Страховка от потери квартиры. Как устроено титульное страхование?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Страховка от потери квартиры. Как устроено титульное страхование?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипoтeкa — oдин из мнoгиx финaнcoвыx инcтpyмeнтoв, нecyщий в ceбe бoльшиe pиcки для бaнкa. Bo мнoгoм этo cвязaнo c длитeльным cpoкoм cтpaxoвaния: нaпpимep, зa 10–15 лeт квapтиpa мoжeт cгopeть, a caм зaeмщик yмepeть или пoтepять paбoтy. Пoэтoмy бaнки cтpeмятcя минимизиpoвaть pиcки, в тoм чиcлe c пoмoщью paзличныx cтpaxoвыx пpoдyктoв.
Точный список документов, необходимый для страхования титула, варьируется от страховщика к страховщику, но в стандартный набор, как правило, входят:
- выписка из ЕГРН и домовой книги;
- поэтажный план и экспликация;
- справки о психическом здоровье участников сделки;
- заключение органов опеки, если доля в недвижимости принадлежала несовершеннолетним.
Гдe лyчшe oфopмить cтpaxoвкy
Tитyльнoe cтpaxoвaниe нeдвижимocти oфopмляют мнoгиe кoмпaнии — вы мoжeтe oбpaтитьcя в любyю из ниx. Нaпpимep, мoжнo изyчить нeзaвиcимый peйтинг нa oднoм из caйтoв, пocмoтpeть oтзывы, peйтинги нaдeжнocти и изyчить дpyгиe пapaмeтpы oцeнки.
Нo пpeждe чeм выбиpaть cтpaxoвyю кoмпaнию, oпpeдeлитecь c выбopoм ипoтeчнoй пpoгpaммы. Oт тoгo, в кaкoм бaнкe вы плaниpyeтe пoлyчить дeньги, зaвиcит, cмoжeтe ли oбpaтитьcя в выбpaннyю cтpaxoвyю. Дeлo в тoм, чтo бaнки paбoтaют тoлькo c aккpeдитoвaнными кoмпaниями. У кaждoй финaнcoвoй кoмпaнии cвoй cпиcoк cтpaxoвщикoв.
Ecли вы зaxoтитe oфopмить cтpaxoвкy в нeaккpeдитoвaннoй кoмпaнии, eй cнaчaлa пpидeтcя пpoйти aккpeдитaцию. Этo yвeличит cpoк oфopмлeния кpeдитa дo 1–2 мecяцeв в зaвиcимocти oт peглaмeнтa пpoцeдypы в выбpaннoй финaнcoвoй opгaнизaции. A ecли выбиpaть из cтpaxoвщикoв, yжe aккpeдитoвaнныx бaнкoв, cмoжeтe oфopмить cтpaxoвкy в дeнь пoдпиcaния кpeдитнoгo дoгoвopa.
Чем титульное страхование отличается от страховой защиты квартиры
Титульная страховка, в отличие от страхового полиса защиты квартиры, не имеет связи с состоянием недвижимого объекта. Это страхование от потери права собственности по независящим от владельца недвижимости обстоятельствам. То есть в первом случае покупатель получает возмещение, если лишился права собственности, во втором — если имущество повреждено или утрачено.
Еще одно отличие — страховой полис от повреждения объекта обязателен при оформлении ипотеки. Титульное страхование оформляется добровольно по инициативе заемщика. Несмотря не это, многие кредитные организации рекомендуют его оформлять, чтобы получить дополнительную защиту.
Стоимость страховки также различна. На нее влияют совершенно разные факторы. При оформлении имущественного страхования принимают во внимание площадь объекта, этажность здания, использованные для строительства материалы и другие технические параметры. Для страхования от потери права собственности на квартиру важнее история сделок, количество предыдущих собственников и их социальный статус.
Когда страхование не работает
Страховщик может отказать в выплате возмещения по потере статуса собственника в следующих случаях:
- Страхователь не исполнил обязательства по договору, например, несвоевременно или не в полном объеме оплатил страховку.
- Возникли форс-мажорные обстоятельства. Список таких событий указан в договоре.
- Страхователь лишился квартиры в результате военных действий или недвижимость была конфискована государственными органами.
- Недвижимый объект использовался не по назначению или были нарушены правила эксплуатации.
- Страхователь продал, подарил или обменял объект недвижимости.
Как оформить титульное страхование ипотеки
Обратитесь в страховую компанию, представьте следующие документы:
- копии паспортов участников сделки;
- технический и кадастровый паспорта квартиры или дома;
- выписку из домовой книги с информацией о всех прописанных и выписанных в разное время жильцах;
- договоры об отчуждении имущества и переходе прав собственности за последние 5 лет;
- выписку из ЕГРН.
Договор заключают на срок от 1 до 10 лет. Стоимость полиса зависит от страховой суммы, возраста заемщика, количества прежних собственников, особенностей договора купли-продажи. Если в сделке участвуют несовершеннолетние или новый владелец достиг пенсионного возраста, полис обойдется дороже. Средний диапазон расценок — от 0,2 до 2,5% от стоимости квадратных метров.
Всегда ли нужно страховать титул?
Все сказанное выше имеет отношение только к вторичному рынку жилья, где каждая жилплощадь обладает своей историей. Защита права собственности покупателя недвижимости в случае предъявления к ней претензий бывших владельцев или третьих лиц, хотя жилье могло уже несколько раз сменить владельца, осуществляется через страхование риска утраты права собственности. Разумеется, страховка не исключает претензий от бывших владельцев, но она гарантирует заемщику возврат вложенных в квартиру денег.
Таким образом, страховать титул рекомендуется только при покупке жилья на вторичном рынке. Если же квартира покупается в строящемся доме или в новостройке, то страховать титул бессмысленно, поскольку у этой недвижимости заемщик – первый владелец. А вот при приобретении вторичного жилья, вы можете застраховать риск потери права собственности на приобретенное недвижимое имущество по договору титульного страхования.
Как оформить титульное страхование недвижимости
Для получения дополнительной защиты сделки заключают договор между страхователем и страховщиком, самостоятельно определяя длительность договора в пределах максимальных 10 лет (по сроку исковой давности, в течение которого возможно оспаривание).
Обычно услуга оформляется одновременно с подписанием договора купли-продажи, поскольку именно он дает основание для начала действия защиты.
Всем сестрам по серьгам
Титул собственника ничем не отличается от обычного права собственности — это просто термин.
Обычно титулы делят на два вида:
— первоначальный, возникший заново, он не зависит от прав предшествующего собственника на вещь;
— производный, при котором право собственности на вещь переходит от предшествующего собственника.
Если вы планируете приобрести имущество, необходимо оценить риск утраты права собственности в будущем — для этого квалифицированные юристы проверяют все документы. В случае с первоначальным титулом изучается не только сам объект права (движимое и недвижимое имущество), но и сделка по его приобретению: каким образом возник титул, чьи интересы были затронуты и т. д.
Кроме того, они обращают внимание и на детали самой сделки: соблюдены ли все нормы действующего законодательства, правильно ли выбрана форма сделки, получены ли законные разрешения от всех лиц, чье согласие предусмотрено для передачи имущества, и т. п.
В СЛУЧАЕ С ПРОИЗВОДНЫМ ТИТУЛОМ ПРОВЕРКА ЕЩЕ СТРОЖЕ: ЕЙ ПОДЛЕЖАТ АБСОЛЮТНО ВСЕ СДЕЛКИ ПО ПРИОБРЕТЕНИЮ ОБЪЕКТА ПРАВА. ЕСЛИ ЧАСТИ ДОКУМЕНТОВ НЕ ХВАТАЕТ, РИСК УТРАТЫ ТИТУЛА СОБСТВЕННИКА ПОВЫШАЕТСЯ.
Но в обоих случаях проверяемых пунктов много. После первой проверки эксперт может запросить и дополнительные документы — это нормально и подтверждает, что специалист тщательно изучает документацию.
В документах, предоставляемых Росреестром, есть выписка из ЕГРН о переходе прав на объект. Теоретически она должна содержать сведения обо всех сделках, проведенных в отношении конкретного объекта недвижимости. Но фактически в ней отражаются только сделки, совершенные после создания Единой системы государственного кадастрового учета недвижимости (после 2009 года). К тому же часто встречается словосочетание «сведения отсутствуют», что не позволяет активно использовать эту опцию, признает адвокат Ирина Фоменко.
ПРИМЕР
Собственник продал приватизированную квартиру за 5 млн рублей. Спустя некоторое время новый собственник тоже решил продать эту квартиру. Новый покупатель застраховал титул собственности. Спустя два года появился первый собственник, заявил, что он алкоголик, и на этом основании стал оспаривать сделку. Была проведена судмедэкспертиза, которая доказала, что на момент подписания ДКП этот человек не осознавал своих действий. При этом на учете он не состоял, а справки из нарко- и психоневрологического диспансеров, которые были на руках у покупателя, суд не принял в качестве доказательств. Сделка была оспорена. Страховая компания выплатила 5 млн рублей на основании статьи 177 Гражданского кодекса РФ.
Страховка при покупке квартиры в ипотеку
Развитие рынка недвижимости и ипотечного кредитования способствовало популяризации титульного страхования. Однако, что это такое и для чего необходимо понимают не многие.
Компания «АльфаСтрахование» предлагает приобрести страховую защиту и ознакомиться с ответами на часто задаваемые вопросы по этой тематике.
Это страхование риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности на него полностью или частично.
Этот вид страхования защищает собственника недвижимого имущества от признания сделки по приобретению недвижимости недействительной или требований бывшего собственника о возврате имущества, выбывшего у него помимо его воли.
Признание сделки недействительной возможно по различным основаниям, установленным законом, например:
- Сделки, совершенной гражданином признанным недееспособным;
- Сделки, совершенной одним супругом без согласия другого супруга при распоряжении общим имуществом;
- Cделки, совершенной под влияние обмана, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки);
- Cделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий;
- Cделки, совершенной гражданином в нарушение норм закона, как, например, отчуждение имущества плательщиком ренты без согласия рентополучателя; или совершения сделки с превышением полномочий представителя собственника.
Страховая сумма может быть установлена в размере действительной (рыночной) стоимости недвижимого имущества, но не более фактически произведенных расходов по покупке недвижимости.
Размер страховой премии рассчитывается от страховой суммы, умноженной на тариф, установленный страховщиком.
Базовый тариф в компании составляет 0,30%.
По результатам предстраховой экспертизы могут устанавливаться повышающие коэффициенты, зависящие от обстоятельств, повышающих риск. Такими обстоятельствами являются, например, количество сделок с объектом недвижимости, давность совершения сделок и т.п.
Договор страхования заключается на срок от 1 года до 10 лет. При единовременной оплате премии за весь срок договора, за исключением срока в 1 год, применяется понижающий коэффициент.
Договор страхования заключается на срок от 1 года до 10 лет. При единовременной оплате премии за весь срок договора, за исключением срока в 1 год, применяется понижающий коэффициент.
- Ипотечные клиенты, страхующие право собственности, могут достраховать риск до полной стоимости покупки недвижимости, защитив свой первоначальный взнос.
- Для клиентов, страхующих ипотеку в нашей компании, действуют льготные условия страхования!
- За более подробной информацией Вы можете обратиться к специалистам компании в Вашем регионе.
Страхование риска потери права собственности на заложенное имущество по ипотеке
Для кредитной сделки, оформленной по схеме ипотеки, характерны риски, актуальные для обоих ее участников. Страхование операции по нескольким позициям, гарантирует защиту интересов банковского учреждения и заемщика.
Страховка на случай потери права собственности на заложенное кредитное имущество не относится к категории обязательной, однако она позволяет защитить финансовый и имущественный интерес заемщика, а также обеспечить уверенность в завтрашнем дне.
При наступлении страхового случая, страховщик перечисляет кредитору денежную сумму в размере, необходимом для погашения ипотеки. Заемщик освобождается от необходимости погашения кредита за имущество, на которое было потеряно право собственности.
Оставшаяся сумма денег, превышающая величину задолженности, передается ему в пользование.
Каковы основные условия договора страхования (титульного страхования)?
При приобретении недвижимого имущества вы можете застраховать риск утраты права собственности на него по договору титульного страхования.
Цель такого страхования — возместить ваши убытки, если на недвижимость заявят обоснованные требования иные лица и имущество будет передано им.
Например, таким образом можно защитить покупателя квартиры, если договор купли-продажи будет признан недействительным и квартира перейдет иному лицу, а продавец не вернет покупателю денежные средства.
Страхователем по договору титульного страхования является новый собственник недвижимого имущества.
Рекомендуем предусмотреть в договоре титульного страхования следующие условия.
1. Имущество, которое может быть застраховано
Объекты недвижимого имущества:
- жилые помещения;
- нежилые помещения;
- здания и строения;
- земельные участки;
- иная недвижимость.
2. Страхуемый имущественный интерес
Риск утраты недвижимого имущества вследствие прекращения права собственности на это имущество на основании вступившего в законную силу решения суда.
3. Событие, на случай наступления которого осуществляется страхование (страховой случай)
Такими случаями являются следующие:
- признание сделки недействительной (ст. 166, п. 2 ст. 167 ГК РФ);
- истребование недвижимого имущества из незаконного владения, в том числе у добросовестного приобретателя (ст. ст. 301, 302 ГК РФ);
- истребование недвижимости, которая была обременена правами третьих лиц, например находилась у них в залоге или под арестом (ст. ст. 460, 461 ГК РФ).
В чем суть титульного страхования?
В России около 2% сделок с недвижимостью аннулируются по решению суда. Очень часто сложно проверить юридическую чистоту предыдущих сделок. Полную историю объекта узнать практически невозможно, нет гарантий, что не появятся несовершеннолетние, чьи права не были учтены при отчуждении имущества или продажа была совершена по принуждению.
Причинами расторжения договора могут быть:
- Мошенничество.
- Ошибки и опечатки в документах.
- Незаконные приватизация, наследование.
- Заключение сделки с применением насильственных действий.
- Неучтенные интересы лиц, не достигших 18 лет, либо недееспособных или находящихся в местах заключения граждан.
- Собственность находится под арестом или в залоге.
- Нарушение закона при совершении сделки.
Защитить интересы добросовестного покупателя от непредвиденной утраты недвижимости поможет титульное страхование. Такая страховка не поможет сохранить право собственности. По решению суда имущество перейдет законному владельцу, но страхователь получит денежную компенсацию. Страхователю важно доказать свою добросовестность и что ему было неизвестно о других законных владельцах, кроме продавца, а сделка была совершена на возмездной основе за собственные средства, либо с привлечением кредитных средств.
При выборе страховой компании следует детально изучить их договор страхования, обговорить с агентом все нюансы. Например, раньше многие недобросовестные компании вносили в договор пункт об отказе в выплате денежной компенсации в случае, если причина потери недвижимости наступила до оформления полиса титульного страхования. То есть такая страховка полностью теряет свой смысл. Либо причиной отказа в выплате возмещения может быть отсутствие проверки документов самим страхователем, например покупатель не запросил у продавца справку о дееспособности.
Не подлежит страховому возмещению обременение права собственности.
Например, не является страховым событием появление человека, отбывавшего наказание за уголовное преступление, ранее зарегистрированного по данному адресу. Этот случай не влечет за собой потерю права собственности, однако согласно Конституции РФ, если у гражданина нет другой жилплощади, он может жить по месту прописки.
Что делать, если наступил страховой случай?
Обратиться в страховую компанию необходимо до начала судебного разбирательства сразу же после получения претензии от третьих лиц. После этого менеджеры примут решение о том, является ли сложившаяся ситуация страховым случаем и проинструктируют относительно дальнейших действий.
Когда СК могут не платить страховку
Прежде чем выплатить компенсацию страховая компания проводит выяснение всех обстоятельств, приведших к наступлению страхового случая. Существуют варианты, при которых страховая на законных основаниях может не осуществлять выплаты, например, при утрате права собственности на объект в одном из следующих случаев:
- особенное положение в стране – гражданская война, военные действия или операция, а также их последствия;
- конфискация недвижимости на законных основаниях государственными органами;
- изъятие квартиры в случае неисполнения обязательств страхователем;
- изъятие имущества при отсутствии возможности владения страхователем в силу закона;
- повреждение или полная гибель имущества;
- снос здания;
- умышленные действия страхователя, направленные на получение выплаты от СК;
- изъятие земельного участка, который используется с нарушениями;
- окончание права собственности на земельный участок;
Страховая компания вправе отказать в выплате в одном из следующих случаев:
- истечение срока, установленного для произведения выплат и обращений за ними;
- получение возмещения от виновного лица;
- отсутствие подтверждений наступления страхового случая;
- предоставление ложных данных со стороны страхователя, из-за которых отчуждение происходило без сопротивления со стороны страхователя;
- случай из списка исключений – наводнение, взрыв, землетрясение и прочие форс-мажорные обстоятельства;
- перепланировка квартиры осуществлена без получения согласия со стороны банка и СК;
- использование недвижимости не по назначению;
- объект залога продан или подарен иному лицу;
- объект залога сдавался в аренду;
Страховка титула — что это значит?
Страхование, носящее название «титульное» — это способ уберечь свои права, на купленную собственность. Как правило, под страхование попадает именно риск потери права владения вследствие дефекта титула, которым является документ, дающий право на собственность, то есть, акт о купли-продажи. Не стоит думать, что если произойдет абсолютно любая потеря прав владения, то это все покроет страховка. Такое мнение ошибочно. Под страховку не попадет та недвижимость, который был нанесен ущерб из-за пожара или взрыва, природных катаклизм или если человек специально нанесет ущерб недвижимости, пытаясь получить страховку.
ВНИМАНИЕ !!! Как правило, почти во всех случаях, право владения недвижимостью приобретается после совершения сделки купли-продажи, но стоит отметить, что очень редко в сделке замешаны только продавец и покупатель.
Очень часто можно встретить случаи, когда объект недвижимого имущества становится поочередно собственностью разных лиц, то есть, переходит во владение несколько раз. Именно такие частые «переходы» и могут стать причиной того, что нарушилась буква закона, как пример, права третьих лиц были ущемлены. Такая ситуация может потянуть за собой разбирательства в суде, а по предписанию судьи, приобретатель недвижимости может лишиться своего права владения. И вот здесь страховка титула может помочь покрыть понесенный убыток.