Регистрация ДДУ: как это делается
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация ДДУ: как это делается». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После детальной проверки информации о возведении многоквартирного дома и непосредственно о застройщике, гражданам предлагается заключить договор на долевое участие в строительстве. Условия данного соглашения предлагаются истцу для ознакомления в виде типового проекта, который входит в обязательный перечень документации застройщика по ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ.
Порядок заключения договора с застройщиком
Даже после оформления договора в виде письменного документа и его совместного подписания, соглашение сторон не вступает в силу автоматически. Закон № 214-ФЗ предусматривает обязательную регистрацию такой сделки в органах Росреестра. Именно с момента регистрации договор между гражданами и строительной компанией приобретает юридическое значение и признается заключенным.
Порядок действий сторон на каждом этапе оформления договорных отношений можно представить в виде пошаговой инструкции:
- согласование условий договора, в том числе положений о цене, качестве и срокам сдачи объекта;
- подписание документа с обеих сторон;
- совместное обращение в органы Росреестра или Многофункциональный центр с заявление о регистрации договора;
- получение результата регистрационных действий – оригинала договора с отметкой регистрирующего органа.
Зачем нужна регистрация ДДУ?
Подписание договора долевого участия вовсе не подразумевает, что сделка между вами и строительной компанией состоялась. В соответствии с законодательством, данный договор сам по себе никак не поможет вам получить жилье, потребовать неустойку или вернуть свои деньги, ведь ДДУ не является заключенным до момента его регистрации. Даже подпись и печать не имеют значения в данном случае. Дольщиком вы станете, когда договор долевого участия будет зарегистрирован.
Застройщики же, в основном, стремятся получить от вас деньги как можно скорее. Многие настаивают на оплате сразу после подписания договора долевого участия, якобы тогда они отнесут в Росреестр сразу несколько договоров. Так проще и быстрее их зарегистрировать и проверить. И действительно, для застройщика так гораздо проще, а вот для вас это может обернуться возникновением огромных сложностей.
Ни при каких обстоятельствах не позволяйте строителям забрать ваши деньги раньше времени. Мы настоятельно рекомендуем не платить по договору долевого участия сразу после его подписания! Нужно сначала проверить факт его регистрации, а потом уже можно будет осуществлять все необходимые расчеты.
После того как вы проверите регистрацию договора долевого участия, у вас появится уверенность в том, что:
- ДДУ и все остальные документы строительной компании в полном порядке;
- отсутствуют нарекания к проектной и разрешительной документации на ваш будущий дом;
- застройщик действует в полном соответствии с законом.
Осталось определиться с тем, как же выглядит зарегистрированный ДДУ. Необходимо проверить оборотную сторону договора — там должны стоять подпись и печать регистратора, а также штамп Росреестра. Также документу обязательно будет присвоен индивидуальный регистрационный номер.
Что такое электронная подпись, и как она выглядит
Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) — это электронная подпись, которая создается с привлечением криптографических средств, подтвержденных ФСБ РФ. Гарантом ее подлинности выступает специальный сертификат, выданный аккредитованным удостоверяющим центром.
❗️Электронный документ, подписанный УКЭП, имеет такую же юридическую силу, как и бумажный, который подписан собственноручно. УКЭП — это электронный аналог вашей подписи.
Электронная подпись действует 1 год с момента выпуска. В течение срока действия вашей электронной подписи вы сможете подписывать ею другие документы на сделках в СберБанке.
Через год вы не сможете подписывать ею новые документы. При этом ранее подписанные документы не теряют своей юридической силы по истечении этого срока.
Moжнo ли нe тopoпитьcя c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy в нoвocтpoйкe
3aкoнoдaтeльнo нac нe oбязывaют cpoчнo peгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти нa пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть. Фaктичecки вы мoжeтe зaнятьcя этим чepeз мecяц, двa, тpи или пoлгoдa пocлe пoкyпки. Oднaкo чeм paньшe вы пoлyчитe выпиcкy из EГPН, тeм лyчшe. Oнa пoзвoлит вaм:
✏ Пpoпиcaтьcя в квapтиpe caмoмy и пpoпиcaть в нeй члeнoв вaшeй ceмьи, чтo мoжeт быть oчeнь вaжнo для oфopмлeния дpyгиx дoкyмeнтoв
✏ Пpoвecти pяд cдeлoк c нeдвижимocтью — нaпpимep, пpoдaть, cдaть, пoдapить, oбмeнять или ocтaвить в нacлeдcтвo
✏ Oфopмить льгoтный тpexлeтний пepиoд, ocвoбoждaющий oт yплaты НДФЛ, или пoлyчить кoмпeнcaцию в paзмepe 13% oт cтoимocти жилья
✏ Oфopмить дoтaции и льгoты нa oплaтy жилищнo-кoммyнaльныx ycлyг, дocтyпныe oпpeдeлeнным кaтeгopиям гpaждaн
✏ Bыдeлить плoщaдь для нecoвepшeннoлeтниx, нaпpимep, пpи иcпoльзoвaнии для пoкyпки мaтepинcкoгo кaпитaлa
Кaкиe пoдвoдныe кaмни ecть пpи пoкyпкe квapтиpы в нoвocтpoйкe и oфopмлeнии пpaвa coбcтвeннocти нa нee
Cтaдия cтpoитeльcтвa. Пoкyпaть квapтиpy в нeдocтpoeннoм дoмe выгoднee, чeм в cдaннoм в экcплyaтaцию здaнии — тaкиe квaдpaтныe мeтpы cтoят дeшeвлe. Oднaкo нyжнo yчитывaть peпyтaцию зacтpoйщикa и cтaдию cтpoитeльcтвa, пpeждe чeм oтдaвaть дeньги. Ecли вы пoкyпaeтe жильe eщe нa cтaдии oбycтpoйcтвa кoтлoвaнa или зaливки фyндaмeнтa, пpoцecc cтpoитeльcтвa, a знaчит — и oфopмлeния coбcтвeннocти — мoжeт зaтянyтьcя нa дoлгиe гoды. Пoэтoмy лyчшe пoкyпaть нeдвижимocть в гoтoвoм, cдaннoм в экcплyaтaцию, дoмe, либo в здaнии нa финaльныx этaпax cтpoитeльcтвa — нaпpимep, бeз внeшнeй и внyтpeннeй oтдeлки.
Фopмa дoгoвopa. Moжнo кyпить нeдвижимocть пo cтaндapтнoмy дoгoвopy кyпли-пpoдaжи либo пo дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Bтopoй вapиaнт пpeдпoчтитeльнee, пoтoмy чтo oн:
✅ Гapaнтиpyeт, чтo oднa и тa жe квapтиpa нe бyдeт пpoдaнa paзным лицaм, тo ecть coбcтвeнникoм бyдeтe тoлькo вы
✅ 3aщищaeт oт пpoблeм c oфopмлeниeм зacтpoйщикoм зeмeльнoгo yчacткa, нa кoтopoм вoзвoдитcя дoм
✅ Пoзвoляeт зacтpoйщикy caмocтoятeльнo oфopмлять пpaвo coбcтвeннocти пoкyпaтeлeй, чтo минимизиpyeт вaши вpeмeнныe зaтpaты
Aккpeдитaция нoвocтpoйки в бaнкe. Этo вaжнo для тex, ктo coбиpaeтcя бpaть ипoтeкy нa пoкyпкy квapтиpы. Ecли нoвocтpoйкa или зacтpoйщик нe aккpeдитoвaны ни в oднoм бaнкe, пoлyчить зaйм бyдeт кpaйнe пpoблeмaтичнo. Пoэтoмy пpoвepьтe, являeтcя ли зacтpoйщик пapтнepoм кpeдитныx opгaнизaций — cдeлaть этo мoжнo либo нa oфициaльнoм caйтe caмoй кoмпaнии-зacтpoйщикa, либo нa oфициaльныx caйтax бaнкoв.
Квapтиpa нe гoтoвa. Ecли вы xoтитe oфopмить пpaвo coбcтвeннocти, oбязaтeльнo нyжнo бyдeт пoдпиcaть aкт пpиeмки-пepeдaчи нeдвижимocти. Пoдпиcывaя eгo, вы coглaшaeтecь c тeм, чтo cocтoяниe жилья вac ycтpaивaeт, и пocлe пoдпиcaния зacтpoйщик нe бyдeт пpoвoдить oтдeлoчныe paбoты. Ecли чтo-тo в квapтиpe нe гoтoвo, нo вы xoтитe зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти, нyжнo oбязaтeльнo yкaзaть в aктe вce имeющиecя нeдocтaтки и пoлyчить oт зacтpoйщикa дoкyмeнт-oбязaтeльcтвo, в кoтopoм oн пoдтвepдит дeфeкты и oбязyeтcя иx ycтpaнить. Toгдa вы oфopмитe пpaвo coбcтвeннocти и пoлyчитe гoтoвoe жильe — зacтpoйщик бyдeт oбязaн дopaбoтaть eгo.
Кoгдa нecкoлькo coбcтвeнникoв cтaнoвятcя oдним. Ecли вы пoкyпaли квapтиpy в paвныx дoляx или зaключaли дoгoвop дoлeвoгo yчacтия cpaзy нa нecкoлькиx coбcтвeнникoв, пpocтo тaк oфopмить жильe нa oднoгo влaдeльцa нe пoлyчитcя. Пpи дoгoвope кyпли-пpoдaжи мoжнo бyдeт oфopмить дapcтвeннyю нa тoгo, ктo cтaнeт coбcтвeнникoм. Пpи дoгoвope дoлeвoгo yчacтия — зapeгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe дoгoвop ycтyпки пpaв и oбязaннocтeй пo ДДУ в пoльзy oднoгo влaдeльцa.
Как проверить, что сделка зарегистрирована?
Если договор успешно прошел регистрацию, это означает, что документы на этот объект тщательно проверены, и сам ДДУ соответствует закону. Достаточно часто ответственность за регистрацию принимает на себя застройщик, а дольщик в итоге только получает соответствующее уведомление. Тем не менее, не помешает проверить состояние и статус своего договор, это можно сделать двумя способами:
- получить выписку из ЕГРН, обратившись с запросом в ближайший многофункциональный центр или непосредственно в отделение Росреества;
- получить документ посредством официального онлайн-сервиса.
Почему необходима регистрация ДДУ в Росреестре?
Подписание договора с застройщиком еще не означает, что сделка состоялась. С точки зрения закона подписанный с двух сторон договор долевого участия не имеет юридической силы. В случае возникновения споров, предъявлять претензии бессмысленно, поскольку до регистрации ДДУ в Росреестре он считается незаключенным.
Договор долевого участия (ДДУ) — это документ, по которому покупатель передает свои деньги на этапе строительства недвижимости застройщику, чтобы тот мог использовать эти средства для возведения жилья. Таким образом, инвестор приобретает долю этого объекта и становится дольщиком. В отличие от договора купли-продажи (ДКП) ДДУ всегда заключается до окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. В результате этого механизма дольщик может значительно сэкономить на покупке жилья, при этом сталкиваясь с определенными рисками.
Долевое строительство регулируется ФЗ 214 [1]. Однако вплоть до 2019 года дольщики были слабо защищены законодательно. Отдавая свои деньги девелоперу, они рисковали столкнуться с ситуацией, когда застройщик выводил все средства, не закончив объект. В таком случае покупатели лишались и денег, и жилья. Два года назад в закон были внесены принципиальные изменения. Между застройщиками и дольщиками теперь появились дополнительные участники, которые гарантируют безопасность вложенных средств.
Как не переплатить застройщику за регистрацию ДДУ?
Я не рассчитывала на такую сумму и пока ничего не подписывала. Законно ли ведет себя застройщик? Можно ли зарегистрировать ДДУ самой и не переплачивать?
По закону, чтобы ДДУ считался заключенным, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Нет регистрации — нет прав на квартиру, даже если договор подписали и вы, и застройщик.
Вместе с представителем застройщика вы должны подать в Росреестр документы и написать заявление. Сделать это в одиночку, без застройщика, невозможно. Исключение — если так решит суд, но это уже другая история.
На этом застройщики и зарабатывают, и ситуация с дополнительными тратами на регистрацию вполне типична. Конечно, навязывать регистрацию ДДУ как дополнительную услугу незаконно, но обыграть застройщика в этом деле будет трудно. Расскажу почему.
Тогда откуда же такие цифры – 30 тыс. рублей, 60 тыс. рублей, 120 тыс. рублей? Вряд ли дольщиков можно назвать людьми недалекими, особенно, учитывая тот факт, что в это непростое время они нашли деньги на покупку недвижимости. Неужели они охотно отдают свои деньги, даже не пытаясь разобраться – за что именно они платят? И уж тем более странным выглядит поведение дольщиков, которые понимают, что услуга не стоит таких денег, но все равно платят.
Запрещает ли закон дольщику самостоятельно подавать документы на регистрацию? Нет, в ФЗ-214, который регулирует правовые отношения застройщика и дольщика, такого запрета нет. Собственно, его и не может быть, так как эта сделка (равно как и другие операции с недвижимостью) вполне может быть проведена двумя сторонами сделки (которые должны вместе явиться к регистратору) или одной стороной (при наличии доверенности от другой стороны).
Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия
Покупателю недвижимости по договору долевого участия, по сути, предоставляется только право на приобретение собственности в будущем, так как само жилое помещение находится на стадии строительства.
В 2019 году произошли изменения в долевом строительстве: сделки по покупке квартир в новостройках теперь будут осуществляться через эскроу-счета, в связи с чем может снизится число застройщиков и увеличится стоимость жилья. Читать подробнее…
И даже после полной его оплаты, получения ключей от квартиры уже в готовом здании и заселения в нее, он еще не становится полноправным собственником приобретенной недвижимости. Это произойдет только после проведения государственной регистрации прав собственности на квартиру и получения соответствующего документа.
Этой процедуре предшествует необходимость выполнения застройщиком определенных условий и подготовки пакета соответствующих документов.
Регистрация права собственности осуществляется на основании норм и положений, регламентированных следующими правовыми актами:
- Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ«О государственной регистрации недвижимости»;
- частично Гражданским и Жилищным кодексами РФ;
- Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Объект передан другому владельцу?
Если вдруг вы стали свидетелем такой ситуации, когда строительство производилось сначала одной организацией, а после этого она передала все права и обязанности другой, то здесь нужно быть аккуратным. Очень часто новый застройщик может отказывать в перезаключении договора. В этом случае нужно обращаться в правоохранительную службу. Возбуждается уголовное дело, которое будет связано с мошенничеством. Оно будет регулироваться по статье 159.
Еще существует альтернативный вариант, когда люди направляют жалобу в службу по надзору за строительством, которая может помочь, благодаря ряду отдельных полномочий. При этом, иск подается не только по поводу возврата финансов, но и о возмещении морального вреда. Также можно написать жалобу за использование денег организацией на протяжении определенного времени.
ВНИМАНИЕ !!! Но, лучше всего решать этот спорный и нелегкий вопрос до начала судебных тяжб. Для этого лучше всего при помощи заказной доставки отправить в строительную фирму претензию, по которой он должен будет дать в обязательном порядке письменный ответ. При этом, лучше всего произвести всю процедуру до того момента, когда он будет введен в эксплуатацию. Если же этого не произойдет, то у сторон потом могут быть серьезные проблемы.
Процесс регистрации договора долевого участия должен быть произведен в кратчайшие сроки. Это позволит в дальнейшем отстраниться от каких-то серьезных конфликтов, а также от финансовых растрат. Если же застройщик не идет к вам на уступки, то тогда нужно прибегать к решению проблемы в более серьезных инстанциях. Это поможет слегка заставить застройщика и сделать эту процедуру максимально быстро и максимально эффективно.
Как уведомить налоговую о сроке владения новостройкой?
В 2018 году я купил квартиру по ДДУ у застройщика. В 2019 году оформил право собственности, а в 2021 решил ее продать. С момента, как я полностью оплатил квартиру, прошло три года и один месяц. У меня есть еще квартиры, но все они пока строятся. То есть эта готовая квартира — единственная, в которой можно жить.
По новым поправкам налог с продажи квартиры я платить не должен и, соответственно, в декларации мне ее указывать не нужно. Но я боюсь, что налоговая увидит, что квартира у меня в собственности всего 1,5 года, и посчитает, что я уклоняюсь от уплаты налога.
Как уведомить налоговую инспекцию о том, сколько времени прошло с момента полной оплаты квартиры? И надо ли это делать?
Вы правы: теперь минимальный срок владения новостройками считается не с даты регистрации права собственности, а с момента полной оплаты стоимости квартиры. Если единственная квартира была в собственности три года или более, не придется платить НДФЛ, когда будете ее продавать. Отражать в декларации доходы от продажи тоже не нужно.
По закону вы не обязаны уведомлять налоговую о том, когда фактически приобрели квартиру. Но наши читатели пишут, что проблемы со сроками часто возникают даже в более простых случаях. Поэтому нужно быть готовым к тому, что ИФНС пришлет вам запрос о продаже квартиры. Расскажу, как опередить инспекцию и представить пояснения до того, как она вами заинтересуется.
Когда не нужно платить НДФЛ и подавать декларацию, если продаете новостройку
При продаже новостройки надо учитывать правило минимального срока владения. Если человек владел квартирой пять или более лет, платить НДФЛ с доходов от ее продажи не придется. А если новостройка — единственное жилье продавца, этот срок сокращается до трех лет.
Чтобы минимальный срок владения новостройкой был сокращенным, на момент продажи не должно быть других квартир в собственности. Тут есть исключение: можно иметь в собственности две квартиры, если вторую вы купили в течение 90 дней до продажи новостройки.
Если квартирой вы владеете меньше минимального срока, то при продаже, возможно, придется заплатить 13% НДФЛ. И обязательно нужно будет подать декларацию.
Раньше минимальный срок владения новостройкой отсчитывался с даты регистрации права собственности, то есть после сдачи дома. С 29 декабря 2020 года вступили в силу изменения в налоговый кодекс: теперь срок считается с момента полной оплаты квартиры. Если после оплаты прошел минимальный срок, налога при продаже новостройки не будет. Но если была доплата за лишние метры при сдаче дома, срок нужно считать с момента, когда собственник внесет эту доплату. Считать срок по-новому можно, если квартиру, которую купили у застройщика по ДДУ или договору уступки, продали в 2019 году или позднее.
Вы оплатили квартиру по ДДУ уже больше трех лет назад, и эта квартира единственная в вашей собственности. Так что вы правы: платить НДФЛ с доходов от ее продажи не нужно.