Защита дольщиков: 6 шагов к взысканию неустойки в 2022 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Защита дольщиков: 6 шагов к взысканию неустойки в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.
Шаг 3. Составление претензии застройщику.
В письменном документе излагаются требования дольщика и приводится расчет неустойки по ДДУ, которая подлежит уплате. Претензию нужно подавать лично либо направить почтой ценным письмом с описью вложения.
В первом случае не забудьте сделать копию. На ней застройщик обязан поставить: отметку о принятии, подпись, фамилию, имя, отчество лица, подписавшего документ, дату, печать или штамп организации. Не будет хотя бы одной составляющей — суд может не учесть претензию. Тогда 50% штрафа в свою пользу Вы не получите.
Решили воспользоваться услугами почты — направляйте письмо на юридический адрес. Актуальность второго реквизита нужно обязательно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ.
Если застройщик отказал в выплате неустойки либо просто игнорировал претензию, то по истечении 10 дней с момента ее подачи можете подавать иск в суд.
Убытки сверх неустойки
Согласно ст. 15. ГК РФ:
«Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).»
В соответствии с п. 4. ст. 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
— теоретически можно включить сумму за аренду квартиры, в которой Вы жили до получения квартиры.
Придется приложить договор аренды/найма и расписку в получении денег или иной подтверждающий уплату Вами платежей документ. Если этих документов нет, то как правило, суд отказывает в этих убытках. Если даже есть указанные документы, то Вам все равно нужно будет постараться обосновать и документально подтвердить, почему Вы не могли проживать по адресу регистрации. Если Вы нигде не зарегистрированы, то это значительно упрощает процесс доказывания.
— если квартира приобретена Вами за счет кредитных средств и кредитным договором установлена повышенная ставка по кредиту до оформления собственности, разницу между обычным процентом и повышенным тоже можно заявлять в качестве убытков.
Для обоснования любых убытков нужно предоставлять письменные доказательства. В настоящее время в Москве и МО плохо удовлетворяют убытки в виде расходов на аренду квартиры. Отказывают по тем или иным основаниям. Решения по удовлетворенным убыткам можно пересчитать по пальцам. В основном удовлетворяют если постоянная регистрация в другом регионе не Москва и МО и если есть подтверждения о постоянной занятости в Московском регионе. Для обоснования упущенной прибыли, перед просрочкой от дольщика была претензия о том что если квартиру вовремя не передадут, то у дольщика возникнет упущенная выгода от невозможности сдавать квартиру. Убытки, как и упущенная выгода достаточно сложно доказуема.
Апелляция на решение суда
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.
Основания для взыскания неустойки
Исполнение условий договора долевого участия — это всегда длительный процесс, включающих в себя множество этапов.
Соответственно, требования дольщика при неисполнении застройщиком условий договора, могут варьироваться в зависимости от этапа, на котором неисполнение возникло и последствий этого неисполнения. Так:
- Пеня при расторжении договора рассчитывается исходя из общей суммы, которая была внесена дольщиком на момент расторжения договора. Сам факт расторжения договора может иметь место на любом этапе действия договора до момента, когда отстроенный объект сдается в эксплуатацию;
- Пеня при задержке более двух месяцев ввода объекта в эксплуатацию. Расторжение договора при этом может как иметь место, так и не иметь его.
Увеличение размера неустойки возможно как в досудебном, так и в судебном порядке, посредством увеличения суммы исковых требований.
Кроме того, требовать перерасчета неустойки дольщик может также и на стадии исполнения судебного решения в случае уклонения застройщика от исполнения решения суда.
На какие хитрости идут застройщики?
Застройщику невыгодно выплачивать дольщикам штрафы, понесенные убытки и расходы. Если учесть количество потерпевших, то сумма получается внушительная. Поэтому строительные организации используют разнообразные методы, чтобы уйти от ответа.
Если суд вынес решение в пользу потерпевших дольщиков, застройщик имеет право в течение 30 дней обжаловать постановление в другой инстанции. Таким образом рассмотрение дела сильно затягивается. Другой распространенный прием — намеренная подача застройщиками апелляционной жалобы с ошибками. Судья отправляет документацию на переоформление, которое может длиться несколько недель.
Не все дольщики могут выделить время на посещение суда и оплатить услуги квалифицированных адвокатов. Застройщики этим активно пользуются и предлагают потерпевшему возмещение небольшой доли расходов и добровольное прекращение разбирательства. Истец после многочисленных переносов слушаний и затягивания судебного разбирательства часто на это соглашается, принимает в качестве денежной компенсации часть неустойки и забирает заявление.
Цена консультационных услуг юристов по взысканию неустойки по ДДУ в суде
| Анализ перспектив дела | БЕСПЛАТНО |
| Консультации для дольщиков, предоставляемые в устном формате | от 1 500 руб. |
| Консультирование в письменном виде | от 2 500 руб. |
| Консультация по скайпу | 2 000 руб. |
| Консультация по оспариванию пунктов ДДУ (до 1 часа) | от 3 000 руб. |
| Консультация по признанию ДДУ недействительным (до 1 часа) | от 3 000 руб. |
| Консультация с услугой выезда к клиенту, в том числе – с выездом на объект | от 5 000 руб. |
| Анализ ДДУ, материалов дела, предварительное вынесение вердикта по вопросу взыскания | от 3 000 руб. |
| Поиск информации о застройщике, выявление информации об оплате исполнительных листов | от 1 500 руб. |
| Расчет стоимости неустойки, положенной дольщику по ДДУ, а также дополнительных компенсаций | от 2 000 руб. |
| Составление досудебной претензии с требованием оплаты неустойки, направление ее к заказчику | от 1 000 руб. |
| Составление искового заявления, подбор дополнительных материалов по делу, направление в судебный орган | от 4 000 руб. |
| Ведение судебного процесса по взысканию неустойки с застройщика «под ключ» | от 25 000 руб. |
| Посещение юристом суда | от 5 000 руб. |
| Получение исполнительного листа, контроль над выполнением судебного решения | от 4 000 руб. |
| Проведение розыскных мероприятий для выявления банка застройщика | от 3 000 руб. |
| Юридическая консультация у руководителей практики | 2 000 руб. |
| Подготовка документов и искового заявления | от 5 000 руб. |
| Подготовка возражения на исковое заявление | от 5 000 руб. |
| Подготовка ходатайств | от 2 000 руб. |
| Анализ документов от застройщика, соглашений ДДУ и дополнительных соглашений, в том числе – на предварительном этапе | от 3 000 руб. |
| Анализ ситуации, в которой оказался клиент, результатов экспертиз, вынесения предварительного вердикта по делу | от 3 000 руб. |
| Расчет компенсаций, штрафов и неустоек | от 1 000 руб. |
| Документы досудебного урегулирования — написание досудебной претензии для застройщика | от 3 000 руб. |
| Документы для судебного разбирательства — написание и подача искового заявления со всей необходимой сопроводительной документацией | от 3 000 руб. |
| Заявления для оспаривания решения суда | от 5 000 руб. |
| Документальные операции с недвижимостью, оформление ее в собственность, переуступка прав и прочее | от 3 000 руб. |
| Правовая экспертиза договора долевого участия (ДДУ) | от 6 000 руб. |
| Помощь в корректировке условий ДДУ | от 6 000 руб. |
| Определение суммы неустойки к взысканию | от 6 000 руб. |
| Услуги по взысканию неустойки с застройщика по ДДУ | от 15 000 руб. |
| Помощь в примирении сторон при возникновении разногласий | от 20 000 руб. |
| Оформление доказательств для суда | от 15 000 руб. |
| Взаимодействие с другой стороной спора | от 15 000 руб. |
| Представительство в суде «под ключ» до достижения положительного результата по делу | от 30 000 руб. |
| Контроль над выполнением исполнительного производства, зачисления денежной компенсации | от 5 000 руб. |
| Помощь в исполнении судебного решения | от 15 000 руб. |
| Подготовка дольщика к самостоятельному выступлению в суде, сбор доказательной базы | от 3 000 руб. |
| Подготовка дополнительной документации, которая может потребоваться в процессе проведения судебных заседаний | от 1 500 руб. |
| Проведение розыскных мероприятий для выявления банка застройщика | от 2 000 руб. |
«Для чего нужна регистрация ДДУ в Росреестре?»
Обязательная регистрация ДДУ предусмотрена пунктом 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», который гласит: Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Регистрация закрепляет будущий объект за определенным дольщиком, поскольку Росреестр не зарегистрирует несколько договоров на один объект долевого строительства. Это делает невозможным «двойные продажи», то есть спор нескольких дольщиков претендующих на один объект строительства.
Расчет неустойки по ДДУ для застройщика в случае нарушения сроков сдачи объекта
Неустойка в пользу участника ДДУ может взыскиваться с застройщика за нарушение им установленных договором сроков передачи объекта долевого строительства такому участнику ДДУ. Размер неустойки исчисляется как произведение коэффициента, равного 1/300 ставки рефинансирования (в данном случае с 01.01.2016 также применяется размер ключевой ставки ЦБ РФ), количества дней просрочки (порядок их учета аналогичен указанному в предыдущем блоке нашей статьи) и цены договора (п. 2 ст. 6 закона № 214).
Если участником ДДУ выступает физлицо, то неустойка, рассчитанная по приведенному алгоритму, должна быть увеличена в 2 раза.
Приведем пример расчета. Исходные данные:
- цена ДДУ — 3 млн руб.;
- срок сдачи объекта ДДУ по договору — 01.03.2017;
- фактический срок исполнения обязательства — 28.03.2017;
- участником ДДУ является гражданин.
Расчет:
- просрочка приходится на период после 01.01.2016, соответственно, при расчетах надлежит использовать ключевую ставку ЦБ;
- на момент исполнения обязательства ключевая ставка равна 9,75%;
- поскольку участником ДДУ является физлицо, то используется коэффициент 1/150;
- сумма неустойки по ДДУ за период просрочки с 01.03.2017 по 28.08.2017 равна: 27 (дней) × 1/150 × 9,75% × 3 000 000 руб. = 52 650 руб.
Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию: основные особенности
Кроме рассмотренной выше неустойки за нарушение сроков передачи готового жилья дольщик-гражданин может взыскать с застройщика:
- неустойку за нарушение сроков устранения дефектов в размере 1% от цены жилого помещения за каждый день просрочки ( п. 1 ст. 23 закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I, (далее — ЗоЗПП);
- если указанные недостатки не повлекли признания такого помещения непригодным для проживания, то расчет 1% производится только от стоимости устранения дефекта (ч. 8 ст. 7 закона № 214);
- неустойку за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований дольщика – 1% от стоимости жилого помещения (п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ от 19.07.2017(далее — Обзор);
- проценты за нарушение сроков возврата денежных средств при расторжении договора ДДУ – двойной размер процентов, исчисленных как 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки (ч. 6 ст. 9 закона № 214).
При этом необходимо иметь в виду, что:
- убытки дольщика, вызванные несоблюдением застройщиком своих обязательств, подлежат возмещению в полном объеме сверх суммы, предусмотренной договором неустойки (п. 2 ст. 13 ЗоЗПП).
- в случае перехода прав дольщика к новому кредитору, ответственность застройщика исчисляется с момента нарушения им своих обязанностей перед предыдущим (п. 13 Обзора);
- в случае удовлетворения требований дольщика в судебном порядке в его пользу суд обязан взыскать штраф в размере половины суммы требований дольщика, удовлетворенных судом (п. 46 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17).
- размер неустойки может быть уменьшен с учетом правил ст. 333 ГК РФ (п. 9 Обзора), но это правило не распространяется на неустойку, присужденную на будущее время (определение ВС РФ от 11.09.2018 № 11-КГ18-21).
Обязательно ли писать застройщику претензию по неустойке или можно сразу подать иск в суд?
В ФЗ об участии в долевом строительстве не прописан обязательный досудебный порядок для споров по неустойке за просрочку передачи квартиры. Однако мы настоятельно рекомендуем такую претензию всегда подавать, и вот почему.
-
Всегда есть шанс, что застройщик добровольно удовлетворит вашу претензию.
Не факт, что застройщик согласится заплатить всю запрошенную неустойку, но как минимум вы сможете получить энную сумму сразу без всяких судов и затрат на юристов. Да, по суду скорее всего взыщут больше, но это несколько месяцев ожидания. Плюс нужно понимать, что со взысканием неустойки могут возникнуть проблемы, особенно если у застройщика не все хорошо с финансовым положением. -
Претензия помогает отстоять в суде неустойку и штраф.
Наличие претензии с доказательствами ее вручения застройщику (отметка о принятии, почтовое уведомление о получении и т.п.) снимает в суде многие неудобные вопросы. Например, юристы застройщика непременно будут ссылаться в суде на отсутствие досудебной претензии как повод для снижения неустойки и отказа во взыскании штрафа по п.6 ст.13 ЗоЗПП. По закону отсутствие претензии — это не основание снижать неустойку. Тем не менее, на деле суд вполне может согласиться с застройщиком и уменьшить неустойку. Также может пострадать и потребительский штраф по п.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей». Обжалование несправедливого решения суда по снижению неустойки и отказу в штрафе займет несколько месяцев без гарантии успешного результата.
Можно ли просить неустойку за будущее время — по день передачи квартиры по акту?
Да, такое возможно. Если на момент подачи иска или вынесения решения суда у вас ещё не состоялась передача квартиры, в иске вы можете сразу просить неустойку по день фактической передачи по акту приема-передачи квартиры. Сделайте расчёт уже набежавшей неустойки на дату вынесения решения суда (точную сумму) и в дополнение просите взыскать неустойку в размере ХХХ рублей с даты вынесения решения суда по день фактической передачи квартиры. При таком варианте расчёт итоговой суммы неустойки при взыскании с застройщика будет производить судебный пристав или банк. За день передачи квартиры неустойка также должна быть начислена.
Позиция Верховного суда в тему:
Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
Пункт 65 постановления Пленума ВС РФ №7 от 24.03.2016
Застройщик затягивает сроки возврата денег за недостающие метры. Можно ли с него требовать неустойку и по какой статье?
Да, можно. В случае нарушения сроков выплаты компенсации за отклонение площади от проектной с застройщика можно требовать проценты по статье 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами.
Почему нельзя требовать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков квартиры по ч.6 ст.8 214-ФЗ и статье 23 закона «О защите прав потребителей»? Дело в том, что судьи не считают уменьшение площади квартиры дефектом и обычно указывают в решениях, что на качество квартиры и степень ее пригодности для использования по назначению разница в площади никак не влияет. То есть нельзя сказать, что в данном случае в квартире есть дефект. Однако у застройщика есть денежное обязательство перед вами по возврату излишне уплаченных денег. В этой ситуации на сумму компенсации начисляются проценты по ст.395 ГК.
Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ?
Случается, что квартира в новостройке продается через посредника (договор переуступки прав – цессии). В такой ситуации в договоре на покупку помещения могут указывать неверный срок получения жилья или вовсе не приводить эту дату. В этом случае следует брать в расчет день, указанный в первоначальном ДДУ с компанией-застройщиком.
Неустойку должен именно застройщик по ДДУ, а не с предыдущего участника долевого строительства, передававшего объект покупателю по договору уступки.
В какой момент выплачивается неустойка?
Если застройщик не уходит от ответственности, он произведет выплату вскоре после получения претензии по договоренности с дольщиком. Если дело дошло до судебного разбирательства, все будет зависеть от принятого судом решения.