартире — Гражданский Кодекс РФ. В ст.246 ГК РФ установлено, что доля квартиры может продаваться владельцем только при соблюдении правил, указанных в ст.250 ГК РФ. Первый пункт закрепляет за участниками собственности приоритетное, привилегированное право покупки. Данная норма означает, что другие владельцы стоят в первой очереди при продаже по отношению к посторонним лицам. Правило распространяется на все возмездные операции с имуществом, что подтверждается Верховным Судом РФ.
Легко ли продать долю в квартире и как найти покупателя
Нельзя однозначно сказать, легко ли продать долевую часть недвижимости. Ситуации бывают совершенно разные, например, продать долевую квартиру целиком всеми совладельцами гораздо проще, чем составить договор купли продажи одной доли, особенно если фигурируют несовершеннолетние дети. Чтобы найти покупателя, продавец размещает объявления, устраивает просмотры жилья, ведет переговоры. Нередко эта роль отводится риэлтерским агентствам.
Наличие долевой собственности на любое жилое помещение предоставляет своему владельцу обширный спектр прав по распоряжению ней, но, вместе с тем, и имеет свои особенности. Каждый случай продажи индивидуален, поэтому очень важно ознакомление с законодательной основой.
Продажа не выделенной доли в квартире еще более трудное занятие. Если у вас есть вопросы по этой теме, то просьба задать их в комментариях, а лучше записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу. Мы поможем вам пройти весь путь продажи вашей доли максимально быстро и комфортно.
Просьба оценить пост и поставить лайк.
Реализация в судебном порядке
Продажа доли квартиры другому собственнику может быть связана с определёнными проблемами. Их наличие препятствует реализации недвижимости. В такой ситуации в первую очередь необходимо обратиться к содольщикам и предложить выкупить недвижимость. Если соседи дают неоднозначный ответ, а проживание в помещении затруднительно, владелец доли может потребовать компенсацию.
Предпосылками для обращения в суд выступают:
- выделить долю в натуре невозможно;
- другие дольщики отказываются от покупки недвижимости;
- владелец части собственности по какой-либо причине не может проживать в квартире.
Истребовать компенсацию удастся только в судебном порядке. Обязательно предстоит подготовить иск.
Напишите письмо с предложением
Устные договоренности в суде не предоставишь, поэтому оформите предложение о покупке доли письменно. Форма письма свободная. Обязательно укажите:
- ФИО и паспорт отправителя;
- ФИО получателя;
- адрес объекта недвижимости;
- размер доли;
- сумму и возможность торга.
Поставьте подпись и дату. Если понимаете, что получите отказ, то вручайте лично, отправляйте предложение заказным письмом или через нотариуса.
- При личном вручении возьмите подпись о получении извещения.
- Отправляя по почте, сделайте опись вложения и получите извещение о доставке.
Не рекомендуем. Попробуйте обойтись без попыток досудебного урегулирования после получения нескольких отказов в том числе письменного. Потому что совладелец может из вредности испортить жизнь и усложнить дело.
Что может сделать непримиримый дольщик:
- Подарить долю третьему лицу или несовершеннолетнему ребенку. Вы сможете выселить нового дольщика, потратив больше времени, денег и сил. Придется снова собрать документы, оплатить пошлину, подать в суд и ждать результата. В случае с несовершеннолетним все может быть еще сложнее, так как к делу могут привлечь опеку и комитет по защиты детей. В результате поднимается ненужная шумиха, что замедлит судебный процесс.
- Попробовать вселиться в жилье. Суду важен сам факт попытки. Вы можете не пустить дольщика в квартиру, но тогда он позовет участкового, который станет оформлять акт и привлечет внимание соседей. Акт участкового или показания соседей докажут суду, что совладелец пытался попасть в квартиру. Если попытка въехать в квартиру будет после подачи документов, то она сыграет против дольщика. Ведь суд увидит, что интерес к имуществу вызвал факт суда. Поэтому условие, при котором дольщик пытался попасть в квартиру, тоже важно.
Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.
Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.
Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников.
В письме изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему.
Важно! Отказ от приобретения, совладельцы должны оформить в письменном виде.
В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.
Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении договора купли-продажи.