Как выйти из ипотеки при разводе?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выйти из ипотеки при разводе?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наличие в семье несовершеннолетних детей серьезно влияет на процедуру разделения ипотеки и недвижимости при разводе мужа и жены. Бо́льшую часть получает родитель, с которым остается маленький ребенок. При этом вне зависимости от количества детей в семье, при делении ипотечного жилья по закону должны быть соблюдены права всех несовершеннолетних, то есть дети должны получить доли и быть прописаны на жилплощади. Недвижимость можно разделить между супругами, только если она имеет несколько комнат. Маленькая однокомнатная квартира остается жене с ребенком, так как жилплощадь не может быть поделена на доли. Мужу возмещается компенсация в виде части стоимости объекта.
Рефинансирование при расторжении брака
Можно ли после развода мужу или жене рефинансировать ипотеку в другом банке и как происходит переоформление? Да, только если одна из сторон отказалась от обязательств и прав, а вторая добровольно приняла их. Важно помнить, что вывод созаемщика из договора ипотечного кредитования должен быть заверен у нотариуса. Только тогда основной заемщик может получить полные права на недвижимость.
О возможности рефинансирования ипотеки после развода стоит узнать заранее. Обусловлено это тем, что при оформлении совместного кредита банк рассматривал дохода обоих супругов. После расторжения брака муж или жена вынуждены рассчитывать только на свои силы. Если уровня платежеспособности недостаточно, специалисты рекомендуют привлечь нового созаемщика или поручителя.
Как оформить раздел имущества
Если у вас есть недвижимость, тем более, если вы покупали ее в браке, то при разводе не забудьте составить нотариальный документ о разделе имущества. Иногда при разводе по согласию через ЗАГС супруги не оформляют раздел имущества.
Пример. Вы купили квартиру в браке, она записана на вас, то есть именно вы указаны как собственник в документах. И вот развод — развелись в ЗАГСе, раздел имущества не оформили — вы же и так собственник по документам. Через год вы решили продать квартиру. Но поскольку она куплена в браке, то по закону это совместная собственность, а документа о разделе имущества у вас нет. Это значит, что для любой сделки с квартирой вам понадобится согласие бывшего супруга. Поэтому, чтобы не испытывать судьбу, оформляйте документы на раздел имущества.
Каким образом в случае развода будут делиться выплаченные и оставшиеся платежи?
Павел Ивченков: Если при разводе один из супругов отказывается от квартиры в пользу другого, то он может претендовать на компенсацию, обычно в виде половины стоимости квартиры. В этом случае супруги могут между собой договориться о размере компенсации самостоятельно, им виднее, кому что причитается.
Бывают случаи, когда второй супруг получает компенсацию в размере уже выплаченного на момент развода долга по ипотеке (т. е. первый супруг выкупает ипотеку у второго или выкупает ту часть, которую второй оплачивал из своего дохода), а оставшуюся часть долга оплачивает тот, кому досталась вся квартира. Если супруги договориться не могут, то размер компенсации устанавливает суд. Как правило, суд просто делит пополам рыночную стоимость квартиры или делит пополам размер стоимости ипотеки (узнает её у банка).
Если при разводе ни один из супругов не отказывается от квартиры в пользу другого, то каждый получает в ней свою долю (договариваются сами или через суд). В этом случае оставшаяся часть не выплаченной на момент развода ипотеки тоже делится на доли, которые равны долям в квартире. И каждый из супругов выплачивает свою долю оставшегося долга. Предыдущие платежи (уже выплаченный на момент развода долг) при этом не берутся во внимание, и никаких компенсаций в этом случае никому не полагается.
Порядок оформления соглашения
Первый шаг – составление проекта и обращение в банк с целью его согласования. Если предварительно супругами погашена вся задолженность, сняты обременения и квартира продана, кредиторы не должны одобрять соглашение о разделе ипотечной квартиры. Во всех остальных случаях важно грамотное представительство. Нотариус не удостоверит документ без разрешения банка. Каждая из сторон получает на руки по одному экземпляру. Исходя из формата договоренности оформление может включать переподписание ипотечного договора для указания двух заемщиков вместо одного или, наоборот, с целью оставления как субъекта только одного из супругов. В таких случаях удостоверяются еще и договоры. Процедура усложняется и затягивается. Важен каждый нюанс, поскольку на кону финансовое благополучие. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» имеет большой опыт участия в таких делах, поэтому обеспечивает грамотное правовое сопровождение на всех этапах, участие в переговорах, в том числе на этапе согласования проекта.
Документы для составления соглашения
Нотариус обязан установить личности сторон, поэтому запрашивает паспорта. Соглашение о разделе ипотечной квартиры предоставляется в четырех идентичных экземплярах – по одному каждой стороне и одно – на сохранность в нотариальной конторе. Потребуются выписка из реестра недвижимости, справка о состоянии задолженности, сам ипотечный договор, а также разрешение банка на выбранный формат раздела. Последним пунктом часто пренебрегают, рассчитывая, что наличие соглашения и внесение долей оплаты исключает претензии кредитора. Однако на практике банк может обжаловать такие действия в суде. Поэтому настоятельно рекомендуется получить одобрение. Если имеются несовершеннолетние дети, предоставляются их свидетельства о рождении. Исходя из ситуации нотариус может запросить дополнительные бумаги. Нотариальное удостоверение таких документов облагается пошлиной. Ее размер составляет полпроцента от рыночной или кадастровой стоимости имущества, на усмотрение сторон. Однако совокупная сумма не может превышать 20 тысяч рублей.
Особенности раздела военной ипотеки
Соглашение о разделе ипотечной квартиры не будет признано законным, если ипотека военная. Это обусловлено спецификой расчетов. По таким обязательствам исполнителем является государство, которое погашает долг перед банком. Впоследствии объект недвижимости принадлежит только военнослужащему, то есть является личной собственностью, даже если она получена уже в период брака. Такая жилая площадь не разделяется даже при наличии детей. Если будет доказано, что частично такой кредит погашался не только государством, но и за счет средств совместного семейного бюджета, в судебном порядке недвижимость может быть признана совместно нажитым имуществом и разделена между супругами по закону, без учета детей. Если выплаты осуществлялись за счет средств материнского капитала, несмотря на военную ипотеку, квартира делится в равных долях между родителями и детьми. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет разобраться в вопросах раздела имущества военнослужащих, на которых распространяются специальные нормы права.
Внесудебный раздел ипотечной квартиры
Существует четыре варианта поделить кредитное жилье, доступных супругам при готовности разрешить ситуацию без судебного обращения.
Соглашение супругов, утверждающее порядок выплат кредита в случае развода, подготовленное с учетом прав их детей. Этот документ необходимо согласовать с ипотечным банком до перехода семейных взаимоотношений в стадию расторжения брака. При оформленном брачном контракте раздел квартиры будет происходить в порядке, отраженном в этом документе.
Подписание брачного контракта супругами должно быть выполнено до оформления ипотечного кредита. Ввиду значительного упрощения процедуры имущественного раздела при разводе, большинство банков настаивает на заключении брачного контракта с детально проработанными вопросами раздела имущества.
Следует отметить, что наличие брачного договора у пары, не осуществившей государственную регистрацию брака, не дает ему юридической силы. Если молодые люди приобрели квартиру в ипотеку и оформили брачный контракт, но их бракосочетание не состоялось – необходимо подписание парой отдельного соглашения, определяющего имущественные обязательства сторон.
Отказ супруга от прав на недвижимость, позволяющий второму получить квартиру в полноправную собственность вместе с обязательствами выплат по кредиту. Обязательно нотариальное заверение отказа и его согласование с банком-кредитором. По сути, это расторжение прежнего договора и подписание нового – с супругом, чей уровень дохода позволяет рассчитываться по ипотеке.
Обычно ипотечный банк разрешает отказ от созаемщика. У супруга, отказавшегося от имущественных прав на квартиру, есть право востребования денежных сумм, внесенных им по ипотеке во время брачных отношений.
Продажа ипотечной квартиры супругами, выплата банковской задолженности и разделение оставшихся средств между членами семьи. Согласование сделки с банком обязательно. Зачастую ипотечные банки требуют выплаты дополнительной комиссии (размеры такого штрафа прописаны в ипотечном договоре) при продаже залогового жилья, поскольку такая сделка для кредитной организации невыгодна – теряются проценты по заемным средствам.
Продажа квартиры банком предлагается ипотечным кредитором для супругов, имеющих одинаково высокий и стабильный доход. Кредитная организация предлагает разделить между супругами средства от продажи квартиры и использовать их для внесения первоначального взноса в покупке отдельного ипотечного жилья для каждой стороны развода. Это выгодно банку, т.к. взамен одного ипотечного заемщика организация приобретает сразу двух.
Как делится ипотека при разводе: судебная практика
Анализ прецедентов свидетельствует о том, что существует четкая позиция в отношении ипотечной недвижимости. Коль скоро права на нее возникли в период брака, она считается общей и делится пополам. И крайне редко суды отступают от этого правила даже при наличии детей.
При рассмотрении исков проверяется, заключался ли между сторонами брачный контракт. В его отсутствие упор делается на СК РФ, ФЗ об ипотеке, а также разъяснения Верховного Суда.
Что касается дальнейшей судьбы кредита, то суды настаивают на том, чтобы заинтересованная сторона показала связь займа с потребностями семьи. Иначе в данной части требования остаются без внимания.
Вот несколько свежих судебных решений. Они помогут в случае, когда уже есть или может возникнуть спор между супругами по имуществу.
Как видно, развод при наличии ипотеки и детей в семье – дело хлопотное и несколько нервное. Именно поэтому перед началом бракоразводного процесса стоит посетить юриста и оценить все свои возможности.
Перед оформлением ипотеки, если брак не совсем крепкий, целесообразно заключить брачный договор. Это исключить недоразумения во время бракоразводного процесса, облегчит работу суду и приведет к положительному решению для обоих разводящихся.
В первую очередь необходимо помнить о ребенке. Он во время суда подвержен психологическому давлению, поскольку становиться объектом раздела.
Ни суд, ни попечительский совет не даст ребенка в обиду, даже если имущества много, а разделить ипотеку сложно. Только планомерный и взвешенный подход дадут положительные результаты, и развод пройдет в мирном ключе.
Правильный раздел ипотечной квартиры при разводе, если есть дети
При разводе, квартира, взятая в ипотеку, подлежит разделу. Это касается любого недвижимого имущества, нажитого в браке. Согласно действующему законодательству, квартира делится между супругами 50 на 50. Если же в брачном договоре прописаны другие условия, то в учет берутся именно они.
Если речь идет о квартире с двумя комнатами или более, то ее возможно разделить в натуре. Что касается однушки, то бывшие супруги становятся совладельцами по ½ доли.
Если в однокомнатной квартире остается муж или жена, то вторая сторона может получить денежную компенсацию.
Если между супругами нет никаких разногласий, то заключается соглашение, в котором говорится о том, что муж/жена становится единственным собственником. В противном случае подается иск в суд.
Большая доля имущества достанется родителю, который будет проживать совместно с ребенком. Что касается обязанности по выплате кредитного обязательства, то мать и отец будут в равной степени осуществлять ежемесячный взнос.
Кредиты с материнским капиталом
Все семьи, в которых родился второй и последующий ребенок, получают финансовую помощь от государства – материнский капитал. Обычно размер суммы составляет несколько сотен тысяч рублей, поэтому большинство супругов используют деньги в качестве первого взноса при оформлении покупки жилья в кредит. В итоге полученная квартира находится в двойном залоге – у банка и государства. Учитывая распространенность подобных ситуаций, вопрос о том, как делится ипотека после развода в рассмотренном случае, весьма актуален. Действительно, здесь существует много важных нюансов. Главная особенность заключается в запрете отчуждения недвижимости. Пока кредит не будет погашен в полном объеме, продавать квартиру для решения имущественных споров запрещено. Также невозможно вернуть первоначальный платеж в Пенсионный фонд, чтобы решать вопрос исключительно с банком. Приходится задуматься о том, как быстрее погасить долг, чтобы реализовать свои планы. Решить задачу можно несколькими способами:
- если дело рассматривается в суде, он может назначить разделение платежей между мужем и женой в актуальном процентном соотношении. На основании этого будет составлен специальный график погашения долга обеими сторонами, обязательный для соблюдения;
- супруги оформляют потребительские кредиты, чтобы общей суммой получилось рассчитаться с задолженностью. Когда с квартиры снимается обременение, ипотека делится между супругами при разводе по общим принципам. Этот вариант актуален не всегда. Одному из лиц, состоявших в браке, попросту могут отказать в кредитовании по причине неуверенности банка в его платежеспособности;
- добровольно договориться между собой о порядке погашения оставшейся задолженности и степени участия каждого лица. Такой вариант также имеет место в единичных ситуациях, ведь речь идет о заметной нагрузке на бюджет, которую каждая сторона старается максимально снизить.
Если говорить о том, как делится ипотека при разводе с детьми, суд обязательно учитывает данный момент, принимая решение. Во внимание берут то, с кем остается ребенок, а также факт наличия у малыша прав на часть жилплощади. Родитель, с которым остается ребенок, безусловно, может рассчитывать на поблажки со стороны судебного органа и определенные приоритеты.
Как продать ипотечную квартиру при разводе
Часто разводящиеся супруги предпочитают продать квартиру, погасить с вырученных средств задолженность по ипотечному кредиту и разделить остаток между собой. Такой способ позволяет супругам разъехаться, имея при себе определенную сумму денег и не вынуждая их жить под одной крышей.
Для заключения сделки купли-продажи квартиры, находящейся в залоге, нужно получить одобрение залогодержателя на сделку.
В нашем случае – это банк, который вряд ли охотно согласится на продажу квартиры, т. к. в результате он потеряет часть прибыли в виде взимаемых с заемщика процентов по кредиту.
В-третьих, занимаясь продажей недвижимости, супругам придется часто общаться друг с другом и согласовывать различные вопросы, что может спровоцировать лишние конфликты.
Ипотека при разводе сама по себе может представлять непростую проблему. А при наличии детей раздел ипотечной квартиры становится особенно затруднительным. Если и не с юридической, то с этической точки зрения.
Чтобы избежать подобных ситуаций, желательно озаботиться вопросом защиты интересов детей до развода. И здесь самым действенным способом будет брачный контракт или соглашение о разделе. Причем брачный договор предпочтительней, т.к. позволяет установить возможного владельца еще до того, как имущество будет приобретено. В соглашении же можно разделить только недвижимость, которой семья уже владеет.
Если лицо видит, что в сделке ущемляются права ребенка, то оно может обратиться за помощью в любой контролирующий орган. Это может быть Прокуратура, комитет по делам несовершеннолетних и пр.
Мирное урегулирование вопроса
Если есть несовершеннолетние дети, то развод возможен только через суд. Но договориться о способах раздела имущества и долгов за него возможно мирным путем, т. е. по обоюдному согласию, когда не потребуется применение принудительных мер.
Мирный путь решения вопроса заключается в том, чтобы решение о разделе ипотечного имущества и долгов было принято супругами, а не судебным органом. Существует несколько распространенных способов того, как это можно сделать:
- Продать квартиру, купленную в ипотеку. В таком случае квартира продается, полностью возвращается долг банку, а оставшаяся сумма делится пополам между супругами. Весь процесс продажи осуществляется только с согласия и под контролем банка.
- Заключить к первоначальному кредитному договору дополнительное соглашение с измененными условиями ответственности для каждого супруга. Не каждый банк пойдет на такой шаг, потому что ситуация, когда оба супруга несут одинаковые обязательства, для него проще и выгоднее, особенно в случае возникновения сложностей с выплатами.
- Переоформить кредит. Если банк даст согласие, можно переоформить ипотечные обязательства на того, кому достанется в собственность квартира. Для второй стороны по соглашению может быть предусмотрена компенсация либо, если ипотека взята недавно и было всего лишь несколько выплат, можно решить вопрос и без нее.