Дарственная или продажа что лучше

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дарственная или продажа что лучше». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Договор купли-продажи («договор купли-продажи») заключается на основе рассмотрения. Продавец обязуется передать покупателю товар или другие вещи в срок, а покупатель обязуется дать взамен деньги. Данная процедура регулируется главой 30 Гражданского кодекса РФ и подразделяется на несколько видов: заключение договора, поставка товара, продажа недвижимости или бизнеса, розничная торговля.

Оспаривание договоров

Существуют разные причины для оспаривания КД и ТД.

В первом случае список причин гораздо шире.

• Нарушение в процессе приватизации,
• Квартира переходит по наследству, а вскоре после вступления в наследство появляется другой наследник, который вовремя не заявил о своих правах. Наследник имеет право оспорить сделку,
• составление соглашений об отключении некомпетентными собственниками,
• продажа на продажу без предоставления приоритета другим собственникам,
• Общее имущество продается без согласия жены продавца; и
• Продавец вовлечен в процесс банкротства и желает избежать ареста от продажи имущества. По инициативе кредитора затрагиваются все сделки за последние три года.
• Имущество несовершеннолетнего было продано без согласия органов Комиссии.

ТД отменяется по основаниям, предусмотренным статьей 578 Гражданского кодекса. Суд признает дарственную недействительной, если кредитор требует отмены сделки, заключенной в рамках банкротства, если даритель умышленно убил одаряемого или причинил вред его здоровью.

Отмена возможна также, если дарение было совершено под влиянием угрозы или заблуждения, а также недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином.

Ответы юриста на частые вопросы

Что дешевле для получателя имущества: дарение или продажа?

При дарении даритель платит подоходный налог, если только он не является родственником дарителя — это единственное финансовое бремя для него. При покупке недвижимости некоторые люди могут претендовать на скидку. Однако деньги должны быть уплачены.

Что делать с подаренной или проданной недвижимостью, если новый владелец умирает?

Если закон о дарении недействителен в связи со смертью дарителя, он имеет право аннулировать его (ст. 578 ГК РФ). Покупки, совершенные в рамках ВТО, включаются в наследственное имущество.

Что дешевле зарегистрировать у нотариуса: договор купли-продажи или договор доверительного управления?

Цена везде одинаковая. Вы должны заплатить 0,5% от юридической стоимости.

Что быстрее и дешевле: договор дарения или договор дарственной, передающий право собственности на имущество от матери к ее совершеннолетнему ребенку?

Проще и дешевле — по дарственной: достаточно оформить Акт дарения в письменном виде и подать документ на регистрацию права собственности. Закон о дарении должен довести ребенка до конца.

У квартиры два собственника и она переходит по наследству; какой самый простой способ подарить свою долю второму собственнику?

Причина приобретения права собственности не имеет значения. Существуют законы о дарении или продаже.

Как продать квартиру родственникам

Сделки купли-продажи квартиры между родственниками, как уже отмечалось выше, проводятся на общих основаниях — переход права собственности также регистрируется в Росреестре, для которого степень родства между покупателем и продавцом квартиры не имеет никакого значения.

В целом же, продажа квартиры родственникам может проходить легче и быстрее по сравнению со сделками между посторонними людьми, так как:

• не нужно тратить время на поиск покупателей,

• родственники быстрее обо всем договариваются: о сроках, об условиях сделки, о передаче жилья и т.д.,

• покупатель и продавец знают историю друг друга и могут быть уверены в друг друге,

• чаще всего в таких сделках не требуется риелтор, а значит сокращаются расходы.

Сделка купли-продажи между родственниками, как и любая другая сделка, проходит в несколько этапов:

1. Переговоры между сторонами об условиях сделки,

2. Оформление договора купли-продажи квартиры,

3. Подписание договора купли-продажи квартиры,

4. Оформление акта приема-передачи с итоговой передачей жилья и денежных средств.

5. Подача документов на регистрацию права собственности на квартиру в Росреестр (можно через МФЦ),

6. Получение итогового пакета документов: выдается договор купли-продажи и выписка из ЕГРН.

Если по договору купли-продажи окончательный расчет за квартиру осуществляется после регистрации права собственности на покупателя, то в таком случае право покупателя обременено залогом. А, значит, после регистрации права в Росреестре и окончательного расчета между продавцом и покупателем, нужно снова обратиться в МФЦ или же Росреестр для снятия залога.

Как можно переоформить квартиру на родственника через договор купли-продажи

Переоформить квартиру на родственника через договор купли-продажи можно точно так же, как и при сделках между посторонними людьми. Для этого нужно:

1. Собрать необходимый пакет документов (паспорта сторон сделки, договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ на квартиру, согласие супруга на сделку, свидетельства о рождении детей, разрешение органов опеки и попечительства при необходимости, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам)

2. Оформить договор купли-продажи,

3. Оплатить госпошлину,

4. Подать заявление и пакет документов в Росреестр (напрямую или через МФЦ),

5. Получить новую выписку из ЕГРН.

Важно при купли-продаже квартиры родственнику:

• указывать в договоре реальную фактическую сумму — не занижать стоимость квартиры по договору,

• желательно не проводить сделку исключительно наличными.

Иначе такая сделка купли-продажи может вызвать подозрения у налогового органа, что приведет к проверке ее уполномоченными органами. И если будут факты нарушения законодательства, то сделку могут признать ничтожной и потребовать ее аннулировать.

Как передать имущество

Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.

Любая сделка, влекущая переход прав на недвижимость от одного родственника к другому, законна, и все виды сделок используются в отношении оформления прав на условно наследуемое имущество, говорит партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.

Можно ли расторгнуть договор?

Обе сделки можно аннулировать. Право на обжалование соглашения с целью его расторжения есть как у сторон договора, так и у третьих лиц. Более защищены в этом плане сделки, заверенные у нотариуса. Помощь нотариуса (он выступит как свидетель) пригодится в суде. Длительность процедуры, а также определенные издержки, связанные с расторжением соглашения, в каждом конкретном случае индивидуальны, так как зависят от многих факторов.

Однозначно сказать о том, какой договор лучше, нельзя, так как все зависит от нюансов и двух одинаковых случаев не бывает, что требует повышенного внимания и отличной юридической подготовки. Юристы не смогли прийти к единому мнению по поводу выгодности того или иного соглашения. Кто-то упирает на то, что дарственная более мобильна, так как предполагает возможность расторжения уже только при наличии желания одной из сторон. Другие же упирают на то, что возмездность сделки – главное достоинство купли-продажи.

Несмотря на те или иные доводы, выбор — подарить или продать — остается за вами. Рекомендуем тщательно обдумать и проанализировать ситуацию и лишь затем заключать определенное соглашение.

Сделки относительно дарения и купли-продажи имеют множество похожих характеристик, а именно:

• используются для передачи имущества от собственника к третьему лицу;
• должны быть обязательно зарегистрированы в соответствующем регистрационном органе;
• вступают в силу после официальной регистрации;
• требуют наличия прав собственности на передаваемое имущество;
• оформляются в письменном виде и не требуют обязательного нотариального заверения.

Однако, несмотря на все эти схожие черты, данные виды договоров имеют и некоторые отличия, причем весьма существенные. Данные отличия можно представить в виде сравнительной таблицы:

Критерий для сравнения	Дарственная	Купля-продажа
Возмездность	Обязательно носит безвозмездный характер	Существенным условием является получение за товар определенной платы
Наличие налоговых обязательств	Необходимость уплаты НДФЛ в размере 13% для резидентов или 30% для нерезидентов. Налоговой базой в этом случае выступает размер полученного имущества, поскольку он является доходом.	Необходимость уплаты НДФЛ в таком же размере. Однако в этом случае доход — это средства от продажи имущества, поэтому процент отчисляется с этой величины. При этом с имущества, которым продавец владел более трех лет, налог не берется
Сторона сделки, на которую возлагаются налоговые обязательства	Получатель имущества (то есть одариваемый)	Собственник имущества (то есть продавец)
Возможность расторжения	Одариваемый может отказаться от принятия дара, а даритель — отозвать договор, но только при наличии для этого перечисленных в законе оснований	Только в случае невнесения покупателем денежных средств или при наличии на имуществе обременений. Дополнительные условия для расторжения могут быть прописаны в договоре
Риск оспаривания	Высокий, причем оспорить документ может как сам даритель, так и другие заинтересованные лица (например, родственники или иные претенденты на часть имущества)	Практически отсутствует, поскольку сделка является равноправной для сторон
Наличие ограничений	Сделка не может проводиться между юридическими лицами, которые занимаются коммерческой деятельностью, а также от имени представителя малолетнего гражданина. Одариваемым также не может быть врач или педагог государственного учреждения, если получение дара связано с его профессиональной деятельностью	Особых ограничений нет, кроме тех, что установлены для общих гражданско-правовых сделок (например, дееспособность)
Возможность получения налогового вычета	Отсутствует	Предоставляется в том случае, если сторонами сделки были не близкие родственники

Чтобы избежать правовых проволочек при осуществлении указанных сделок, необходимо учесть ряд нюансов в отношении каждой из категорий.

При оформлении дарственной от подоходного налога будут освобождены только родственники, связанные близкими узами. К ним относятся:

• любой из супругов;
• кровные или усыновленные дети, внуки;
• отец или мать, а равно и их родители;
• полнокровные и неполнокровные братья, сестры.

Основная особенность оформления дарственной заключается в том, что после прохождения обязательной регистрации по переходу прав на одаряемого, даритель остается в очень невыгодном и шатком положении, так как новый собственник может принудительно выписать его из квартиры, оставив без права пользования ранее принадлежащей жилплощадью. При этом, первый никак не сможет повлиять на такое решение, либо предъявить требования, ввиду безусловного характера договора, заключенного между ними.

Перед тем, как прибегнуть к конструкции купли-продажи, необходимо учесть следующие моменты, которые могут сказаться на процессе переоформления права:

1. Наличие несовершеннолетнего ребенка у продавца недвижимости (в течение 3 лет после совершения указанной сделки дети вправе оспорить ее законность, ввиду ущемления или ограничения их прав);
2. Имеются ли обременения (ипотека, залог);
3. Привлекались ли средства материнского капитала при ее покупке первоначальным собственником (погашение части или полной стоимости квартиры за счет мат. капитала влечет присвоение доли в праве детям);

Оспаривание договоров

Основания для оспаривания ДКП и ДД отличаются.

В первом случае перечень причин гораздо шире:

• Допущенные нарушения при приватизации;
• Квартира унаследована, и через некоторое время после принятия наследства появляется другой наследник, не заявивший о своих правах в установленные сроки. Он вправе оспорить сделку;
• Составление ДКП недееспособным собственником;
• Доля продана без предоставления преимущественного права выкупа другим владельцам;
• Общенажитое продано без согласия супруга продавца;
• Продавец участвует в процедуре банкротства и хочет избежать изъятия жилья, продав его. По инициативе кредиторов оспариваются все сделки за последние 3 года;
• Продана недвижимость несовершеннолетнего без согласия органов опеки. ДД отменяется по основаниям, указанным в ст. 578 ГК РФ. Суд признает ДД недействительным, если одаряемый умышленно убил дарителя или нанес его здоровью вред; при обращении кредиторов для аннулирования сделки, заключенной дарителем-участником процедуры банкротства.

Если дарственная оформлена под влиянием угроз или заблуждения, недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином, шансы отменить все тоже есть.

Что можно и нельзя дарить по договору дарения

Каждый человек имеет право подарить другому имущество, на которое у него оформлено право собственности. Объектом дарственной могут быть недвижимость, транспортные средства, ценные бумаги, деньги, драгоценности. Передать по дасртвенной можно право на изъятие долга с третьего лица. Также даритель может взять на себя обязательства по погашению кредитного займа, который обязан выплачивать одариваемый.

Оформление дарственной регулируется Гражданским Кодексом РФ, в частности этому процессу посвящена 32 глава законопроекта. Согласно указанному нормативу существует категория граждан, которые не могут получить в дар имущество, стоимость которого превышает 3000 рублей. Это правило установлено, чтобы исключить коррупционные схемы и взяточничество среди должностных лиц. Получить недвижимость по дарственной не имеют право:

• Чиновники всех рангов;
• Сотрудники образовательных и медицинских учреждений;
• Работники органов социальной защиты. Найти объект

Плюсы и минусы дарственной

Дарственная — это соглашение о передаче материального имущества третьему лицу на безвозмездной основе. Можно отметить следующие положительные стороны сделки:

• Не нужно платить налоги, если имущество передается близкому человеку, родственные связи с которым подтверждаются бумагами.
• Подаренное имущество закрепляется исключительно за одаряемым, поэтому, в частности, не предполагает раздела при разводе.
• Дарственная оптимальное решение в ситуациях, когда другие способы передачи имущества невозможны. Например, в случае с долевой недвижимостью дарственная позволяет обойти правило о преимущественном праве выкупа доли собственниками других долей.

Но, конечно, не обойдется и без минусов:

• В силу безвозмездности дарственной ее достаточно часто оспаривают (по принципу «человек в здравом уме не сделает никому такой дорогой подарок»).
• Даритель может отменить факт дарения, если для этого имеются веские основания.
• При подписании дарственной в пользу дальнего родственника с последнего будет требоваться уплата весьма солидного налога.
• Это соглашение является безусловным, то есть дарителем не могут быть указаны никакие нюансы передачи имущества в дар.

Особенности подготовки дарственной на недвижимость

Если используется дарственная, плата за передачу прав на собственность не взимается. Если даритель получает от одаряемого иное имущество взамен переданной квартиры, подобное действие является нарушением норм законодательства. В результате договор дарения теряет юридическую силу. Принимая решение о необходимости оформить дарственную или договор купли-продажи на квартиру, необходимо заранее учесть все особенности соглашений.

Практический совет: Основными преимуществами дарственной перед договором купли-продажи выступает возможность сэкономить на оплате НДФЛ, если помещение находилось в собственности свыше 36 месяцев или передается супругу или кровным родственникам. Однако в обязательном порядке потребуется включить в перечень подтверждающую документацию.

Еще одним плюсом использования договора дарения выступает отсутствие необходимости в нотариальном заверении. Однако эксперты всё же советуют осуществить процедуру. Недостатки у договора дарения также имеются. Важно оценивать не только стоимость соглашения, но и его надежность.

Похожие записи:

• Как подать на развод в 2023 году
• Когда меняют паспорт в России в 2022 году по возрасту
• Норма площади на 1 человека в квартире: сколько квадратных метров положено