Мануал по покупке квартиры в Сочи
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мануал по покупке квартиры в Сочи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Первоначально клиента привлекает очень низкая цена по отношению к рынку. В некоторых случаях она может доходить до 500 тысяч рублей и более. Этот вариант кажется лучшим. Помимо цены он отличается хорошим интерьером, просторными комнатами и хорошо составленным описанием. В нем подробно указываются все преимущества предложения.
В этом случае размещается объект недвижимости с оптимальными параметрами по внутреннему наполнению и хорошими фотографиями. При этом указывается привлекательная цена. Клиент звонит риэлтору, после чего ему предлагается заплатить за встречу с собственником. Такая сумма может быть значительной и составлять около 50 тысяч рублей.
Важно помнить, что встречи с владельцами квартир проходят бесплатно. В день можно посмотреть любое количество объектов. Оплата может происходить только в качестве задатка на основании договора и расписки. Потом эта сумма вычитается из общей стоимости договора.
Оплата за показ — стандартная уловка, которая не имеет реального отношения к действительности. Чтобы не столкнуться с потерей денег и дополнительными проблемами, не стоит продолжать дальнейшее общение и вести переговоры.
Первоначально называется низкая цена за квартиру с интересными параметрами. Риэлтор договаривается с клиентом на просмотр квартиры, после чего организуется выезд. По дороге к дому расписываются все преимущества, организуется показ квартиры. В действительности, условия оказываются стандартными. Но поддавшись моменту, клиенту может показаться, что это лучший вариант. При этом в последний момент вдруг продавец называет сумму на 500 тысяч больше.
Ожидается, что клиент или заплатит эту сумму или ему можно будет показать другие варианты с более высокой ценой. Не стоит реагировать на такие предложения, так как они не соответствуют действительности. Обычно при изменении цены потенциальному покупателю сообщается об этом заранее, чтобы он не тратил лишнее время и знал реальные обстоятельства.
Другие важные моменты
У жилых помещений, да и у квартир могут быть неполадки с коммуникациями. Как минимум, проверяйте канализацию. Многие дома до сих пор оснащены септиками, хотя администрация Сочи обязала горожан подключиться к центральной канализации.
Среднестатистическая сочинская квартира обязательно оснащена газовым котлом, что станет еще одной особенностью покупки квартиры в Сочи для жителей других регионов. Если котла нет, владельцу придется купить его самостоятельно. Стоимость 200 000–500 000 рублей.
Из-за горной местности первый этаж дома может по факту быть цоколем. Также нюанс сочинской недвижимости – это то, что черновая отделка включает только остекление и установку входной двери. А стоимость ремонта гораздо больше, чем приезжие из других регионов России могут подумать.
Недвижимость в городах на черноморском побережье — в Сочи, Анапе, Геленджике, Новороссийске — всегда пользовалась высоким спросом. Кто-то переезжает сюда из-за мягкого климата, кто-то покупает жилье у моря в качестве дачи, кто-то хочет заработать на курортной недвижимости — сдавая или перепродавая ее. Но 2020 год, по словам экспертов, стал особенно успешным для курортных городов с точки зрения продаж жилья. На это повлияла как общая ситуация неопределенности и валютные скачки (люди инвестировали в недвижимость для сохранения своих сбережений), так и закрытые границы, которые повысили интерес к городам на побережье Черного моря.
Из-за рекордного роста цен на московскую недвижимость в 2020 году жители столицы стали рассматривать и иные локации для инвестиций. И города у Черного моря оказались наиболее привлекательными, объяснила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. Курортная недвижимость обеспечивает стабильную доходность в сезон при относительно невысоких — по сравнению со столичной недвижимостью — вложениях, чем и объясняется высокий спрос на такое жилье.
Точкой притяжения покупателей жилья на черноморском побережье стал Сочи и его окрестности. По данным ЦИАН, интерес к покупке жилья здесь за 2020 год вырос на 85%. Для сравнения, в Ялте — на 48%, в других городах прирост ниже — на уровне 20%. По словам коммерческого директора Nedvex Consulting (компания-оператор недвижимости в Сочи) Романа Решетова, наиболее ажиотажный спрос наблюдался с сентября по декабрь 2020 года — в этот период количество сделок на первичном рынке недвижимости Сочи выросло в 1,5 раза к прошлому году. Спрос наблюдался на квартиры и апартаменты разных сегментов — от комфорт- до премиум-класса.
Период активных продаж в Сочи начался в третьем квартале 2020 года, до этого было затишье, подтверждает директор по маркетингу федеральной девелоперской компании «Талан» Наталья Гарифуллина. «С июля по декабрь мы реализовали весь объем предложения [в Сочи], который был запланирован на 2020–2021 годы. Высочайшая покупательская активность на рынке недвижимость курортных городов сохраняется и сегодня», — рассказала она.
Москвичи скупают жилье в Сочи
Значительную часть спроса на квартиры у моря формировали приезжие, в основном — жители Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга. «Если взять за 100% весь иногородний спрос на квартиры у моря в Краснодарском крае, то треть потенциального спроса (число просмотров объявлений на сайте) сформировали москвичи, жители Московской области — примерно 10%. На третьем месте — Санкт-Петербурга с 7,2%», — рассказала Виктория Кирюхина из ЦИАН. Также активно рассматривали покупку недвижимости в Краснодарском крае жители Свердловской, Ростовской, Новосибирской областей, Красноярского края, Башкортостана, Хабаровского края и Приморья, добавила она.
В Сочи, например, квартиры в новостройках в основном покупают приезжие, для многих местных это дорого. По оценкам аналитиков компании «Этажи», на иногородних покупателей приходится около 90% продаж, причем лишь 30% планируют покупку с целью переезда, остальные инвестируют в недвижимость — либо чтобы сдавать квартиру, либо чтобы перепродавать.
Аналогичные данные привели в компании «Талан». «Только 10% покупателей наших квартир — жители Сочи. 90% — клиенты из регионов. Активнее всего приобретали квартиры жители Москвы и Центральной России, Хабаровска, Екатеринбурга, Перми и Кирова», — отметила Наталья Гарифуллина. По ее словам, 15% покупателей приобретают квартиру для постоянного проживания, 35% — для сезонного, 40% — планируют сдавать, а жить в квартире только во время отпуска, оставшиеся 10% рассматривают покупку исключительно как инвестицию.
Что нужно, чтобы не прогореть
- Знать, что предпочитают арендаторы в основной своей массе, а не отдельные, малочисленные категории граждан. Это, если вы планируете купить среднее жилье для среднего горожанина. В любом случае, вам необходимо определить свою целевую аудиторию – потенциальных арендаторов и подстраиваться при покупке и благоустройстве под их основные требования.
- Создать по-настоящему комфортные условия – это залог наличия постоянных клиентов. На создание комфортных условий нужны средства. Однако понятие комфорта включает в себя не только внутреннее убранство квартиры, но и ее расположение. Тут уже опять нужно исходить из того, какими вы представляете своих потенциальных клиентов — молодые семьи, сезонные отдыхающие, командировочные, состоятельные граждане, спортивные команды. В основной массе люди предпочитают гостиницам квартиры с удобствами, которые они ищут по частным объявлениям.
- Покупая квартиру, необходимо узнать, сколько стоит аренда такой же квартиры в этом районе. Дело в том, что иной раз квартиры стоят дорого, но из-за отдаленности от центра или по другим причинам – они не востребованы у арендаторов. В этом случае, они будут простаивать пустыми большую часть времени и не принесут вам желаемого дохода.
- Квартиры у моря – выигрышный вариант. Если вы определили своей целевой аудиторией отдыхающих, которые приезжают на море летом, квартира у моря простаивать не будет. Желающих пешком добираться до пляжа всегда много, а цены за это жилье всегда дороже, чем в других районах, какими красивыми бы они не были.
- Квартиры для тех, кто приезжает на море укреплять свое здоровье – особый сегмент жилья для аренды. В Сочи едут люди на лечение с родственниками, сопровождающими их. Некоторые из них передвигаются на инвалидных колясках, либо имеют другие потребности. Для этих целей квартиру выбирают на первом этаже, максимально удобную для передвижения на коляске, возможно с какими-то специальными приспособлениями в ванной и туалетной комнатах. Если вы позаботитесь о создании условий для таких людей, сможете принимать гостей круглый год. Им больше важен морской воздух, нежели вода.
- Вложение в объект, который еще строится. Тут многие видят риск – боятся, что строительство объекта затянется или он вовсе останется недостроенным. Однако в последнее время к застройщикам Сочи особенных претензий со стороны вкладчиков не было. Они держатся за свою репутацию, имеют огромное желание остаться на этом рынке, поэтому работают честно. Если вы примите решение купить квартиру в строящемся объекте, выбирайте застройщика с хорошей репутацией. Обычно цена за квадратные метры в таком жилье ниже цены за готовые квартиры.
- Вторичное жилье дешевле, но может потребовать ремонта. Ремонт ремонту разница, иной раз, если требуется замена всех коммуникаций, полового покрытия и прочих дорогостоящих работ, вы потратите немало. Просчитайте это заранее, чтобы не уйти в минус.
- При покупке квартиры, которую вы будете сдавать в аренду, учтите факт износа ремонта и мебели, словом, всего, что есть в квартире. Может быть, не стоит покупать квартиру с хорошим, но ярким и недолговечным ремонтом, сделанным из непрочных строительных материалов. Эти вложения не оправдают себя. Так или иначе, вам придется регулярно все это обновлять. И это тоже должно быть отражено в вашем бизнес-плане.
- Оформите страховку на квартиру. Вы не знаете, что может произойти, поэтому лучше перестраховаться в прямом смысле этого слова. Тогда у вас будет уверенность в том, что в случае чего, вы получите компенсацию.
- С помощью юристов, продумайте и составьте договор, который вы заключите с арендаторами. В нем должны быть отражены максимально все условия и сведения обеих сторон. Цена аренды, порядок уплаты коммунальных платежей, запреты, например, запрет на проживание с животными или маленьким детьми, запрет на курение в помещении. А еще описание имущества, которое вы оставляете людям. Вдруг что-то пропадет из бытовой техники, посуды. Мало того, арендаторы могут испортить ваше имущество – разбить унитаз, например. Это все нужно учесть в договоре. Вам нужно защитить себя со всех сторон.
Что нужно сделать по приезду
Если всё-таки человек решился переехать в Сочи на ПМЖ, то изначально ему нужно встать на миграционный учёт. Это касается как иностранных подданных, так и граждан России.
В первые 7 дней пребывания резиденту РФ стоит обратиться в региональное представительство УФМС в г. Сочи. В отделении миграционной службы человек обязан написать заявление на принятие его на регистрационный учёт. Стоит помнить, что регистрация подразумевает под собой временную прописку, поэтому стоит заранее позаботиться о жилье.
Если у переехавшего нет своего жилища, ему стоит найти человека, который предоставит ему недвижимость. Многие переезжающие изначально поселяются у друзей или родственников. Если же знакомых в Сочи нет, тогда единственным вариантом остаётся аренда жилья.
Если же на ПМЖ в Сочи переезжает гражданин другой страны, то ему в семидневный срок также стоит обратиться в региональное представительство УФМС с ходатайством о выдаче ему разрешения на временное проживание.
Вот и до Кубани дошли интернет-технологии! А точнее, дошло до местных отельеров только одно — осознание той роли, которую играют отзывы на популярных туристических сайтах при выборе жилья туристами. Они это уяснили и решили этим воспользоваться.
Итак, кубанские отельеры массово научились покупать отзывы на Яндексе, Букинге и других подобных сервисах. Так они пытаются нарастить себе идеальный рейтинг и заманить тем самым в свои паучьи сети туристов. Схема проста: друг/брат/сват хозяев бронирует у них жилье на ночь и по итогам пишет отличный отзыв и ставит максимальный балл. После нескольких таких манипуляций у отеля красуется превосходный рейтинг на уровне 9 с хвостиком баллов из 10 возможных. Почти все туристы, как и мы, смотрят на рейтинг при выборе жилья, поэтому клюют на обман. Разумеется, такие гостиницы даже близко не соответствуют столь высокому рейтингу. Поэтому на месте несчастного туриста ждет разочарование, порой — страшное.
Ирония в том, что в первую очередь и с особым рвением таким промыслом занимаются самые безответственные отельеры. То есть чем хуже жилье, тем выше у него будет рейтинг. Всё смешалось в доме Облонских!
Кому подойдёт Адлерский район
Средоточие всех улучшений, доставшихся в наследство послезимней Олимпиады. Современный и «причёсанный» район. Все олимпийские объекты,удобные транспортные развязки, тротуары и пандусы для пешеходов здесь есть.
Адлерский район является самым южным, и часто здесь наодин-два градуса теплее, чем в центральном Сочи. Даже природа Адлера отличаетсяот других районов: здесь больше пальм, кипарисов, туй и других деревьев икустарников, которые остаются зелёными круглогодично. Благодаря этому здесь всёзелёное и нарядное даже зимой. Кроме того, считается, что чем ближе к Абхазии,тем более чистое море. Неспроста именно в Имеретинской бухте чаще всего видятчерноморских дельфинов.
Для Адлера характерна ровная местность и ухоженные улицы.Здесь, как и в центре Сочи, сезонность ощущается намного меньше, потому чтозимой много отдыхающих с Красной поляны. Помимо этого, впечатляющая спортивнаяинфраструктура Олимпийского парка, научно-технический центр «Сириус», ирегулярно проходящие в Имеретинке спортивные соревнования, международные форумыи политические встречи создают деловую активность.
Привыкание к южному климату
Очень распространён миф о том, что в Сочи сложно инекомфортно жить из-за очень жаркого климата. Часто приходится слышать, что вСочи надо отдыхать, а жить у себя на севере (Урале, Сибири и т.д.). Попрошествии года жизни здесь я с этим полностью не согласна, и вот почему.
Я убедилась в том, что Сочи идеален именно для ПМЖ, а не дляотдыха, именно из-за местного климата.
Лето. За два лета, проведённых здесь практически от и до, мы ни разу не изнывали от жары. Столбик термометра чаще всего держался на отметке 25-28 градусов. Конечно, бывали особо жаркие денёчки, но так, чтобы вот прямо на протяжении месяца подряд держалось пекло – такого не было.
Жаркие денёчки всегда перемежаются облачными и прохладными.Да и, чего греха таить, грозами, ливнями и непогодой, даже в разгар лета.Например, в 2019 году июль выдался самым прохладным из летних месяцев. Шлидожди и грозы, дул холодный ветерок. Для туриста это испорченный пляжный отдых.А для местного – приятная передышка от зноя.
Писать подробно про популярный развод на «Авито» или «Юле» смысла нет, про него знают практически все. Здесь все очень просто: покупатель интересуется квартирой, продавец рассказывает про нее и говорит, что скоро ее должны купить, но он может придержать ее, если ему перечислят задаток. Доверчивый человек переводит деньги, даже не посмотрев квартиру. Как правило, сумму требуют небольшую – в пределах 1 000-2 000 руб., — поэтому в правоохранительные органы мало кто обращается. Разумеется, квартира не принадлежит «продавцу»: скорее всего, в объявлении он использует чужие фото.
Есть и другие, куда более изощренные способы развода, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассмотрим 10 самых сложных и популярных махинаций с квартирами, которые распознать не так-то просто.
В Сочи покупают квартиры в зависимости от одной из трёх задач: для перепродажи – в качестве инвестиции, для сдачи в аренду либо для себя. Но вопрос ценообразования на сочинскую недвижимость всегда был «чёрной дырой». Даже представители отрасли не знают, что сколько будет стоить завтра. Отчасти это связано с тем, что Сочи – город риелторов и агентств недвижимости. Если в Москве за продажу квартиры риелтор получает около 150 тыс. рублей, то здесь его услуги могут стоить от 1 млн рублей и входить в стоимость покупки.
– Настоящая цена хорошей квартиры в Сочи не такая уж высокая, приблизительно как в Москве. Но дальше начинаются накрутки и различные фейки, – уточняет Татьяна Шестакова.
«Чтобы понять цены в Москве, достаточно открыть сайт вроде ЦИАН или “Авито”. Но объявления на этих сайтах по квартирам в Сочи зачастую оказываются лишь заманухой».
Почему Сочи — такой популярный курорт
Россия считается северной страной. Большая часть ее территории лежит в широтах с очень холодными зимами. Лето же короткое и часто сопровождается дождями. Понятно, что люди скучают по теплу и солнцу, и найти его могут в Сочи и окрестностях.
На сегодняшний момент о Сочи можно сказать следующее:
- это отличный курорт с развитой инфраструктурой;
- по количеству развлечений не уступает популярным курортам в самых развитых странах мира;
- мягкий климат с большим количеством солнечных дней, но без чрезмерной жары и влажности, которые характерны для того же Египта, Таиланда или Индии;
- большой выбор недвижимости различных категорий.
Покупка квартиры имеет и обратную сторону:
- Дороговизна. Это относится к квартирам, расположенным у моря, в горах или в домах бизнес- и комфорт-класса. Если хочется жить в хороших и комфортных условиях, то за жильё придётся заплатить немаленькую сумму. Стоимость 1 кв. м. в таких квартирах начинается от 70.000 руб.
- Услуги риэлторов. Многие при покупке недвижимости в Сочи обращаются к услугам риэлторов, которые делают сильную наценку и, по словам многих людей, очень наглые и буквально “давят” на клиента, чтобы тот согласился на сделку. Поэтому лучше приобретать квартиру самостоятельно, не пользуясь услугами риэлторов. Или обращаться в агентство с хорошими отзывами и репутацией.
- Привязанность к недвижимости. Если человек покупает квартиру в Сочи, то у него появляется привязанность к этому месту, и он будет стараться ездить на отдых только туда. А в мире очень много интересных и красивых мест, в которых стоит побывать и которые по стоимости отличаются от отдыха в Сочи, где сервис далеко не европейский. На деньги, потраченные на покупку и ремонт жилья, можно путешествовать много лет по разным местам.
- Конкуренция. В Сочи постоянно строятся новые жилые комплексы эконом-класса, которых с каждым годом становится больше и больше. Владельцы, желающие сдавать недвижимость, являются конкурентами, и простои могут быть по полгода. А кому нужны убытки?
- Проблемы с поиском работы. Если переезжать в Сочи на ПМЖ, то нужно где-то работать, а устроиться по специальности в Сочи очень проблематично. Наиболее востребована сфера услуг, так как Сочи — курортный город. Также многие местные жители зарабатывают на продаже сувениров в сезонное время.
При оформлении развода через ЗАГС брак считается расторгнутым с момента внесения соответствующей записи в книгу регистрации актов гражданского состояния, через суд – с даты вступления его решения в силу.
Свидетельство о расторжении брака выдается каждому супругу спустя 1 месяц после подачи заявления при разводе через ЗАГС.
Если развод происходит в судебном порядке, бывшие супруги получают выписку о решении суда через месяц после судебного заседания. С этой выпиской можно получить свидетельства о разводе в органе ЗАГС в день обращения.
В случае бракоразводного процесса в судебном порядке срок бракоразводного процесса может быть увеличен до 3 месяцев. Они предоставляются для примирения, при желании одной из сторон.