Получите консультацию прямо сейчас!
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Получите консультацию прямо сейчас!». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При отсутствии оснований для взыскания задолженности по договору аренды путем совершения исполнительной надписи нотариуса, однако при признании должником суммы задолженности, в некоторых случаях возможно взыскание задолженности по договору аренды в приказном производстве в суде. Данный порядок является более простым, чем исковое производство, но возможен только при отсутствии спора о праве.
Взыскание задолженности по договору аренды в исковом производстве в суде
Независимо от наличия или отсутствия оснований осуществить взыскание задолженности по договору аренды путем совершения исполнительной надписи нотариуса или в приказном производстве (более быстрые способы взыскания задолженности), всегда возможно воспользоваться общим порядком защиты нарушенных прав – обращения в суд с исковым заявлением.
Исковое производство в суде – это общий, базовый порядок, по которому можно осуществить взыскание задолженности, в том числе, взыскание задолженности по договору аренды.
Закон предписывает обязательный порядок направления претензии должнику перед подачей иска. К претензии предъявляются отдельные требования законодательством, несоблюдение которых может повлечь признание претензии неподанной, в результате чего могут возникнуть препятствия в рассмотрении дела в суде. Поэтому, имея намерение осуществить взыскание задолженности по договору аренды, необходимо ответственно отнестись к этапу подготовки и направления претензии (досудебный порядок урегулирования спора). И лишь в случае неполучения ответа на претензию в срок, установленный законом, либо получения отказа в требовании погасить задолженность по договору аренды, по общему правилу можно готовить исковое заявление в суд.
Исковое производство предполагает наличие спора о праве. Т.е. истец обязан доказать суду ряд обстоятельств: наличие отношений аренды (заключение договора аренды с соблюдением требований законодательства и т.д.), обстоятельства его исполнения, факт наличия задолженности по договору аренды и ее размер и т.д. Ответчик, в свою очередь, вправе оспаривать любое из перечисленных обстоятельств, приводя доказательства в защиту своей позиции.
Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 21.04.2020 по делу № 203-5/2019/92А/337К
5 мая 2020 1091
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
21.04.2020
Дело № 203-5/2019/92А/337К
г. Минск
Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь в составе председательствующего – судьи
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ю» на решение экономического суда Минской области от 31.01.2020 и постановление апелляционной инстанции этого суда от 06.03.2020 по делу №203-5/2019 по иску совместного общества с ограниченной ответственностью «К» к обществу с ограниченной ответственностью «Ю» о возврате арендованного имущества, стоимостью 4 650 рублей, взыскании 4 560 рублей основного долга по арендной плате за период с 01.01.2019 по 31.10.2019
с участием представителей: от ООО «Ю» – директора Д.А.А. и адвоката М.М.Н. (доверенность в деле), от СООО «К» — директора К.А.И. и адвоката Б.Т.А. (доверенность в деле),
УСТАНОВИЛА:
Решением от 31.01.2020 экономический суд Минской области удовлетворил исковые требования истца, взыскав с ООО «Ю» в пользу СООО «К» 4 560 рублей основного долга по арендной плате, 637,50 рублей в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины, 250 рублей в счет возмещения расходов по оплате юридической помощи, а также обязав ООО «Ю» возвратить СООО «К» арендованное по договору № 52037 от 12.06.2018 имущество – бытовое помещение инвентарный номер 4582, стоимостью 4 650 рублей с НДС, в 15-тидневный срок со дня вступления решения в законную силу.
Постановлением апелляционной инстанции экономического суда Минской области от 06.03.2020 решение экономического суда Минской области от 31.01.2020 изменено, абзацы первый-третий резолютивной части решения изложены в новой редакции, согласно которой исковые требования истца в части взыскания 456 рублей арендной платы за октябрь 2019 года оставлены без рассмотрения и истцу возвращена государственная пошлина в сумме 31,56 рублей.
Взыскано с ООО «Ю» в пользу СООО «К» 4 104 рублей основного долга по арендной плате, 455,73 рублей в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины, 188,03 рублей в счет возмещения расходов по оплате юридической помощи.
Постановлено обязать ООО «Ю» возвратить СООО «К» арендованное по договору № 52037 от 12.06.2018 имущество – бытовое помещение инвентарный номер 4582, стоимостью 2 480 рублей в 15-тидневный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу.
В удовлетворении остальной части иска отказано. Взыскано с СООО «К» в пользу ООО «Ю» 526,47 рублей в возмещение расходов по оплате юридической помощи в суде первой инстанции.
В остальной части решение экономического суда Минской области от 31.01.2020 оставлено без изменения. Взыскано с СООО «К» в пользу ООО «Ю» 77,01 рублей в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, 114,08 рублей в возмещение расходов по оплате юридической помощи в суде апелляционной инстанции. Выданы судебные приказы.
ООО «Ю» обратилось в судебную коллегию по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь с кассационной жалобой, в которой просит отменить вышеуказанные судебные постановления, принять новое постановление, которым отказать в удовлетворении заявленных исковых требований либо оставить исковое заявление без рассмотрения в связи с несоблюдением претензионного порядка урегулирования спора, взыскать с истца в пользу ответчика понесенные судебные расходы. В обоснование жалобы указывает, что судебные постановления являются незаконными и необоснованными, поскольку судами первой и апелляционной инстанций неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права. Считает, что истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора; договор аренды является незаключенным, поскольку в деле нет доказательств, позволяющих установить предмет договора аренды. Указывает о несоблюдении письменной формы договора аренды, так как в дело не представлен оригинал договора, а доказательств обмена между сторонами всеми страницами договора аренды каким-либо способом не имеется. Считает, что судами не установлены обстоятельства, где было выгружено имущество, где оно находится и в чье владение и пользование поступило, а без выяснения указанного обстоятельства невозможно обязать ответчика возвратить истцу имущество, которое ответчик не получал и которым он не пользовался.
В судебном заседании представители ООО «Ю» поддержали кассационную жалобу по изложенным в ней основаниям.
СООО «К» в отзыве на кассационную жалобу и его представители в судебном заседании указывают на необоснованность кассационной жалобы и законность обжалуемого судебного постановления.
Заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, изучив материалы настоящего дела и дела экономического суда Минской области № 128-5/2019, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, проверив законность и обоснованность судебных постановлений, судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь приходит к выводу о том, что постановление апелляционной инстанции, которым внесены изменения в решение суда, следует оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО «Ю» – без удовлетворения по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, СООО «К» (арендодатель) передал подписанный им договор аренды оборудования № 52037 от 12.06.2018 (далее – договор) ООО «Ю» (арендатору), а ООО «Ю» посредством электронной почты направило СООО «К» три сканированные страницы (в том числе и последнюю) указанного договора с подписями директора и печатью ответчика.
В соответствии с п.п.1.1, 1.2 указанного договора арендодатель обязался предоставить арендатору за плату бытовку с инв. № 16 во временное владение и пользование для использования при осуществлении строительно-монтажных работ.
Из материалов дела следует, что согласно товарно-транспортной накладной от 25.05.2018 № 4121355 бытовка с инвентарным номером № 4582, стоимостью 2 480 рублей, была приобретена истцом у ОАО «Б» и доставлена в г. Островец.
Взыскание арендной платы при отсутствии договора
Основным документом для взыскания долга по аренде естественно выступает подписанный сторонами договор, где зафиксирован сам факт использования помещения, а также размер арендной платы.
Однако, отсутствие подписанной бумаги совсем не означает, что фактический арендатор не должен платить за пользование вещью. Подтверждением заключения договора в равной степени может выступать электронная переписка между сторонами, которая может содержать все условия договора – срок и оплата по аренде. Подобная форма заключения договора допускается законом.
Немаловажно отметить, что отсутствие даже указанной электронной переписки опять же не препятствует требованию оплаты аренды. Взыскать долг возможно также через суд. При этом, нужно будет представить доказательства реального пользования имуществом со стороны ответчика. Размер арендной платы будет устанавливается на основании заключения оценщика, который определяет среднерыночную аренду конкретного имущества.
Правовое обоснование претензии
На практике отношения по аренде нежилого помещения возникают в сфере предпринимательской деятельности, поэтому данные споры рассматриваются в рамках арбитражного процесса (статьи и Арбитражного процессуального кодекса РФ; далее — АПК РФ).
В свою очередь, закон требует обязательной процедуры предварительного решения конфликта до обращения с иском. Так, согласно АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию.
Введение процедуры пояснил Президиум Верховного Суда РФ в (2015) от 23.12.2015 г.: «Претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без расходов на госпошлину со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы».
Взыскание пени по договору аренды
- В случае любой просрочки исполнения обязательства наступает соответствующая ответственность. Просрочка по аренде не является исключением. Одновременно с заявленным в суде требованием о взыскании суммы основного долга по аренде возможно требовать взыскания размера неустойки за просрочку внесения аренды.
- Размер штрафных санкций устанавливается в самом договоре либо на основании гражданского законодательства. При этом, приоритет всегда отдается договорной неустойке, даже в случае, если ее размер меньше законной.
- Вместе с тем, отсутствие указания в договоре на пени за просрочку либо договора аренды вообще не лишает права на неустойку. В таких ситуациях истец вправе требовать взыскания пеней на основании закона.
- Период, в течение которого должник должен будет оплатить пени равняется времени просрочки. Иначе говоря – с того дня, как аренда должна была быть оплачена до дня фактической оплаты возможно требовать взыскания пеней через суд.
Что делать, если арендатор не платит?
Что делать, если арендатор не платит арендную плату?
Во-первых. нужно обратиться к , в которой арендодателю предоставляется право требовать расторжения договора аренды, в частности, в случае, если лицо, пользующееся имуществом, не перечисляет за это деньги, в течение двух сроков уплаты подряд. В этой же статье указано, что арендодатель не имеет права обратиться в суд, если вышеизложенное требование не было направлено арендатору в форме претензии.
Исходя из данных положений гражданского законодательства, можно сделать вывод о том, что взыскать задолженность можно:
- в претензионном (досудебном) порядке;
- обратившись в орган правосудия, только, если порядок, указанный в первом пункте, был соблюден.
И все же, в указанной статье речь идет о расторжении договора, а не о взыскании арендной платы. Но, как представляется, эти требования взаимосвязаны. Мало кто захочет иметь дело с арендатором, который не платит.
Взыскание задолженности по договору аренды недвижимости
Наша компания оказывает юридические услуги по спорам, вытекающим из договора аренды.
Мы поможем арендодателю взыскать задолженность по арендным платежам, задолженность по оплате коммунальных услуг и прочих эксплуатационных расходов, которые обязан платить арендатор в связи с использованием имущества; поможем освободить нежилое помещение при прекращении или расторжении договора аренды, взыскать убытки за порчу или повреждение имущества, сданного в аренду. А также окажем услуги арендатору в случае неправомерного расторжения договора аренды, взыскания арендной платы и других платежей.
Оставьте заявку
Оставьте заявку и получите судебное представительство
Наши специалисты грамотно составят исковое заявление или отзыв на иск, подберут всю необходимую доказательственную базу, разработают обоснованную правовую позицию по делу, защитят интересы своих клиентов в суде и службе судебных приставов.
В современной рыночной экономике между хозяйствующими субъектами довольно распространены арендные отношения по поводу различных объектов недвижимости.
Аренда недвижимости создает условия для извлечения прибыли, являющейся главной целью предпринимательской деятельности, так и может являться самостоятельным видом деятельности.
Участвовать в обороте могут всевозможные объекты недвижимости. Это и нежилые помещения (офисы, складские помещения, помещения в торговых центрах и пр.
), отдельные здания, сооружения (магазины, гостиницы, склады, гаражи), земельные участки и прочие индустриальные и промышленные объекты.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, по договору аренды недвижимого имущества арендодатель обязуется предоставить арендатору недвижимое имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды является двусторонним, возмездным, взаимным и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям (консенсуальным).
Взаимность договора, или как говорят юристы, его синаллагматический характер, заключается в том, что встречное исполнение обязательства одной стороной обусловлено исполнением обязательств другой стороной (ст.328 ГК РФ). Другими словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.
В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Таким образом, обязанности арендатора вытекают из надлежащего исполнения обязанностей арендодателя. Если арендодатель не выполняет свои обязанности по договору, то наступают правовые последствия, предусмотренные ст.328 ГК РФ, т.е. арендатор вправе не исполнять свои встречные обязанности и потребовать возмещения убытков.
Рассмотрим права и обязанности сторон по договору аренды:
Как правильно составить иск
В исковом заявлении должны находиться разделы, информация о которых приведена в таблице.
| Наименование раздела искового заявления | Информация, которая должна быть отображена в документе |
| «Шапка» | Информация об истце и ответчике с указанием их персональных данных. |
| Пояснительная часть | Описание истцом спорной ситуации и обоснование правомерности своих требований. |
| Доказательный раздел | Предоставление доказательной базы, подтверждающей факты нарушения. |
| Требования истца | О компенсировании дополнительных затрат истца. |
| Основное требование | О взыскания денежных средств с учётом неустойки за нарушения условий соглашения. |
Если нет договора аренды
В случае отсутствия оформленного соглашения и невыполнении арендующей стороной своих обязательств будет сложнее взыскать положенные за оказанные услуги средства.
Для того, чтобы суд принял положительное решение в пользу истца, следует заранее подготовить существующий комплект документации, подтверждающий факт отношений между сторонами.
Это может быть документы:
- акты приёма-передачи объекта;
- чеки, квитанции, банковские выписки, свидетельствующие о конкретных отношениях между сторонами.
Пример искового заявления в арбитраж о расторжении договора аренды
В образце представлен пример искового заявления в арбитражный суд с требованиями:
- о расторжении договора аренды в связи с неуплатой арендной платы более двух сроков подряд;
- о взыскании задолженности по арендной плате;
- о взыскании штрафной неустойки;
- о взыскании расходов по уплате государственной пошлины.
| 01 декабря 2013 г. | Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области 191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., д. 50-52 |
| ИСТЕЦ: | Индивидуальный предприниматель Демиденко А.В. 193231, Санкт-Петербург, Товарищеский пр., д.20, кв.112 |
| ОТВЕТЧИК: | ООО «Аромат плюс» 195030, Санкт-Петербург, ул. Ударников, д. 39 |
| Цена иска: 782 002 руб. Госпошлина: 18 640, 40 руб. |
Подготовка искового заявления
Как правило, договор аренды недвижимого имущества учреждение заключает с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем , следовательно, в соответствии со ст. 27 АПК РФ дело подведомственно арбитражному суду.
Законодательство не запрещает учреждению заключать договор аренды с физическим лицом, однако подобные случаи не распространены. При наличии таких договоров споры между сторонами будут решаться в суде общей юрисдикции по правилам ГПК РФ.
В силу п. 1 ст. 125 АПК РФ исковое заявление подается в арбитражный суд в письменной форме. Оно подписывается истцом или его представителем.
Согласно п. 2 ст. 125 АПК РФ в исковом заявлении должны быть указаны:
- наименование арбитражного суда, в который подается исковое заявление. Здесь важно определить конкретный арбитражный суд первой инстанции, в противном случае, руководствуясь ст. 129 АПК РФ, арбитражный суд возвратит исковое заявление на основании того, что дело ему не подсудно. По общему правилу, закрепленному в ст. 35 АПК РФ, иск предъявляется в арбитражный суд субъекта РФ по месту нахождения или месту жительства ответчика (в рассматриваемом случае — арендодателя). Однако стороны вправе предусмотреть в договоре аренды конкретный арбитражный суд, где они будут решать свои споры. Также в ст. 37 АПК РФ установлено, что подсудность может быть изменена по соглашению сторон до принятия арбитражным судом заявления к производству ;
- наименование истца (учреждения), место его нахождения, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты истца;
- наименование ответчика (арендатора), место его нахождения;
- требования истца к ответчику со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты (в рассматриваемом случае требованием учреждения является взыскание с арендатора суммы неуплаченной арендной платы, однако в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, в соответствии со ст. 619 ГК РФ возможно предъявление требования и о досрочном расторжении договора аренды);
- обстоятельства, на которых основаны исковые требования, и подтверждающие эти обстоятельства факты;
- цена иска, если он подлежит оценке (в рассматриваемом случае необходимо указать сумму долга — неуплаченной арендной платы);
- расчет взыскиваемой денежной суммы;
- сведения о соблюдении истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором;
- сведения о мерах, принятых арбитражным судом по обеспечению имущественных интересов до предъявления иска;
- перечень прилагаемых документов.
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ о взыскании задолженности по арендной плате
«12» января 2012 г. между Бюджетным учреждением (далее — Арендодатель) и ООО «Марс» (далее — Арендатор) был заключен договор аренды, в соответствии с п. 1.1 которого Арендодатель предоставил Арендатору во временное владение и пользование принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение площадью 49 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Новая, д. 1, пом. 15, а Арендатор обязался своевременно уплачивать арендную плату за указанное помещение (копия договора прилагается). Факт передачи помещения в аренду подтверждается актом приема-передачи от «12» января 2012 г. (копия прилагается).
В соответствии с п. 2.1 договора аренды размер арендной платы за предоставленное нежилое помещение составляет 40 000 руб. ежемесячно.
○ Взыскание через суд.
Если претензия не дала результата, следует подготовить исковое заявление в для инициирования судебного процесса. Обращаться с иском следует в Арбитражный суд по месту регистрации квартиранта. В заявлении требуется указать:
- Полное название судебного органа.
- Личные данные сторон соглашения.
- Требование истца о погашении задолженности со ссылками на законодательные акты.
- Обстоятельства, в силу которых возникло настоящее требование, а также доказательство их правомерности (договор аренды, акт приема-передачи квартиры).
- Стоимость иска (сумму задолженности).
- Подробный расчет долга.
- Документы, подтверждающие попытку решить проблему в досудебном порядке (копию претензии).
- Чек оплаты госпошлины.
- Список приложенных документов.
К исковому заявлению требуется приложить:
- Договор аренды (копия).
- Акт приема-передачи квартиры (копия).
- Подтверждение отсутствия арендной платы (банковская выписка, ведомость расчетов).
- Переписку с должником или аудизапись бесед с требованием оплаты проживания.
- Почтовые квитанции.
- Иные документы, имеющие отношение к вопросу.
Копию иска также нужно направить должнику заказным письмом.
После рассмотрения всех обстоятельств дела, суд вынесет решение:
- Удовлетворить просьбу истца и взыскать с арендатора долг в полном размере (долг плюс неустойка).
- Частично удовлетворить просьбу истца и взыскать с ответчика часть задолженности (только основной долг).
- Отказать в удовлетворении просьбы.
Описательная часть иска
Опишите ситуацию, из-за которой вы обращаетесь в суд. Постарайтесь сделать это коротко, но при этом не упуская существенных обстоятельств и ключевых деталей.
1) обстоятельства, на которых основаны ваши требования, и доказательства этого (п. 5 ч. 2 ст. 125 АПК РФ). В частности, укажите, что:
- вы заключили договор аренды нежилого помещения. Напишите его название, номер, даты заключения и регистрации (если договор был зарегистрирован). Укажите основные данные о нежилом помещении, размер арендной платы, порядок уплаты арендных платежей и возмещения арендатором расходов арендодателя на коммунальные услуги (если это предусмотрено). Сошлитесь на пункты договора (приложений к нему), в которых приведены соответствующие сведения;
- вы передали помещение арендатору. Сошлитесь на акт (иной документ), который подтверждает факт и дату передачи;
- арендатор не уплатил полностью или частично арендную плату, коммунальные платежи. Укажите периоды просрочки;
2) расчет взыскиваемой суммы (п. 7 ч. 2 ст. 125 АПК РФ);
3) что вы соблюли досудебный порядок, который обязателен в спорах о взыскании денежных средств (ч. 5 ст. 4, п. 8 ч. 2 ст. 125 АПК РФ). Опишите свои попытки урегулировать спор с арендатором мирным путем: что вы вели переговоры, направляли требования (претензии). Приведите реквизиты этих документов. Укажите, как арендатор реагировал на ваши обращения, приведите реквизиты его документов или отметьте, что ответа не было;
| См. также:
· Когда досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора обязателен · Как соблюсти досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора |
4) какие предварительные меры уже принял суд, чтобы обеспечить ваши имущественные интересы до предъявления иска (п. 9 ч. 2 ст. 125 АПК РФ).