Если площадь квартиры больше что делать в 2024 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Если площадь квартиры больше что делать в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При подписании ДДУ обязательно надо внимательно изучить пункт, касающийся возможной оплаты лишних квадратных метров. Если его нет, то и требования доплаты со стороны застройщика будут незаконными. Правда, и рассчитывать на возврат части денег в случае, если застройщик сдал квартиру меньшей площади, не получится.
Строительство дома, как известно, — процесс довольно сложный. И то, что получается в результате, не всегда соответствует нарисованным планам и задокументированным характеристикам. Застройщик легко может изменить фасадное решение проекта, упростить благоустройство, поменять отделочные материалы (мрамор на плитку, к примеру). То есть пока дом не построен и не сдан в эксплуатацию, его характеристики не являются чем-то неизменными (хотя определенные ограничения трансформации имеются). Площадь квартир — не исключение. Определенные отступления даже разрешены. Эксперты говорят, что страдают такими отступлениями, как правило, дома, построенные по монолитной технологии. Панельные — практически лишены этого недостатка. Эксперты говорят, что случаются расхождения в 5-7 кв. м площади. Для столичной недвижимости речь может идти о нескольких лишних миллионах рублей доплат. Это много. Другой момент — это высота потолков. Застройщик частенько, чтобы объект выглядел привлекательнее, завышает эту высоту. Но по факту сделать с этим ничего нельзя, если этот параметр не прописан в ДДУ и если он не мешает жить.
На сколько фактическая площадь квартиры может отличаться от проектной?
Чаще всего расхождения между проектной и реальной площадями квартир встречаются в домах, созданных по индивидуальному проекту. Так, в монолитном доме «погрешность» может достигать 10 кв. метров. В типовых сериях новостроек разница между фактической и реальной площадью не так велика – до 1 кв. метра. Вообще, в соответствии с п. 1.1 ст. 9 214-ФЗ, допустимые расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. Если процент больше, то дольщик вправе потребовать в суде расторгнуть ДДУ, сославшись на существенные изменения проектной документации. Никакими другими нормативными актами изменения площади квартир не регулируются.
В большинстве случаев необходимость произвести перерасчет стоимости объекта недвижимости при обнаружении «лишних» или «недостающих» квадратных метров прописывается в договорах долевого участия. Иногда, чтобы избежать дополнительной бумажной волокиты из-за очень незначительных расхождений в метраже, застройщики предусматривают пункт о пересмотре цены только при существенных отклонениях в площади — более 0,5 кв. метра.
Внимательно читаем Договор
Для монолитной технологии строительства отклонение фактической площади квартиры от проектной ‒ обычное дело! Это происходит даже если в процессе строительства соблюдались все технологии и нормы.
Рассмотрим конкретный пример из практики. В процессе приёмки квартиры в одном из ЖК выяснилось, что её площадь оказалась на 1,7 квадратных метров больше, чем указано в ДДУ.
Поскольку речь идёт о студии, то разница получилась существенная ‒ более 5%. У дольщика были все основания обратиться в суд и Договор расторгнуть, вернув все уплаченные в период действия Договора денежные средства. Такую меру разрешения споров предусматривает 214-ФЗ, ст. 9, пп. 1.1. и 2.
Но это радикальный шаг. Цены на первичное жильё за время строительства выросли, и найти похожую по характеристикам квартиру за те же деньги не получится, тем более в высокой стадии готовности. Например, в нашем случае квартира была долгожданной и приобретена по выгодной цене.
Одним словом, клиентов всё устраивало, только площадь оказалась больше той, на которую рассчитывали.
Что делать в таких случаях? В первую очередь, необходимо внимательно смотреть условия Договора, которые регулируют подобные ситуации.
Застройщик имеет право потребовать доплату за «лишние» метры, если данное условие было изначально заложено в Договоре.
Как правило, в ДДУ устанавливается определённая допустимая погрешность, которая выражена в количестве квадратных метров либо в процентах от общей площади. При изменении площади в пределах этой погрешности (к примеру, 1 кв.м. либо 3% от площади квартиры) стороны Договора ничего не должны друг другу.
В случае же превышения допустимого порога в сторону увеличения площади квартиры на 1,7 кв.м. (как в нашем примере), дольщик обязан возместить застройщику стоимость всей разницы между проектной и фактической площадью.
Тот же принцип действует и в противоположной ситуации. Дольщик вправе требовать от застройщика компенсацию за «недополученные» метры, если фактическая площадь сданной квартиры оказалась меньше проектной, и эта разница выходит за границы допустимой погрешности, указанной в Договоре.
В случае, когда никакой перерасчёт из-за изменения площади в ДДУ не предусмотрен, то ни одна из сторон не вправе требовать друг от друга какой-либо компенсации. Единственное, если площадь квартиры будет ощутимо меньше проектной, вы можете воспользоваться вышеупомянутым «правилом 5%» и расторгнуть Договор, вернув свои деньги.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
Может ли измениться цена ДДУ после заключения
Цена ДДУ – это одно из существенных условий, подлежащих включению в договор (пункт 3 части 4 статьи 4 ФЗ-214). Цена ДДУ равна стоимости создаваемого объекта, и она обязательно должна быть обозначена в договоре. Помимо этого, в нем должны быть прописаны сроки и порядок уплаты стоимости помещения. В противном случае договор будет считаться незаключенным (часть 5 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ).
Принципиально важным для дольщика является условие ДДУ, позволяющее изменить цену договора после того, как он заключен.
Если обратимся к закону, то мы увидим, что после того, как ДДУ заключен и все его условия оговорены, стороны могут изменить его цену лишь в том случае, если такая возможность допускается самим договором, при этом, очень важным требованием закона является то, что допуская изменение цены договора стороны также должны определить, в каких случаях и на каких условиях это возможно (часть 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ).
Следовательно, если договор позволяет изменить его цену, то в нем также должны быть предусмотрены случаи изменения цены, а также соответствующие условия.
Можно смело утверждать, что самый распространенный случай, указываемый в качестве основания для изменения цены ДДУ — это модификация объекта строительства. Хотя изменения вполне могут коснуться не только площади объекта, но в большинстве случаев ДДУ предусматривает соразмерное изменение цены договора именно ввиду несоответствия фактической площади возведенного объекта долевого строительства его исходной (ориентировочной) площади. Такие отклонения определяются до передачи квартиры на основании данных кадастрового учета и инвентаризации (контрольных обмеров ПИБ).
Напомним, что фактические характеристики передаваемого объекта, в том числе итоговая площадь, указываются в соответствующем передаточном акте на основании данных государственного технического учета, эти же данные отражаются в паспорте помещения.
Формально, по закону, застройщик должен гарантировать точное соответствие метража передаваемой дольщику квартиры, но определенно точно нельзя утверждать, что застройщик может обеспечить такую гарантию.
Безусловно, застройщик, как сторона-исполнитель, обязан обеспечить точное соблюдение заданных параметров строительства, и все связанные с отклонением от проекта риски должен брать на себя. Но нужно признать, и все это прекрасно понимают, что точное совпадение планируемых и итоговых характеристик объекта строительства практически невозможно. Будущий участник строительства уже на этапе подписании ДДУ должен четко понимать, что возможность расхождения в метраже в той или иной степени имеет большую вероятность, и это неизбежно повлечет дополнительные расходы для дольщика после окончания стройки.
Но ведь одно дело, когда речь идет об относительно незначительных отклонениях от проектной площади, которые объективно могут быть связаны с неизбежными строительными погрешностями, допустимыми по правилам СНиП отклонениями фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий по проекту. Площади составных частей объекта долевого строительства могут быть увеличены либо уменьшены в результате проведения строительно-монтажных или даже отделочных работ, при этом, не повлияв на качество объекта в целом, и не нарушая его основных характеристик.
Однако, если речь идет о существенных отклонениях от заданных параметров объекта, что нередко может достигать нескольких квадратных метров, которые можно было бы исключить при надлежащем контроле застройщика за процессом строительства на всех его этапах, то участник строительства вправе будет принимать решение относительно продолжения дальнейших правоотношений с данным застройщиком.
Под существенным расхождением в метраже понимается 5% от общей площади помещения (п. 2 ч. 11 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ). Следовательно, с учетом общего размера квартиры доплата может оказаться слишком ощутимой – от нескольких сотен тысяч рублей и больше – ведь даже в квартире или студии размером около 30-40 кв.м. превышение метража на 5% составит 1,5-2 кв.м., а потому до подписания ДДУ нужно максимально трезво и объективно оценивать свои финансовые возможности в будущем.
В настоящее время практически во всех ДДУ отдельно прописывают, что указанная в договоре площадь объекта долевого строительства является примерной (ориентировочной, не окончательной) и подлежит уточнению по результатам данных ПИБ, т.е. фактическое изменение метража предполагается заранее.
Как самостоятельно рассчитать сумму компенсации
Чтобы сделать расчет суммы, положенной к выплате за недостающие или, наоборот, лишние метры, необходимо учесть:
- метраж квартиры по ДДУ;
- реально полученную площадь;
- цену за один квадратный метр по договору.
«Лишние» метры при сдаче квартиры в новостройке – как они появляются?
Сначала надо разобраться, откуда вообще появляются «лишние» метры. Не секрет, что указываемая в договоре инвестирования площадь является ориентировочной. После сдачи дома и получения кладочных планов практически всегда оказывается, что метраж изменяется в большую или меньшую сторону. То есть увеличение площади является сюрпризом приятным, но за него придется доплатить.
Более 90% всех новостроек сдаются с незначительными изменениями проекта, что связано с издержками строительства. Расхождения обычно составляют 3-5% для ориентировочной квадратуры квартиры в монолитном доме, что считается нормой. Для панельных зданий такая разница не должна превышать 1-2 метров.
Застройщики с проверенной репутацией обычно предупреждают покупателя об этом при заключении договора, часто это даже прописывается с условиями погашения появившейся после сдачи суммы за «лишние метры». В этом случае никаких вопросов обычно не возникает, но что делать, если в договоре такого пункта нет, а метраж стал большим или меньшим? Кто должен за это платить?
В договоре указаны варианты выплат
Если застройщик выдвинул требование доплачивать, нужно внимательно изучить договор. Обычно бывают такие ситуации:
- Указаны минимальные и предельные превышения, за которые дольщик, подписывая договор, соглашается платить. Например, от 0,5 до 3 кв. м. Пишут и стоимость этого метра — как правило, это та цена, за которую вы и приобретали жилье, а не рыночная на момент приемки квартиры. Есть порядок доплаты и сроки.
- Указан минимум, за который дольщик не платит. Например, если квартира больше на 0,5 кв. м, то доплата не нужна. Всё, что свыше — застройщик предлагает оплатить.
- Условия о доплате не прописаны вовсе. В таком случае застройщик присылает дольщику документы из БТИ и дополнительное соглашение к договору. Вы не обязаны его подписывать и соглашаться на порядок доплаты по правилам застройщика.
Что делать если фактическая площадь отличается больше или меньше договорной?
Если по факту ваша сданная квартира оказалась больше, застройщик попросит вас доплатить. Если же меньше — вам вернут разницу. Не паникуйте при уведомлении о доплате. Внимательно перечитайте договор долевого участия.
Возможно, в договоре вы найдёте пункт о пересмотре итоговой суммы в случае изменения площади.
Обычно застройщик указывает, что допускает увеличение или уменьшение фактической площади до 2 м².
В этом же пункте должен быть прописан порядок вашей доплаты (если метраж больше) и возврата вам денег (если метраж меньше). А если изменение незначительно, то пересчёта суммы не будет.
Все эти моменты должны быть прописаны в договоре. Если так и есть и вы сами подписали такой ДДУ, то действия по доплате или возврату считаются законно обоснованными.
При покупке квартиры в строящемся доме использован маткапитал. Вернут ли мне эти средства вместе с компенсацией?
После подачи дольщиком заявления на возмещение Фонд делает запрос в Социальный фонд России. В случае получения подтверждения средства маткапитала вычитаются из суммы компенсации и перечисляются на счет в СФР. Для уточнения возможности повторного использования материнского капитала необходимо обращаться в территориальное подразделение СФР.