Договор об аренде квартиры в 2024 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор об аренде квартиры в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

Бланк договора аренды квартиры

Типовой бланк договора аренды можно скачать в интернете. Но зачастую представленные образцы не включают важные пункты. Давайте подытожим те, которые обязательно должны присутствовать:

• паспортные данные наймодателя и нанимателя;
• документы о праве собственности;
• точный адрес и метраж квартиры;
• ФИО всех, кто будет проживать в квартире, а также наличие домашних животных;
• срок аренды (обычно договор заключают на 11 месяцев, а потом, при необходимости, продлевают. По закону, договор сроком менее чем на 1 год не подлежит регистрации в Росреестре. Именно по этой причине большинство предпочитает заключать их именно на такой срок. Юридически этот документ имеет такую же силу, как и официально зарегистрированный);
• права и обязанности сторон (которые мы подробно рассмотрели выше);
• арендная плата и размер страхового депозита;
• каким образом производится расчёт (по каким числам, наличными или переводом на банковскую карту);
• условия повышения арендной платы (обычно в договоре прописывают чёткие условия повышения арендной платы: например, не чаще раза в год или же конкретную схему процентного соотношения от уровня инфляции. Последнее – достаточно сложно и легко оспаривается в судах, поэтому практикуется крайне редко);
• оплата коммунальных услуг (обычно квартиранты оплачивают электроэнергию, счётчики за воду; телефонные счета, интернет, кабельное телевидение, услуги консьержа и газ – при их наличии. Остальное оплачивается собственником);
• условия досрочного прекращения договора (договор расторгается, если одна из сторон не соблюдает или же нарушает условия. Очень важно подробно прописать эти условия, чтобы наниматель не оказался на улице из-за прихоти собственника, а собственник не лишился арендной платы из-за нарушенных квартирантом обязательств. Об одностороннем расторжении договора необходимо предупреждать не позже чем за месяц. Если стороны не приходят к соглашению, вопрос решается через суд);
• штрафные санкции (пени при задержке оплаты арендатором);
• количество визитов собственника;
• опись имущества (перечень мебели и бытовой техники, их состояние).

В России достаточно редко происходят разбирательства между собственниками и арендаторами в суде. Чаще всего подобные вопросы решаются посредством переговоров, к сожалению, не всегда удачных для одной из сторон. Поэтому подробный и тщательно составленный договор найма позволит сэкономить силы обеих сторон.

Как правильно составить договор аренды квартиры

После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:

• Предмет договора

В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.

• Стороны договора

Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.

• Срок действия договора

Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.

• Особенности оплаты

В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.

• Порядок внесения и возврата депозита

В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.

• Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность

Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.

• Заключение договора

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

   СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

   1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
   2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
      1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
      2. до момента расторжения Договора.
   3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

   ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

   1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
   2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
      • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
      • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
      • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
   3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
   4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

   Чем найм квартиры отличается от аренды?

   Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.

   В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.

   Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.

   ---

   Как определить размер депозита?

   При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.

   Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).

   По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).

   Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.

   ---

   Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.

   Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.

   Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.

   Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.

   Как сдать свою квартиру

   Прежде всего, необходимо определить реальную арендную стоимость квартиры, которую вы снимаете, для того чтобы.

   1) Послушайте потенциальных арендаторов: позвоните в различные агентства недвижимости, скажите, что хотите снять квартиру, объясните преимущества и недостатки их недвижимости и узнайте приблизительную стоимость — как быстро маклер сдаст вашу квартиру. Стоимость может сильно варьироваться (часто ее определяют сами агенты; см. ниже).

   Часто они не всегда говорят правду, обращаясь со своими клиентами. (Каждый делает это по-своему). Выслушав их, поблагодарите и попрощайтесь с ними.

   Вы усвоили информацию. С этого момента вам нужно время, чтобы «успокоиться» после беседы с брокером.

   2) Определите стоимость в соответствии с покупкой. Тогда арендатор не покинет вас в течение месяца или двух, и у вас не будет проблем с различными претензиями арендаторов и поисками молодых людей. Таким образом, отличный рейтинг арендаторов может обеспечить спокойствие с арендаторами, а также гарантировать долгосрочный доход.

   Какие факторы следует учитывать при расчете стоимости?

   • Район. Как далеко от метро? Как далеко от центра города? Могут ли работники придерживаться движения в часы пик? Какова стоимость в месяц для человека, у которого рабочее место находится примерно в часе езды?
   • Соседство. Важный фактор в ценообразовании. Шумные люди, не алкоголики — это очень хорошо. Тогда у арендатора не будет никаких претензий. В противном случае, арендаторы должны быть готовы к значительному снижению или частому изменению цен на аренду, пока они не станут большей помехой, чем их соседи. Тогда они обязательно найдут способы повлиять на своих соседей.
   • Этажи хорошо, когда он не является ни первым, ни последним. В противном случае они должны быть готовы к снижению цен. То же самое относится и к угловым квартирам.
   • Площадь недвижимости. Стоимость прямо пропорциональна ей.
   • Ее качество и год окончания ремонта. Наличие/отсутствие грибков, ржавчины в трубах, гидравлических утечек. Эти вопросы постоянно возникают при осмотре недвижимости.
   • Какого качества мебель, если таковая имеется, и как давно она используется? Устаревшая мебель — это эквивалент любой мебели. Для многих людей устаревшая мебель сама по себе является веской причиной не снимать квартиру.
   • Проверяли ли вы наличие бытовой техники, уровень ее качества и как долго она использовалась? Устаревшие приборы — это недостаток. Новые арендаторы вряд ли захотят брать на себя ответственность за оборудование, которое уже используется кем-то другим. Вы должны заменить их по гарантии. В противном случае они несут полную ответственность за неисправность.
   • Пластиковые окна. Больше приветствуются, чем нанимаются, но сегодня это нормальная особенность обычной квартиры. Вы обязаны их иметь, а если у вас их нет, то цена снижается.
   • Срок аренды. Если аренда длится более одного года, желательно поторговаться.
   • Активность на рынке аренды зависит в основном от сезона. Обычные периоды сильных падений — конец декабря — конец января, конец апреля — середина мая и середина июня — начало сентября.

   Расторжение договора аренды квартиры

   Гражданский кодекс РФ предусматривает несколько оснований для досрочного расторжения договора аренды. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора через суд, если:

   • Арендатор пользуется квартирой с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.
   • Арендатор существенно ухудшает имущество.
   • Арендатор более двух раз подряд просрочил внесение арендной платы и т.д.

   Арендатор, в свою очередь, может потребовать расторжения договора, если:

   • Арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора.
   • Переданное имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора.
   • Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки и т.д.

   Нормативное регулирование рынка аренды жилья

   К договорным отношениям по аренде жилья применяются нормы гл.35 ГК РФ.

   В положениях ст. 671 ГК содержатся общие понятия договора найма жилья, определены его стороны и обязательные условия. В отдельных случаях могут применяться субсидиарно общие положения об аренде (ст.ст. 606-625).

   Положения ст.ст. 609, 674 ГК РФ устанавливают требования обязательной письменной формы для этого вида договора. При заключении соглашения сроком на год и более, оно должно регистрироваться гос. реестре. При этом заключённым такой договор считается только с момента гос. регистрации.

   Срок заключения договора прописывается непосредственно условиями соглашения. Отсутствие такого условия означает, что соглашение действует неопределённый срок и любая из сторон вправе отказаться от исполнения договора в любой момент времени, предупредив контрагента за 3 месяца. Согласно положению статьи 610 ГК РФ срок договора аренды жилья может быть неограничен.

   Необходимо знать: если помещение передается для проживания гражданину, то заключается договор найма. Владелец в таком случае выступает как наймодатель, а гражданин как наниматель (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Юр. лицо, в соответствии с п. 2 ст. 671 ГК РФ законодательством может получить жилье для целевого использования, только по договору аренды.

   Согласно положений ст. 606 ГК РФ. стороны соглашения будут именоваться арендодатель и арендатор. Юр. лицо (арендатор) может использовать жилплощадь только с целью проживания граждан, то есть только по целевому назначению.

   Поскольку арендатор не может самостоятельно выступать наймодателем согласно положениям статьи (ст. 680, 685 ГК), он может предоставлять арендованное помещение гражданам только в безвозмездное пользование либо в поднаём (то есть субаренду), с согласия собственника жилья.

   Такая правовая возможность для арендатора должна быть установлена условиями договора.

   Важно! Положения статьи 675 ГК РФ содержат правило, которые позволяют обеспечить стабильность и правовую защиту нанимателя или арендатора. При смене правообладателя жилья, а и если оно из гос. или муниципальной собственности переходит в частную, договор жилья не может изменяться в одностороннем порядке. Происходит лишь смена стороны (нанимателя), само же соглашение продолжает действовать на прописанных в нём условиях.

   Положения статьи 673 ГК России указывают на то, что объектом по договору могут быть как целый дом, квартира, так и какая-то часть.

   Предоставляемое по договору аренды (найма) жилье должно соответствовать санитарным, противопожарным, а также техническим и градостроительным нормам, прописанным в законодательстве и конечно же быть пригодным для проживания в нём.

   Наличие договора аренды жилья, наделяет пользователя правом кроме проживания на самой жилплощади пользоваться общими помещениями: коридорами, лестницами, в том числе любым электрическим, санитарно-техническим, механическим и другим оборудованием, которое обслуживает более одной квартиры, мусоропроводом, лифтами и т.д. (ст.290 ГК РФ).

   

   Досрочное расторжение договора аренды со стороны арендодателя в 2023 году

   Иногда инициатива расторжения договора исходит от арендодателя. Порядок действий для него будет таким же, как и для квартиросъемщика: уведомить о прекращении действия договора и подписать соответствующее соглашение. Однако есть несколько существенных отличий.

   Выселить квартирантов без веских причин, указанных в договоре или предусмотренных законом, арендодатель не может. В противном случае суд может признать его действия незаконными и потребовать выплаты компенсации и возвращения арендаторов в квартиру.

   Для арендодателя также нет конкретных временных рамок уведомления о досрочном расторжении договора. Их можно прописать в документе при его составлении. При этом в законе уточняется, что о прекращении действия договора арендатор должен сообщить «в разумный срок». То есть выселить квартирантов за несколько часов не получится, иначе можно получить повестку в суд.

   Ранее «Известия» рассказали, какие налоги должен платить собственник жилья при сдаче недвижимости в аренду.

   Как заполнить договор аренды квартиры

   Можно найти десятки вариантов договоров , но все они многостраничные с кучей ненужных пунктов. Мы взяли самый простой и понятный бланк, который вы можете заполнить прямо сейчас. В его состав входит следующее:

   • В верхней части бланка укажите населенный пункт в котором находится недвижимость а так же дату подписания.
   • Дальше нужно указать данные арендодателя и арендатора. Введите полностью ФИО, дату рождения, серию и номер паспорта, дату выдачи паспорта, место выдачи паспорта, кем выдан.
   • Следующий раздел предмет договора. В нем описывается недвижимость которая сдается. Укажите ее адрес (город, улицу, дом, номер квартиры). Впишите срок, дату заселения и дату выезда, если она есть.
   • Далее идет перечень прав сторон. Обе стороны должны внимательно с ними ознакомиться.
   • В разделе порядок расчетов нужно указать стоимость, и какого числа нужно будет оплачивать ежемесячно.
   • В самом конце бланка необходимо полностью прописать ФИО сторон, поставить подписи и указать номера контактных телефонов.

   Как определить стоимость для сдачи квартиры

   На стоимость при сдаче влияет множество факторов, вот самые основные:

   • Район города. Если в вашем районе очень хорошо развита инфраструктура, множество магазинов, больницы, школы, детские сады, торговые центры, то это очень хорошие факторы которые прямо влияют на цену. Так же плюсом будет наличие рядом метро или автобусных остановок.
   • Соседи по лестничной клетке. Агрессивные, пьющие соседи будет очень негативным фактором, который может обрушить цену. Если у вас тихие, дружелюбные соседи, то это повысит стоимость сдачи.
   • Расположение в доме. Квартиросъемщики не любят арендовать жилье, если оно находится на первом или последнем этаже. Так же негативно относятся к угловому расположению. Поэтому часто в объявлениях встречается пометка «не угловая».
   • Площадь . Один из главных факторов определения цены. Здесь все просто, чем больше — тем дороже.
   • Ремонт. Если у вас свежий ремонт то конечно же сдать недвижимость можно за бОльшие деньги, чем с бабушкиным ремонтов из 80-х годов.
   • Техника. Арендаторы любят жилплощадь в которой есть телевизор, стиральная машина, кофемашина и даже утюг. Чем больше электронных гаджетов у вас тем лучше.
   • Окна. Пластиковые окна, которые хорошо защищают от шума на улице и выглядят презентабельно однозначно будут плюсом.
   • Срок сдачи. Если сдаете на длительный срок — это вариант для того что бы сделать скидку.

   Особенности, закрепленные в законодательстве

   Согласно законодательству Российской Федерации, квартиру могут сдавать либо собственники жилья, либо его законные представители. В случаях если собственников несколько, требуется согласие каждого.

   Квартира должна соответствовать санитарным нормативам и правилам пожарной безопасности.

   Договор аренды на 11 месяцев может быть заключен между физическими лицами или между физическим лицом и организацией. В последнем случае юридическое лицо не имеет права вести свою деятельность в этом помещении.

   Сдача квартиры в аренду является источником дохода, поэтому владелец обязан уплачивать налог на прибыль.

   Есть несколько вариантов налогообложения:

   • подавать декларации от физического лица, в этом случае налог составит 13 %;
   • приобрести патент: его стоимость будет зависеть от региона, где находится квартира, и метража объекта. К примеру, патент на однокомнатную квартиру во Внуково площадью 50 м2 будет стоить 11 000 рублей на одиннадцать месяцев;
   • уплачивать налог от лица индивидуального предпринимателя. Крайне невыгодный вариант, поскольку, помимо налога на прибыль, вас ждут страховые платежи.
   
   

   Похожие записи:

   • Как правильно рассчитать отпускные в 2021 году
   • Военная пенсия после 80 лет в 2024 году размер и последние изменения
   • С 1 января 2023 года все налоги нужно будет платить единым налоговым платежом