Что делать при отказе в регистрации права собственности на квартиру, земельный участок или другой объект недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать при отказе в регистрации права собственности на квартиру, земельный участок или другой объект недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Список причин (55 позиций) для отказов регистраций сделок с недвижимостью записан в ФЗ №218 (26-27 ст.). Отметим, что служба Росреестра изначально имеет право только приостанавливать регистрационные действия, а отказывать регистрировать дом или земельный участок можно тогда, когда заявитель не устранил причины, которые стали «камнем преткновения».

Если служба Росрееестра отказала в регистрации договора, заявитель имеет два пути:

• устранить допущнные нарушения и повторно подать бумаги;
• обжаловать отказы регистрации недвижимости в суде.

В согласии с Федеральным законом №218, теперь нельзя просто обращаться в судебные инстанции – заявитель должен сначала обжаловать отказы государственных регистраций перед апелляционной комиссией Росреестра. Заявителю надо подготовить соответствующее заявление. В документе важно указывать обязательное требование:

• признание вынесенных решений незаконными;
• обязать Росреестр зарегистрировать право или переход права на объект.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

Основания для отказа в регистрации и примеры ситуаций.

Все действия Росреестра основываются на действующих нормативных актах. Причины, по которым могут отказать в оформлении прав на недвижимость, перечислены в ст. 26 закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ. Их более 30. Важно понимать, что при иной мотивировке отказа действия органа власти можно признать незаконными.

1. Обращение ненадлежащего лица. К примеру, представителя с истекшим сроком доверенности или лица, не указанного в договоре купли-продажи квартиры.
2. Наличие противоречий между существующими и заявленными правами. В качестве иллюстрации можно привести ситуацию: был заключен договор уступки требования по ДДУ на квартиру, однако уступающая сторона не зарегистрирована в ЕГРН в качестве имеющей право требования.
3. Отсутствие необходимых документов. Исправить это легко – необходимо донести требуемые бумаги в зависимости от ситуации. Требовать иные акты, кроме указанных в ФЗ-218, незаконно.
4. Поступление в Росреестр сведений из суда или правоохранительных органов о подложности документации. Другими словами, осуществлена подделка или подлог.
5. Не соблюдена форма заявления. Это решается повторной подачей обращения, заполненного по форме.
6. Правоустанавливающие документы подписаны лицами, не имеющими правомочий. Положение трактуется широко: от истекшего срока доверенности представителя покупателя или продавца до совершения сделки недееспособным лицом без ведома опекуна.
7. В регистрирующее ведомство уже поступило обращение в отношении оформления прав на тот же объект. Наиболее популярно при т.н. «задвоенных продажах», когда недобросовестный продавец несколько раз реализует один и тот же объект в течение короткого периода.
8. Распорядительный акт муниципалитета или Росимущества признаны судебной инстанцией недействительными (постановление о предоставлении участка в собственность, как образец). Используется и иная формулировка: решение издано госорганом вне своей компетенции.
9. Проведение ничтожной сделки (покупка у недееспособного продавца или аренда у арендатора с таким же статусом; уход от налогов и проведение сделки купли-продажи под видом дарения). Трактование субъективно и может зависеть как от поступившей из полиции информации, так и от позиции регистратора.
10. Нет согласия иных собственников или арендаторов имущества, если оно требуется. Классическая ситуация – отсутствие одобрения супруга на реализацию квартиры в общей собственности. Более редкий пример – согласие нотариуса на отчуждении зданий или помещений, если это ухудшает положение детей.
11. Не представлено согласие банка на переход прав к новому покупателю для ипотечной квартиры или здания;
12. Предметом государственной регистрации не является объект недвижимости. Причина отрицательного решения правомочна, если предметом сделки является строение или сооружение, подпадающее под признаки ст. 130 ГК РФ.
13. Ошибки в техническом или межевом плане от кадастрового инженера, а также несоблюдение их формы. Бывает, что недочёты допущены в текстовой части в виде неправильных ФИО, адреса, кадастровых номеров. В графической части могут быть указаны некорректные координаты.

Что делать если Вы проиграли суд об оспаривании отказа в регистрации права собственности на недвижимость?

Не удалось оспорить отказ в регистрации права собственности на недвижимость – не беда, такое решение можно обжаловать. Главное не нарушить сроки обжалования и грамотно к нему подготовиться. Без опытного юриста здесь не обойтись. После отказа в удовлетворении исковых требований придется пройти три этапа:

1. Обжалование в апелляционной инстанции;
2. Кассационное обжалование;
3. Обращение в надзорную инстанцию.

Если заручиться поддержкой юриста, процедура закончится на первом этапе. Судья вынесет положительное решение, которое позволит зарегистрировать право собственности на объект недвижимости.

Обычно на вступление решения суда первой инстанции в силу дается от двух недель до месяца. Апелляционную жалобу подают в течение первых 15 дней. Пропустили такой срок – придется помимо жалобы направлять в суд ходатайство о его восстановлении. В обращении к суду нужно указать:

• почему вы считаете незаконным решение суда общей юрисдикции;
• ссылки на законодательные нормы, регулирующие ситуацию;
• перечень документов, доказывающих правомочность такого обращения.

Решение Росреестра об отказе

Если документация собрана правильно, и в базе ЕГРН отсутствуют проблемы по регистрируемому объекту, то трудностей с осуществлением этой процедуры не возникнет. Несмотря на это довольно часто выносятся решения о приостановлении дела и дальнейший отказ в оформлении. Перед этим сотрудники проверяют предоставленные материалы и при выявлении недочётов уведомляют о необходимости устранения нарушений.

Уведомление направляют заявителю не позднее чем через пять суток после истечения срока, отведённого на проверку документации. Также в нём должна содержаться обоснованная информация и причины для вынесения такого решения обязательно со ссылкой на нормативный акт. От способа подачи заявления на регистрацию (электронный или бумажный вариант) зависит и способ получения уведомления.

Правовая природа отказа в госрегистрации права собственности

В силу действующего закона процедура госрегистрации является единственным подтверждением зарегистрированного права собственности (далее — ПС) на недвижимость (закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее — закон № 218-ФЗ).
Важно! Госрегистрация ПС на недвижимость представляет собой государственно-юридический акт, которым подтверждается возникновение/изменение/прекращение и т. п. прав на недвижимость.

Услуга госрегистрации ПС оказывается в несколько этапов:

• прием документов на основании заявления;
• приостановление (только в случаях, предусмотренных ст. 26 закона № 218-ФЗ);
• собственно госрегистрация путем внесения записи в соответствующий реестр.

Как обжаловать решение, получив уведомление о приостановлении государственной регистрации

Обращаться в суд рационально только после устранения причины, если при повторном обращении было опять получено уведомление о приостановлении государственной регистрации. На практике это редко, но если решение необоснованное, заявителю нужно его обжаловать. Сначала стоит решить проблему в административном порядке, обратившись с соответствующим заявлением в апелляционную комиссию при Росреестре.

Заявление подают в отделение Росреестра, где был вынесен отказ, в течение 30 дней после получения. Важно указать следующую информацию:

• сведения о заявителе и кадастровом инженере, оказавшем услугу;
• дата и номер оспариваемого заявления, по которому отказано;
• номер решения о приостановлении государственной регистрации с указанием обоснования.

Новое в составе сведений ЕГРН и кадастра

ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ

КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ

В ЕГРН вошли: Реестр сведений о границах территории, зарезервированной для государственных или муниципальных нужд; Перечни координат пунктов геодезической основы в местных системах координат, установленных в отношении кадастровых округов. Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием.

Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды) Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН.

Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.

С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.

Новое в госрегистрации и постановке на кадастр по решению суда

С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.

К примеру, теперь не нужно подавать вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования, если в судебном решении:

• есть основные сведения об объекте, которые нужны для внесения информации в ЕГРН, вкл. координаты характерных точек;
• эти сведения с точки зрения методики верны.

Кроме того, прописан порядок действий и определен круг заявителей в случае вынесения судом решения:

• о сносе или реконструкции самовольной постройки;
• признании объекта недвижимости или зарегистрированного права отсутствующими;
• признании объекта движимым имуществом.

Чтобы оспорить правомерность решения госоргана об отказе в регистрации квартиры, необходимо правильно составить иск и своевременно подать его в суд. В жалобе в обязательном порядке должна быть указана следующая информация:

• полное название суда, его реквизиты;
• персональные и контактные данные заявителя;
• сведения о заинтересованном лице (название государственного органа или данные конкретного должностного лица, принявшего незаконное, по мнению истца, решение об отказе);
• когда было подано обращение для проведения регистрационных действий, какой пакет документов был предоставлен;
• адрес квартиры;
• на каком основании госорган принял решение отказать в регистрации;
• доводы истца, исходя из которых он считает, что действия Росреестра – это прямое нарушение закона и процедура должна быть проведена повторно;
• ссылки на законодательные акты, указывающие на правомерность перечисленных требований;
• четко сформулированный перечень требований (признать отказ незаконным, обязать госорган зарегистрировать квартиру и т. д.);
• список приложений;
• дата, подпись.

Чтобы правильно составить жалобу и добиться пересмотра ранее принятого решения, лучше воспользоваться помощью юриста. Такой специалист поможет правильно подготовить пакет документов и подскажет, на какие нормы закона лучше опираться, чтобы добиться удовлетворения выдвинутых требований.

Недостаточность документов для постановки на кадастровый учет

Одной из основных причин отказа в постановке на кадастровый учет может быть недостаточность предоставленных документов. Кадастровый учет является важным этапом регистрации недвижимости, поэтому требования к предоставляемым документам достаточно строгие. Отсутствие нужных документов или их неполное предоставление может повлечь за собой отказ в постановке на кадастровый учет.

Недостаточность документов может быть вызвана различными факторами. В некоторых случаях это может быть связано с невнимательностью или неправильным пониманием требований со стороны заявителя. Например, заявитель может не предоставить копию свидетельства о праве собственности, не подписать договор на оказание кадастровых услуг или не предоставить документы, подтверждающие фактическую постройку на участке земли.

При отсутствии необходимых документов или неправильном их заполнении, Росреестр имеет право отказать в постановке на кадастровый учет. Это может привести к недополучению правовой защиты владельца недвижимого имущества, а также создать преграды для проведения сделок с этим объектом. В случае отказа в постановке на кадастровый учет, заявитель обязан устранить недостатки и предоставить все необходимые документы согласно требованиям Росреестра.

Несоответствие объекта нормативным требованиям

В одной из главных статей посвященных постановке объекта на кадастровый учет, обратное действие — отказ Росреестра. Отказ он получает в случаях, когда нормативные требования не соответствуют соответствующим стандартам. Критерии, нарушение которых может вызвать отказ, включают такие факторы, как неполнота предоставленных материалов или неправильное их оформление. Кроме того, объект должен соответствовать установленным границам, а также иметь корректные технические показатели и теплотехнические характеристики.

Другим причинами, по которым Росреестр может отказать в постановке на кадастровый учет, являются несоответствие объекта земельному законодательству, а также отсутствие необходимых документов в заявлении. Например, если объект находится на земельном участке, который не был правильно зарегистрирован или если у заявителя нет обязательных правоустанавливающих документов. Эти отклонения от нормативных требований могут влиять на возможность постановки объекта на кадастровый учет.

Последствия отказа в постановке на кадастровый учет могут быть разнообразными. Одно из главных последствий — отсутствие правовой защиты для объекта недвижимости. Это может привести к проблемам с продажей, арендой или использованием объекта. Кроме того, отсутствие учета может осложнить сделки с недвижимостью, такие как перепродажи или наследование. Другими словами, объект, который не был поставлен на кадастровый учет, может оказаться незаконным или несуществующим с точки зрения государственных органов и потенциальных покупателей или арендаторов. Поэтому важно соблюдать все нормативные требования при подаче заявки на постановку объекта на кадастровый учет.

Отказ по результатам кадастровой экспертизы

Отказ по результатам кадастровой экспертизы может быть обусловлен рядом причин, которые являются основными факторами для Росреестра. Одной из таких причин может являться неполное или некорректное предоставление документов и информации, необходимых для проведения кадастровой экспертизы. Росреестр требует достоверные и полные данные для того, чтобы выполнить необходимые расчеты и провести анализ в соответствии с требованиями закона. Если заявитель не предоставляет достаточно информации, возможно, что его заявка будет отклонена.

Кроме того, отказом в постановке на кадастровый учет может являться обнаружение противоречий или несоответствий в предоставленных документах. Росреестр имеет полномочия проверять и соотносить предоставленные сведения с имеющимися данными и законодательством. Если в результате проверки будут обнаружены расхождения, такой случай может стать основанием для отказа в постановке объекта на кадастровый учет.

Также влиять на отказ могут различные нюансы и требования, установленные законодательством. Например, некорректное указание границ объекта или нарушение принципов разделения права собственности на землю и помещения могут стать причинами отказа. В случае выявления таких нарушений, Росреестр может потребовать исправления документов или провести дополнительную экспертизу, что может привести к задержке процесса постановки на кадастровый учет.

Принудительное прекращение права собственности

Принудительное изъятие имущества из частной собственности не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом. Основания для прекращения права собственности закреплены в Гражданском кодексе РФ. В нем говорится: право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

А случаи бывают следующими:

• Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника. Среди неисполненных обязательств могут быть просроченные долги по кредитам (в том числе физлиц) или налогам.
• Отчуждение имущества, если оно оказалось в собственности лица, которое в силу закона не может ему принадлежать (например, земельные участки в границах морского порта не могут принадлежать иностранным лицам).
• Отчуждение недвижимого имущества в связи с тем, что земельный участок, на котором оно расположено, используется не по назначению.
• Отчуждение объекта незавершенного строительства, при прекращении действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона.
• Отчуждение недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, который изымается для государственных/муниципальных нужд.
• Выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, если есть угроза утраты этими ценностями своего значения.
• Выкуп бесхозяйно содержимых домашних животных, если их собственник обращается с ними в явном противоречии с установленными законом правилами и принятыми в обществе нормами гуманного отношения к животным.
• Изъятие имущества в интересах общества с выплатой его стоимости в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий (эпидемий у животных) и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, в интересах общества.
• Безвозмездное изъятие имущества у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения.
• Принудительное отчуждение имущества собственником в иных случаях, предусмотренных законом.
• Обращение в доход государства имущества, в отношении которого собственником не представлены доказательства его приобретения на законные доходы.
• Обращение в доход государства имущества и доходов от него, в отношении которых лицом не представлены сведения, подтверждающие законность их приобретения.

Конфискация — частое наказание за коррупционные преступления. Его также практикуют, если доказано, что имущество было задействовано в преступлениях, связанных с отмыванием доходов, полученных незаконным путем.

Формально отчуждение недвижимого имущества отличается от прекращения права собственности, которое возникает при добровольном отказе от него. При отчуждении право собственности должно перейти к новому владельцу. А при отказе от права собственности существует период бесхозяйности имущества, который не освобождает предыдущего владельца от обязательств.

Похожие записи:

• Как изменятся пенсии по инвалидности в 2023 году
• Налоговый вычет для пенсионеров. Все изменения 2023 года
• Какие виды поддержки могут получить самозанятые в 2022-2023 годах