12 важных вопросов про налоговый вычет на покупку квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «12 важных вопросов про налоговый вычет на покупку квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если квартира стоит 1,5 млн руб., то вычет по расходам на ее покупку составит 1,5 млн руб. — можно вернуть 13%, то есть 195 тыс. руб. уплаченного НДФЛ.

Список документов для налогового вычета

Для начала нужно заключить сделку по покупке жилья. Затем получить в налоговой инспекции уведомление о том, что вы имеете право на вычет. И это право требуется документально подтвердить и доказать, что вы совершили покупку.

Для оформления имущественного вычета при покупке квартиры необходимы документы:

• декларация о налогах на доходы физлиц по форме 3-НДФЛ (бланк можно взять в налоговой или на ее сайте);
• справка от доходах по форме 2-НДФЛ (получить у работодателя);
• договор купли-продажи жилья;
• свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН);
• акт приема-передачи квартиры налогоплательщику (или доли в ней);
• документы, подтверждающие расходы на покупку имущества (банковские выписки, расписка от продавца о получении денег);
• паспорт;
• свидетельство о заключении брака (если квартира приобретена в браке).

При получении вычета по ипотечным процентам нужно предоставить:

• договор с кредитной организацией;
• график погашения кредита и уплаты процентов за пользование заемными средствами.

Как получить налоговый вычет через работодателя

Получить имущественный налоговый вычет можно и через работодателя. Документы стоит подавать сразу, не дожидаясь конца года. В этом случае не нужно подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Вычет предоставят на основании уведомления. Налоговая инспекция выдает такой документ по заявлению. Работодатель не будет удерживать НДФЛ с зарплаты, пока не выплатит полагающийся лимит компенсации. Эти средства можно направить на погашение ежемесячных ипотечных платежей.

Инструкция для получения имущественного налогового вычета через работодателя:

1. В произвольной форме написать заявление на получение уведомления от налогового органа о праве на имущественный вычет.
2. Подготовить копии документов, подтверждающих право на получение имущественного вычета.
3. Предоставить полный пакет документов в налоговый орган по месту жительства.
4. По истечении 30 дней получить в налоговом органе уведомление о праве на имущественный вычет.
5. Предоставить работодателю выданное налоговым органом уведомление. Документ будет являться основанием для неудержания НДФЛ из зарплаты сотрудника до конца года.

Сумма налогового вычета при покупке квартиры

Размер вычета в 2023 году остался прежним:

1. Не более 2 млн руб. на приобретение, строительство и ремонт (от суммы отсчитываются 13%). Сумма, которую можно вернуть, составляет до 260 тыс. руб.
2. Не более 3 млн руб. расходов на проценты по целевому займу (от суммы отсчитываются 13%). Максимальная сумма к возврату – 390 тыс. руб.

Запомнить про имущественный вычет на приобретение жилья в ипотеку в 2023 году

• Налогоплательщик — налоговый резидент РФ вправе учесть расходы на покупку/строительство недвижимости, а также на погашение процентов по кредиту в составе имущественного налогового вычета.
• Один человек может вернуть до 650 тыс. рублей на покупку квартиры в ипотеку. Для супругов сумма удваивается и достигает 1,3 млн рублей.
• Налоговый вычет за отчетный год не может превышать сумму налогооблагаемого дохода, полученного в том же году.
• Вычет на проценты за пользование заемными средствами предоставляется при условии, что в договоре четко указано назначение средств — на покупку конкретного жилья.
• Налоговый вычет на проценты по жилищному кредиту положен только на сумму фактических выплат. Расходы должны подтверждаться справкой из банка.
• До 1 января 2014 года размер налогового вычета по процентам по ипотеке не ограничен по сумме — в него включаются все фактические выплаты. Основной и процентный вычет предоставляется по одному и тому же объекту жилья. То есть, ипотека — покупка жилья по этой ипотеке — вычет.
• С 1 января 2014 года лимит вычета на проценты по жилищным кредитам установлен на уровне 3 млн рублей. Вычеты на покупку жилья и на проценты по кредиту не привязаны к одному объекту недвижимости. По основному имущественному вычету (2 млн рублей) можно дополучить остатки при покупке следующего жилья.
• Налоговый вычет по процентам по ипотеке предоставляется только на один объект недвижимости.
• Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку не ограничен сроками. Его можно получать до тех пор, пока не будет исчерпан законный или личный лимит.
• Налогоплательщик имеет право на возврат НДФЛ с процентов по ипотеке, уплаченных до получения права собственности, но после оформления акта приема-передачи, а с 2022 года и регистрации жилья в Росреестре.
• Рефинансирование кредита не лишает налогоплательщика права на получение налогового вычета по процентам по ипотеке.

Пенсионеры – как работающие, так и неработающие – могут воспользоваться очень полезной льготой от государства. Они вправе оформить возврат не только за год приобретения квартиры, но и за три года, предшествующих покупке. Главное, чтобы за этот период у пенсионера был налогооблагаемый доход, с которого он перечислил в бюджет НДФЛ.

Пример. Пенсионерка Иванова Л.А. вышла на пенсию в 2019 году. В 2020 она приобрела квартиру по ДДУ – подписала акт приемки, но в этом году у нее не было доходов, с которых удержали бы НДФЛ. Пенсионерка вправе подать документы на возврат налога за 2019, 2018 и 2017 годы, пока она еще работала.

Итак, оформить налоговый вычет после покупки квартиры по ДДУ достаточно просто – достаточно собрать документы и подать их в налоговую. Гражданин может самостоятельно справиться с этой задачей, однако если возникнут трудности – наши читатели могут воспользоваться консультацией дежурного юриста сайта.

Когда возникает право на налоговый вычет

У многих граждан возникают трудности при оформлении налогового вычета, потому что они не могут определить, когда получают на него право. Одни считают, что достаточно оформить договор купли-продажи или ДДУ, другие — что нужно оплатить недвижимость или погасить кредит. Но на самом деле все вышеперечисленное никак не относится к получению льготы.

Право на основной имущественный вычет при покупке квартиры возникает:

• после подписания акта приема-передачи имущества (если заключен ДДУ, договор ЖСК);
• после оформлении права собственности (если заключен договор купли-продажи квартиры).

Право на возврат процентов появляется в момент возникновения права на основной вычет. Начинать оформлять возврат сумм налога можно с года возникновения права на него. Пенсионеры могут оформлять льготу на особых условиях. Если право на вычет возникло до 1 января 2021 года, при формировании будут учтены также доходы предшествующих 4 лет.

Важно: после того, как оформлены необходимые документы и возникло право на налоговый вычет, оно не пропадет никогда.

Документы для получения вычета по договору ДДУ

В налоговом законодательстве указано, что налоговый вычет при покупке квартиры (долевое участие) можно получить после предоставления в налоговую инспекцию по месту жительства следующего пакета документов:

• заявление о предоставлении вычета с указанием всех реквизитов банка, в котором открыт банковский счет. Указать следует и сам счет, так как на него будут перечислены деньги;
• налоговая декларация по форме 3-НДФЛ;
• копия паспорта владельца квартиры;
• справка о заработной плате по форме 2-НДФЛ;
• договор долевого участия в строительстве дома с указанием точной стоимости квартиры;
• приемопередаточный акт на квартиру с подписями обеих заинтересованных сторон. Если квартира передается без отделки, этот факт должен быть отражен в акте. Дополнительные расходы на отделку также могут быть учтены в сумме вычета;
• финансовые документы на расходы по отделке квартиры.

Что представляет собой данный вычет?

Имущественный налоговый вычет по договору долевого участия позволяет гражданину, заключившему соответствующий договор:

1. Вернуть 13% от стоимости построенного жилья по долевому договору, а также 13% от ипотечных процентов, если для приобретения данного жилья оформлялась ипотека.

В случае, если квартира по долевому договору построена в 2014 году и позднее, то при возврате ипотечных процентов в расчет может браться сумма данных процентов, не превышающая 3 000 000 рублей. Если квартира построена до 2014 года, то данное ограничение не применяется (в расчет берется любая подтвержденная сумма ипотечных процентов).

При этом, если человек оформил вычет на квартиру, построенную до 2014 года, то он уже не сможет получить вычет с покупки какого-либо другого жилья.

Пример 1.

Иванов А.А. в феврале 2015 года оформил в собственность квартиру по долевому договору стоимостью 3 000 000 рублей. Из них 1 000 000 он вложил в покупку самостоятельно, еще 2 000 000 — в виде ипотечного займа по ставке в 10% годовых на 10 лет.

Иванов А.А. вправе:

• вернуть 13% от стоимости жилья — 390 000 рублей;
• вернуть 13% от ипотечных процентов за период времени между первым месяцем их выплат и последним (либо до тех пор, пока сумма процентов не достигнет 3 000 000 рублей).

Стоит понимать, что вы можете получить деньги в счет налогового вычета по договору долевого участия не только за покупку самой квартиры, но и еще за несколько видов работ и трат.

Сама квартира	Налоговый вычет в случае покупки квартиры, а точнее, права требования на нее, высчитывается из цены, указанной в договоре долевого участия. Он не может быть больше 260 тыс. рублей
Ипотека	Также вы можете получить налоговый вычет, в том числе по схеме оформления ДДУ, в случае, если цену договора за вас погасил банк. Эта система работает при получении ипотечного займа. Важно понимать, что вы платите некую сумму ежемесячно, но это не рассрочка у застройщика – это платежи банку, который уже погасил цену договора за вас. В этой ситуации вы можете вернуть налоговый вычет по ипотеке в случае ДДУ, но не больше 390 тыс. рублей
Ремонт и отделочные материалы	Если вы думаете, как получить налоговый вычет при долевом строительстве в 2018 году, то можете ликовать – именно сейчас законодатель благосклонно относится к покупателям жилья в новостройках. Считается, что возможность получения налогового вычета при покупке жилья по ДДУ подтолкнет покупателей выбирать именно первичный рынок. Здесь все просто – вам нужно доказать, что квартира требовала ремонта. В случае с новостройкой по ДДУ это просто, ведь она сдается без отделки. Значит, жить в ней точно было невозможно. Соответственно, право на вычет присутствует. Проблема в том, что расходы на ремонт можно внести в сумму вычета в 260 тыс. рублей, поэтому данный вычет актуален для регионов с недорогим жильем. Подробнее в разделе с расчетами

Можно ли получить налоговый вычет на квартиру по ДДУ

При покупке квартиры на вторичном рынке можно воспользоваться налоговым вычетом. Договор долевого участия довольно сильно отличается от обычной купли-продажи квартиры. Начнем с того, что вы предоставляете финансовые средства в обмен на обязательства, которые берет на себя застройщик. Более того, вложенные средства вам могут вернуть.

Важно знать, как работает вычет в обычных условиях:

• мы находим нужную нам квартиру;
• подписываем договор с ее владельцем;
• оформляем нужные для купли-продажи документы;
• получаем регистрационный документ на право собственности в государственном органе;
• можем получить налоговый вычет.

Налоговый вычет доступен по факту приобретения недвижимости, простых намерений на это недостаточно. ДДУ является ничем другим, как договором о намерениях, хоть вы изначально и вкладываете в строительство деньги. Налоговый вычет предоставляется лишь после того, как у вас есть документы, подтверждающие ваши расходы и имущество, которое вы получили в результате сделки. Однако его получить можно, просто вычет вам будет предоставлен после того, как застройщик передаст вам в собственность обусловленное имущество.

Условия для получения вычета

Раз уж налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ получить можно, следует рассмотреть более общие условия его предоставления. Начнем с того, что вычет может быть предоставлен любому официально трудоустроенному физическому лицу на территории РФ. Гражданство в этом случае не обязательно, вы просто должны быть налоговым резидентом РФ (жить в стране более 183 календарных дней в году). Еще это значит то, что выплачиваются налоги с доходов именно на территории РФ.

От размеров выплаченных вами налогов зависит сумма, которую вы можете вернуть через налоговый вычет при покупке квартиры. Именно здесь и всплывает официальное трудоустройство или просто декларация на доходы физического лица.

Далее нам нужно доказать государству то, что мы заплатили за квартиру, хоть и по ДДУ. Для этого требуется иметь документы, подтверждающие факт покупки, без них вычет получить невозможно. Тип оплаты не имеет значения, мы можем:

• выплатить сумму целиком;
• выплачивать ее частями;
• воспользоваться кредитом.

В этой ситуации важно лишь одно – подтвердить наши расходы на покупку квартиры. Это условие сразу убирает возможность получения вычета при унаследовании квартиры, ее дарении или по долговой расписке. Все просто – мы ничего не тратим, поэтому нам не возвращают налоговый вычет.

Оформление льготы при незавершенном строительстве

Многих покупателей недвижимости интересует вопрос, можно ли получить налоговый вычет, если квартира еще строится. Ответ зависит от того, есть ли у налогоплательщика доходы, облагающиеся 13% НДФЛ, а главное, оформлен ли в установленной форме акт приема-передачи жилого объекта.

Именно с даты оформления передаточного акта и возникает право на имущественную налоговую льготу. Однако надо понимать, что документ формируется, когда объект (квартира) находится в качественном состоянии, соответствующем проектным документам.

При этом нет необходимости оформлять свидетельство о регистрации прав на квартиру или ждать выписку из ЕГРН. Об этом можно почитать в пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, Письмах Минфина РФ от 16.03.2015 №03-04-05/13862, от 06.03.2015 №03-04-05/12102, от 10.09.2013 №03-04-05/37207, от 27.02.2013 №03-04-05/7-145, от 26.12.2012 №03-04-05/7-1442, а также в письмах ФНС от 25.05.2009 №3-5-04/647@. Для получения вычета по налогу с доходов за период, наступивший после оформления акта приема-передачи, необходимо написать заявление и обратиться в ФНС.

Например, Савенков П.П. оформил в 2017 г. ДДУ и выплатил застройщику указанную стоимость квартиры. В ноябре 2018 г. состоялось подписание акта приема-передачи, а в марте 2019 г. налогоплательщик стал обладателем свидетельства о регистрации права. Поскольку акт оформили в 2018 г., то при подаче декларации и заявления в ФНС в 2019 г. вычет можно получить за весь 2018 г.

Нормативно-правовая база

Предоставление имущественных налоговых вычетов регулируется ст. 220 НК РФ. В соответствии с ее пунктом 1 возврат налога осуществляется, в том числе, в размере фактически произведенных расходов на новое строительство жилых домов или квартир, а также долей в них.

Право на налоговый вычет возникает и в том случае, когда квартира приобретена на этапе строительства путем заключения договора уступки или переуступки прав.

В настоящее время возможность заявлять налоговый вычет в ситуации, когда жилье приобретено по договору уступки прав по ДДУ, практически не оспаривается. Право на возврат уплаченного НДФЛ на основании договора уступки подтвердил Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики за 4 квартал 2006 года (утвержден 7 марта 2007 года). Аналогичную позицию неоднократно высказывал Минфин России (см., например, письмо от 5 мая 2020 года № 03-04-05/27860).

Договор уступки или переуступки прав вместо договора купли-продажи заключается в том случае, если квартира находится в стадии строительства. Как правило, это относится к жилью, строящемуся по правилам Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». На основании уступки права по заключенному ДДУ передаются новому дольщику, который взамен уплачивает предыдущему дольщику некоторую денежную сумму. Часто жилье по переуступке продают подрядчики застройщиков, с которыми расплатились за работу квартирами (точнее, правами на них).

Право на вычет возникает, когда был подписан акт приема-передачи квартиры с застройщиком. Также дольщик (старый или новый) должен произвести с застройщиком расчет по ДДУ в полном объеме.

По общему правилу, на возврат НДФЛ можно подать по завершении года, в котором был подписан акт. При этом вычет применяется, в первую очередь, в отношении доходов, полученных в год подписания акта.

Например, если акт приема-передачи был подписан в 2020 году, на возврат налога можно подать в 2021. При этом НДФЛ будет возвращен в сумме не более уплаченной за 2020 год. Если же заработок заявителя за этот год составил менее 2 миллионов рублей (максимальная сумма налогового вычета), то остаток можно перенести на 2021, 2022 и последующие годы — до тех пор, пока заявителю не будет возвращен НДФЛ с 2 миллионов рублей.

Вычет у работодателя можно получить и раньше — в тот же год. Подробнее об этом читайте здесь.

Для подтверждения права на возврат НДФЛ необходимо предоставить налоговой инспекции документы, подтверждающие:

• приобретение квартиры,
• произведенные расходы;
• декларацию 3-НДФЛ.

Покупку по переуступке подтверждает договор уступки прав требования по ДДУ. Иногда дополнительно к нему заключают отдельный договор или дополнительное соглашение к договору долевого участия с застройщиком — в этом случае его также нужно подать в налоговую. Но подобное отдельное соглашение не обязательно. Права по ДДУ переходят к новому дольщику непосредственно на основании соглашения об уступке.

Возможен ли вычет, если дом не достроен

Как получить вычет, если строительство многоэтажного дома не закончено?

В данном случае следует обратиться к пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, в которой говориться о том, что подтверждающим документом для получения установленной налоговой преференции является акт приема-передачи жилья.

При ДДУ право на имущественный вычет подтверждается передаточным актом, который подписывает покупатель и застройщик.

Тогда как при покупке жилья традиционным способом в уже существующем доме, за имущественным вычетом покупатель обращается только после того, как оформит жилье в собственность в Росреестре, и, соответственно, получит выписку из ЕГРН, подтверждающую новый статус.

Следует отметить, что на рынке недвижимости нередко возникают ситуации с обманутыми дольщиками, когда застройщик не сдает дом в эксплуатацию и затягивает строительство. В данном случае для получения налоговой льготы покупателю все равно придется дождаться завершения строительства жилья.

Если квартира не достроена получить вычет категорически невозможно.

Застройщик обязан передавать новому жильцу жилплощадь, качество и состояние которой соответствует проектной документации. Не всегда квартира сдается в эксплуатацию с чистовой отделкой, если это не предусмотрено ДДУ.

Однако тогда в соглашении должно быть отдельно прописан пункт о том, что квартира требует улучшений и фактически не пригодна для проживания.

Тогда новый владелец вправе вместе с налоговым вычетом на квартиру получить вычет за ремонт жилья.

При этом все ремонтные траты покупатель должен будет подтвердить документально. В качестве доказательства понадобятся чеки, квитанции, контракт с подрядчиком и т.п.

Похожие записи:

• Лишение прав должника за неуплату алиментов
• Из России в Украину на машине сейчас: пересечение границы в 2023 году
• Уголовные наказания за фальсификацию документов